Na pełne wdrożenie reformy planistycznej będzie więcej czasu, bo do 2028 r. Teoretycznie dla inwestorów to bardzo dobra wiadomość. Dłużej będą obowiązywać stare, korzystniejsze dla nich zasady uzyskiwania warunków zabudowy (decyzja WZ). W praktyce może okazać się to jednak niedźwiedzią przysługą. Autorzy projektu zapomnieli o jednym, kluczowym dla budujących terminie. Jeżeli posłowie nie naprawią błędu, inwestycjom grozi paraliż.
Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Więcej czasu na plany, ale nie na stare warunki
Wrzutka dotycząca reformy planistycznej znajduje się w projekcie nowelizacji ustawy o zmianie ustaw w celu wsparcia odbiorców energii elektrycznej, paliw gazowych i ciepła, czyli w tzw. tarczy energetycznej. Ta zawiera nie tylko zmiany zamrażające ceny prądu, ale też m.in. do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: reforma planistyczna). Jest ona krótka. Wydłuża termin obowiązywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 grudnia 2027 roku, co spowoduje, że gminy będą miały dodatkowe 2 lata na uchwalenie planów ogólnych i zapewne z tej możliwości skorzystają.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Przesunięcie w czasie reformy planistycznej może więc być nie tylko dla gmin, ale i inwestorów, bardzo dobrym rozwiązaniem.
- Myślę, że uspokoiłoby to rynek nieruchomości. Z moich obserwacji wynika, że inwestorzy są mocno zdezorientowani. Dziś, decydując się na zakup nieruchomości, która nie jest objęta planem miejscowym, nie wiedzą, czy zdążą w ciągu dwóch lat uzyskać ostateczną i prawomocną decyzję WZ. W sytuacji, gdy musi ją poprzedzać decyzja środowiskowa, nie mają pewności, czy uda im się złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ do końca 2025 roku. A po tej dacie, jeśli plan ogólny nie zostanie uchwalony przez gminę, nie będą mogli uzyskać tej decyzji - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Sprawdź w LEX: Czy do czasu opracowania planu ogólnego gminy można wydawać decyzje o warunkach zabudowy? >
Groźna luka
Prawnicy ostrzegają przed groźną luką, która może doprowadzić do tego, że nowe przepisy mogą okazać się niedźwiedzią przysługą dla inwestorów.
- Problem w tym, że jeden z przepisów przejściowych reformy planistycznej, a konkretnie art. 59. ust. 3 nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie - jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin - mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Według niej koniecznie trzeba zmienić termin określony w at. 59 ust. 3. - W przeciwnym wypadku ustawodawca wyleje dziecko z kąpielą. Dobre intencje skończą sią paraliżem inwestycyjnym na 2 lata, jeśli do końca 2027 roku gminy nie uchwalą planów ogólnych - ostrzega.
Czytaj też w LEX: Plan ogólny >
Podobnie uważa Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni, brak planów ogólnych do końca 2027 roku może spowodować brak możliwości wydania decyzji WZ od 1 stycznia 2026 r. do końca 2027 r. - Liczę, że przed uchwaleniem ustawy wprowadzone zostaną zmiany także do art. 59 ust. 3 - mówi.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Stare warunki, czyli jakie?
Stare warunki zabudowy są dużo bardziej korzystne dla inwestorów. Mogą uzyskać je na czas nieokreślony a po wejściu w życie ogólnego planu nie będzie to już możliwe. Decyzje WZ będą obowiązywać tylko 5 lat.
- Wydawanie decyzji WZ zostanie też znacznie ograniczone, będzie można je otrzymać jedynie dla terenów położonych w ramach obszaru uzupełnienia zabudowy. Gmina będzie mogła je wyznaczyć, ale nie ma takiego obowiązku. Jeżeli się na to zdecyduje, to też nie ma pełnej dowolności - wyjaśnia Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Ponadto, jak zacznie obowiązywać plan ogólny, decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne i spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej (o ile zostaną określone). Znacznie ograniczony zostanie też obszar analizowany.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.