Niezapłacenie za mieszkanie nie oznacza nieważności umowy

Fakt, że ktoś staje przed notariuszem, reprezentując obie strony umowy sprzedaży nieruchomości, nie ma znaczenia dla jej ważności. Podobnie zresztą, jak nieuiszczenie pełnej ceny za jej zakup. Takie wątpliwości podnosi się przy okazji ujawniania kolejnych informacji na temat transakcji zakupu mieszkania, którą zawarł w 2017 r. kandydat na prezydenta Karol Nawrocki. Znalazłyby się jednak argumenty do podważania ważności umowy.

Kandydat w debacie w "Super Ekspresie" w dyskusji dotyczącej podatku katastralnego, podkreślał, że jak większość Polaków ma jedno mieszkanie, co skłoniło media do tego, by powiedzieć "sprawdzam". Onet dotarł do informacji o tym, że Karol Nawrocki oprócz nieruchomości, w której mieszka z rodziną jest również właścicielem kawalerki na gdańskim osiedlu. Portal dotarł też do informacji o tym, jak kandydat nabył prawo do lokalu.

Cofnięcie darowizny mieszkania za opiekę jest trudne>>

Kawalerka na raty

Według doniesień medialnych, w 2011 roku Karol Nawrocki miał sfinansować wykup kawalerki komunalnej w Gdańsku, którą formalnie nabył Jerzy Ż. na podstawie 90-procentowej bonifikaty. Choć to Jerzy Ż. widniał w akcie notarialnym jako właściciel, z dokumentów wynika, że przelew w wysokości 12 603,15 zł został zlecony z prywatnego konta Nawrockiego.  Kilka miesięcy później, w styczniu 2012 roku, Karol Nawrocki i jego żona Marta zawarli z Jerzym Ż. umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży tego mieszkania. Zapisano w niej, że do transakcji ma dojść po upływie pięcioletniego okresu obowiązywania ograniczenia w zbywaniu lokali nabytych z bonifikatą. W dokumencie znalazły się również informacje, że sprzedający miał już otrzymać od Nawrockich kwotę 120 tys. zł oraz że udzielił im nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania – także na ich rzecz.

Po upływie tego okresu, w 2017 roku, Nawroccy mieli zrealizować transakcję, występując u notariusza zarówno jako pełnomocnicy sprzedającego, jak i jako kupujący. W akcie notarialnym znalazło się oświadczenie, że cała cena sprzedaży została zapłacona już przy zawarciu umowy przedwstępnej. W późniejszych wypowiedziach publicznych Karol Nawrocki miał przyznać, że kwota ta nie została przekazana jednorazowo. Twierdził, że pokrywał przez lata koszty związane z mieszkaniem, a suma ta — jego zdaniem — przekroczyła już wartość 120 tys. zł.

Czy trzeba płacić od razu?

Pojawiły się wątpliwości, na ile ważne są takie zapisy - zwłaszcza zaś umowa, w której kupujący oświadcza przed notariuszem, że uiścił pełną cenę za nieruchomość, podczas, gdy w rzeczywistości - w momencie składania tego oświadczenia - wcale tego nie zrobił. Nie jest to wcale takie oczywiste.

Umowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązująco-rozporządzający, a brak zapłaty ceny nie powoduje automatycznie jej nieważności lub nieskuteczności. W sytuacji, gdy należność nie zostanie uiszczona, sprzedający może dochodzić swojego roszczenia na drodze sądowej - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik i partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Wyjaśnia przy tym, że w orzecznictwie dopuszcza się jednak możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej sprzedaży na podstawie art. 491 par. 1 kodeksu cywilnego w przypadku zwłoki w spełnieniu świadczenia podzielnego w postaci zapłaty części ceny, gdy świadczenie niepodzielne w postaci przeniesienia własności nieruchomości zostało spełnione w całości (uchwała SN z 20.11.2015 r., III CZP 83/15, OSNC 2016, nr 12, poz. 142).

Wtóruje mu adwokat Robert Pogorzelski (Kancelaria Adwokacka Adwokat Robert Pogorzelski), który zastrzega, że przy sprzedaży nieruchomości brak zapłaty pełnej kwoty nie przesądza o ważności umowy.

- Mało tego, może dojść do sytuacji, że nic nie zostanie wpłacone, a i tak umowa będzie ważna. Sprzedający ma bowiem środek ochrony prawnej - powództwo do sądu albo wniosek o zastosowanie klauzuli wykonalności, jeśli w umowie powołano się na art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Ale brak zapłaty ceny może potwierdzać, że taka umowa została zawarta w celu oszustwa i jeśli potwierdziłby to sąd na gruncie prawa karnego, to wtedy i umowa zostałaby unieważniona - mówi.

Problematyczna umowa przedwstępna

Więcej wątpliwości prawnicy mają, co do umowy przedwstępnej. Mec. Pogorzelski zwraca uwagę, że w orzecznictwie sądowym mechanizm polegający na tym, że najpierw zawiera się umowę przedwstępną, gdy obowiązuje jeszcze pięcioletni okres na zwrot bonifikaty, a następnie zawiera się umowę przyrzeczoną już po tym okresie, jest uważany za obejście prawa. - I z tego powodu taka umowa, niezależnie od innych okoliczności, mogłaby zostać uznana za nieważną - mówi.

Również Piotr Jarzyński przyznaje, że niekiedy bywa to postrzegane jako próba obejścia prawa. – Nie zawsze jednak tak jest. Moim zdaniem to kwestia dyskusyjna, zwłaszcza że powszechną praktyką jest np. odczekiwanie pięciu lat od nabycia nieruchomości w celu uniknięcia obowiązku zapłaty podatku dochodowego. A tego przecież zazwyczaj się nie kwestionuje – zauważa.  

Losy kawalerki nie są przesądzone

Dodaje, że nawet jeśli pojawiłyby się podstawy do zakwestionowania ważności takiej umowy, nie oznaczałoby to automatycznego powrotu nieruchomości do poprzedniego właściciela. – Możliwe byłoby odstąpienie od umowy, co wymagałoby ponownego stawienia się obu stron u notariusza i złożenia oświadczeń woli odwracających skutki zawartej umowy. Alternatywnie, zainteresowany mógłby wystąpić na drogę sądową, a sąd mógłby orzec o obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli – tłumaczy prawnik.

Mec. Pogorzelski wskazuje natomiast, że w przypadku wątpliwości, badane może być również to, czy doszło do celowego wprowadzenia w błąd. - Orzecznictwo SN mówi, że czynność prawna wykonana w celu przestępczym jest nieważna. Więc jeśli wykonanie czynności mieści się w znamionach przestępstwa, to będzie to czynność nieważna. I chodzi zarówno o art. 286, jak i art. 300 kodeksu karnego - jeśli byliby wierzyciele, np. Fundusz Alimentacyjny - mówi. Adwokat wskazuje, że do sprawy może wkroczyć prokurator i wytoczyć powództwo na podstawie art. 7 k.p.c. - Co istotne, w takim przypadku nie ma przedawnienia. Może to też zrobić jedna ze stron umowy. Jeśli ta strona zmarła, to do gry wchodzą jej spadkobiercy. A jeśli przykładowo spadkobiercą jest osoba, która przejęła mieszkanie, to osoby bliskie pominięte w spadku mogą pozwać ją jako niegodną dziedziczenia, właśnie ze względu na okoliczności sprawy. To z kolei może być podstawą wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności takiej umowy - podsumowuje.