Nie tylko organizacje przedsiębiorców apelują o pilne zmiany w prawie do nowego ministra rozwoju i technologii, ale również branża nieruchomości. Swoje postulaty do resortu wysłał Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarcze. Jego zdaniem niezbędne jest dokończenie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, wydłużenie terminu na przygotowanie planów ogólnych, poprawienie lex deweloper, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, oraz przyznanie po grudniowym wyroku TK firmom reklamowym odszkodowań za usunięcie nośników reklamowych na terenie objętym uchwałą krajobrazową.
- Nasze propozycje są tylko niektórymi zmianami, które są niezbędne do tego, aby przyspieszyć i usprawnić proces inwestycyjny, a w konsekwencji pozytywnie wpłynąć osiągnięcie stabilizacji na rynku nieruchomości. Nieprzyjazne i nieprzewidywalne środowisko legislacyjne, ciągłe zmiany, przewlekły proces inwestycyjny, anachroniczne instytucje prawa – wszystko to powoduje wzrost ryzyka, kosztów realizacji inwestycji, zakładanych przez deweloperów marż, a w konsekwencji są to czynniki wpływające na ciągły wzrost cen nieruchomości. Rynek potrzebuje stabilnych rozwiązań prawnych - mówi Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm, jeden z członków komitetu.
Czytaj też: Krajowy Zasób Nieruchomości pójdzie pod nóż? Zamiast tysięcy bloków, jest jeden
Użytkowanie wieczyste: dokończyć przekształcenie
Eksperci postulują przeprowadzenie powszechnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów na rzecz aktualnych użytkowników wieczystych. Takie przekształcenie nie powinno jednak stanowić pomocy publicznej i naruszać praw nabytych jednostek samorządu terytorialnego, co do tej pory było podstawonym problemem i przyczyną niepowodzeń powszechnego przekształcenia w zakresie gruntów komercyjnych.
- Zmiany pozwolą na przyspieszenie procesu inwestycyjnego poprzez brak konieczności podejmowania długotrwałych uzgodnień pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym gruntu w zakresie wyrażenia zgody na podział prawny nieruchomości, a także przyczynią się do uwolnienia nowych gruntów pod inwestycje - wyjaśnia mec. Maciej Górski.
Koniec z karuzelą zmian
Komitet apeluje również o rozważną legislację. Ciągłe nowelizacje nie służą rynkowi nieruchomości. Do czego mogą prowadzić chaotyczne zmiany widać jak na dłoni w wypadku lex deweloper.
- W ubiegłym roku przepisy w tym zakresie zostały zmienione dwukrotnie. 12 maja 2023 r. weszły zmiany, które wymagają, aby na każde mieszkanie realizowane w trybie lex deweloper poza strefą śródmiejską przypadało 1,5 miejsca postojowego. Wiele inwestycji zostało z tego względu „zamrożonych”. Z kolei tzw. reforma planowania przestrzennego skróciła okres obowiązywania lex deweloper do 1 stycznia 2026 r. Pierwotnie miała obowiązywać do końca 2028 roku. Co więcej, w zeszłej kadencji Sejmu kilkukrotnie nie tylko zapowiadano, ale nawet rozpoczynano prace nad zmianami mającymi na celu m.in. wyeliminowanie wymogu 1,5 miejsca postojowego oraz wydłużenia terminu obowiązywania lex deweloper do końca 2030 roku. Jak inwestorzy mają planować inwestycje w tak nieprzewidywalnym środowisku prawnym - pyta mec. Górski.
Więcej czasu na plany ogólne
Wśród postulatów pojawiła się propozycja wydłużenia terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, tym samym wydłużenie czasu na uchwalenie planów ogólnych gmin. W opinii ekspertów pozwoli to uniknąć paraliżu planistycznego w gminach. Chodzi o sytuację, w której studia wygasną a nie będzie jeszcze planów ogólnych. W takiej sytuacji gmina pozbawiona byłaby wszystkich narzędzi planistycznych (brak możliwości uchwalania planów miejscowych, zintegrowanych planów inwestycyjnych czy wydawania decyzji o warunkach zabudowy). Ponadto wydłużenie czasu na opracowanie planów ogólnych pozwoli także na zrewidowanie rozwiązań wprowadzonych reformą planowania przestrzennego (szczególnie tych ograniczających podaż gruntów pod nowe inwestycje) przed przystąpieniem przez gminy do uchwalania planów ogólnych.
- Proponujemy nie tylko wydłużenie okresu na uchwalenie planów ogólnych, ale m.in. także zmiany mające na celu uwolnienie nowych gruntów pod inwestycje poprzez dokonanie zmian w zakresie antyrozwojowej opłaty planistycznej, która aktualnie zniechęca do sprzedaży nieruchomości w okresie pięciu lat od uchwalenia planu miejscowego i w konsekwencji ogranicza powstawanie nowych inwestycji - dodaje mec. Górski.
Jak najszybsza realizacja wyroku TK o uchwałach krajobrazowych
Komitet zwraca uwagę również na problem związany z uchwałami krajobrazowymi. W grudniu ubiegłego roku Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z Konstytucją art. 37a ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który nie przewidywał prawa do odszkodowania za legalnie postawione reklamy, które w związku z wprowadzonymi przez gminy ograniczeniami należało dostosować do nowych wymogów. Często „dostosowanie” oznaczało w praktyce konieczność ich usunięcia.
- Ustawodawca powinien uchwalić jak najszybciej przepisy umożliwiające firmom, do których naleąą nośniki i urządzenia reklamowe uzyskanie stosownego odszkodowania od gmin - uważa Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.
Według niej przepis, na co słusznie zwrócił uwagę TK w ustnych motywach rozstrzygnięcia, prowadził do wywłaszczenia, ale bez żadnego odszkodowania lub rekompensaty finansowej dla inwestora. Generalną zasadą polskiego prawa zagospodarowania przestrzeni jest trwałość udzielonych zgód budowlanych bez względu na późniejsze zmiany przeznaczenia planistycznego nieruchomości. W przypadku art. 37a ust. 9 upzp niesłusznie od niej odstąpiono. Brak możliwości wprowadzenia w uchwale krajobrazowej wyjątków dla takich tablic i urządzeń reklamowych lub możliwości znacznego zróżnicowania (istotnego wydłużenia) okresów dostosowawczych dla takich obiektów narusza wprost art. 2 Konstytucji RP i wyrażoną w nim zasadę ochrony praw nabytych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
