Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego prowadził postępowanie w sprawie realizacji oranżerii na tarasie przylegającym do elewacji budynku. Jej użytkownikiem był właściciel jednego z lokali. W dacie jego nabycia, ogród zimowy już istniał, co świadczyło o tym, że został on wykonany przez poprzedniego właściciela. Organ uznał, że wymagało to dokonania zgłoszenia, więc sporny obiekt stanowił samowolę. Dlatego też nałożył na aktualnego właściciela lokalu obowiązek przedłożenia określonych dokumentów i dokonania uzgodnień w celu dokonania legalizacji. Rozstrzygnięcie to zostało uchylone przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Ponownie rozpoznając sprawę, organ nałożył ten obowiązek na wspólnotę mieszkaniową. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy. Wspólnota wniosła więc skargę.  

 

Tomasz Filipowicz, Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  
POLECAMY

Ogród zimowy nie tylko dla roślin

Sprawą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który wskazał, że organy prawidłowo zakwalifikowały sporny obiekt jako oranżerię (ogród zimowy). Miał on lekką, aluminiową konstrukcję i powierzchnię 14m2. Został zrealizowany z przeszkleń o małym współczynniku ciepła, co miało w ocenie skarżącego świadczyć o tym, że obiekt ten nie może służyć jako ogród zimowy. Jednakże sąd nie zgodził się z takim twierdzeniem. W potocznym wykorzystaniu ogród zimowy służy bowiem nie tylko do hodowli roślin, ale także do wypoczynku. Potwierdzały to też znajdujące się w aktach sprawy zdjęcia, na których widać było kanapę. Tym samym sporna zabudowa, pełniła również funkcję wypoczynkową.

Czytaj także: WSA: Nie każdą samowolę budowlaną można legalizować >>>

Oranżeria nie została wymieniona w akcie notarialnym

Kwestią sporną było ustalenie, kto powinien być adresatem obowiązków wynikających z postanowienia organu pierwszej instancji. Było to związane z uściśleniem, czy sporny obiekt stanowił część wspólną budynku mieszkalnego wielorodzinnego czy też nie. WSA wskazał, że tezę o tym, że oranżeria została wykonana na tarasie stanowiącym część wspólną budynku oparto na treści aktu notarialnego. Wynikało z niego, że sprzedaż obejmowała lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, salonu, kuchni, garderoby, przedpokoju, łazienki, wc i spiżarni oraz pomieszczeń przynależnych: piwnicy i miejsca postojowego. Akt nie wymieniał jako przynależności tarasu lub oranżerii, więc organy uznały, że była to część wspólna. Tym samym obowiązki związane z legalizacją zostały nałożone na wspólnotę mieszkaniową.

 


Przesądziły szkice lokalu

WSA podkreślił, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu. Tak też jest w przypadku balkonu czy tarasu. Istotne jest natomiast, czy takie pomieszczenia są ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki ma do nich dostęp. Z przedłożonej przez wspólnotę dokumentacji wprost wynikało, że w szkicu ujęto taras, na który wchodzi się bezpośrednio z dwóch pomieszczeń lokalu. Z rysunków tych nie wynika, że dostęp do niego został zapewniony z innych mieszkań lub z części wspólnych budynku. Oznacza to, że użytkownikiem wybudowanej na tarasie oranżerii był wyłącznie właściciel jednego lokalu, więc nie wchodziła ona w skład nieruchomości wspólnej. Dlatego też adresatem obowiązków związanych z legalizacją samowoli nie mogła być wspólnota mieszkaniowa, tylko właściciel lokalu. Mając powyższe na uwadze, WSA uchylił zaskarżone oraz poprzedzające je postanowienie.

Wyrok WSA w Gdańsku z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20