W piątek 1 lipca wchodzi w życie ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska w pełni zastąpi dotychczasową. Znacznie wzmocniona zostanie ochrona praw nabywców, a w związku z tym na deweloperów zostanie nałożony szereg nowych obowiązków.
Warto podkreślić, że nowa ustawa nie będzie miała zastosowania (także w zakresie obowiązku odprowadzania składek na DFG) do przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed 1 lipca br. i została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska. Do takich inwestycji przez 2 lata będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.
Czytaj: Od 1 lipca nabywcy mieszkań lepiej chronieni, ale uderzy to ich po portfelach>>
Kogo będzie dotyczyć nowa ustawa?
Ustawodawca zdecydował się na nową definicję nabywcy i ograniczył ją do osób fizycznych zawierających z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Tym samym z nowej ustawy wykluczeni zostali przedsiębiorcy, będących osobami fizycznym, którzy nabywają mieszkanie czy dom na cele działalności gospodarczej lub zawodowej.
Czytaj też: Wada istotna w świetle nowych uregulowań >
Czytaj: Deweloperzy obawiają się ustawy deweloperskiej i nie chcą jej od 1 lipca>>
Z kolei po stronie zbywcy rozszerzone zostało stosowanie ustawy także do przedsiębiorców innych niż deweloper (w tym tzw. fliperów), którzy sprzedają mieszkanie lub dom na rzecz osoby fizycznej nabywającej go w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, o ile ich przeniesienie praw następuje na tego rodzaju podmiot po raz pierwszy. Chodzi o przedsiębiorców, którzy uprzednio nabyli lokal od dewelopera i sprzedają osobie fizycznej. Do takich umów stosować się będzie niektóre przepisy nowej ustawy, tj. dotyczące umów rezerwacyjnych, regulujące zwrot opłaty rezerwacyjnej, a także o obligatoryjnym dokonaniu odbioru przed przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego odbiorem.
Czytaj więcej: Nowe obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >
Jakich umów będzie dotyczyć?
Niezależnie od powyższego nowa ustawa obejmie swym stosowaniem szerszy zakres umów niż dotychczas. Przede wszystkim zostaną nią objęte także te, które będą zawierane po uzyskaniu pozwolenia na użytkowania. Teoretycznie przepisy ustawy będą miały więc zastosowanie także do gotowych lokali. Dla przykładu zawierając po zakończeniu inwestycji umowę zobowiązującą do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego deweloper będzie zobowiązany założyć rachunek powierniczy. Taki obowiązek jednak nie powstanie w przypadku umowy sprzedaży niepoprzedzonej umową zobowiązującą.
Do umów sprzedaży już wybudowanych i wyodrębnionych lokali ustawa będzie miała zastosowanie w ograniczonym zakresie. Będzie się do nich stosować m.in. postanowienia dotyczące umów rezerwacyjnych czy o odbiorze lokalu.
Nowa ustawa, choć jedynie w minimalnym zakresie, dotyczy także ostatnio popularnych „mieszkań usługowych”, tj. lokali użytkowych de facto wykorzystywanych do zamieszkania.
Sprawdź też: Czy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej z przyczyn nie wymienionych w ustawie? >
Zawierając umowę dotyczącą takiego lokalu (a precyzyjnie - każdego niemieszkalnego) deweloper będzie zobowiązany powiadomić nabywcę (tj. osobę fizyczną, nienabywającą na cele działalności gospodarczej) o tym, że przedmiotem sprzedaży nie jest lokal mieszkalny, a dokonywane przez niego wpłaty na poczet ceny nie są objęte ochroną.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa ustawa wprowadza nieznaną dotąd formę ochrony praw nabywcy – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on zapewnić pełną ochronę wpłat dokonanych przez nabywców. W przypadkach określonych w ustawie to Fundusz będzie zwracać nabywcy środki, w części w jakiej nie mogą być odzyskane z mieszkaniowego rachunku powierniczego (m.in. z uwagi na wypłatę deweloperowi, czy upadłość banku). Tymi przypadkami są zasadniczo upadłości dewelopera, upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy, a także odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej w oparciu o art. 43 nowej ustawy.
Czytaj też: Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny >
Uzasadnieniem dla wprowadzenia Funduszy była potrzeba zwiększenia ochrony nabywcy na wypadek upadłości deweloperskich. Jak jednak pokazały analizy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ich ilość w trakcie obowiązywania obecnej ustawy deweloperskiej była znikoma.
Na rzecz Funduszu deweloperzy zobowiązani są odprowadzać składki. Ustawa wskazuje jedynie maksymalne, które wynoszą 1% wpłat dokonanych przez nabywców przy stosowaniu mieszkaniowych otwartych rachunków powierniczych oraz 0,1% w przypadku zamkniętych. Konkretną wysokość ustala Minister Rozwoju i Technologii w rozporządzeniu (aktualnie 0,45% dla otwartych i 0,1% dla zamkniętych).
Czytaj więcej: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >
Czytaj też: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >
W przypadku wypłaty środków Fundusz wstępuje w prawa nabywcy co do możliwości żądania zwrotu środków od dewelopera (czy to w związku z odstąpieniem czy to w ramach postępowania upadłościowego).
Warte uwagi jest to, że Fundusz nie ma obowiązku badania skuteczności odstąpienia. Sam fakt przedłożenia oświadczenia powoduje automatyczny obowiązek wypłaty środków. Należy się spodziewać, że będzie to w przyszłości źródło wielu sporów. Oznacza to bowiem, że nabywca może złożyć także nieskuteczne oświadczenie o odstąpieniu i zażądać zwrotu środków. Słusznie podnosi się w literaturze, że w sytuacji sporu pomiędzy deweloperem a nabywcą co do skuteczności odstąpienia Fundusz powinien powstrzymać się od wypłaty środków.
Czytaj też: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >>>
Umowa rezerwacyjna
Choć w dotychczasowej w praktyce tego rodzaju umowy występowały powszechnie, do tej pory umowy rezerwacyjne nie były uregulowane. Zgodnie z nową ustawą przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa taka jest zawierana na czas określony, w formie pisemnej. Obligatoryjne elementy umowy określa art. 29 ustawy, a brak któregokolwiek z nich skutkuje nieważnością umowy. Umowa rezerwacyjna nie kreuje roszczenia nabywcy o zawarcie umowy deweloperskiej. Może ona przewidywać (ale nie musi) opłatę rezerwacyjną, przy czym, jeżeli strony się na nią zdecydują, nie może ona przekraczać 1 proc. brutto ceny lokalu lub domu jednorodzinnego. Wobec braku regulacji ustawowej w tym zakresie strony mogą postanowić, że deweloper jest uprawniony do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej w przypadku nieprzystąpienia nabywcy do umowy deweloperskiej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której otrzymał on negatywną decyzję kredytową. W takiej sytuacji opłata podlega zwrotowi.
Nowe obowiązki związane z rachunkami powierniczymi
Choć w praktyce często tak to funkcjonowało, nowa ustawa wprost nakłada obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania (etapu) przedsięwzięcia deweloperskiego.
Deweloper będzie ponadto zobowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej. Dotychczas ten obowiązek odpadał wcześniej, tzn. z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Czytaj też: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków w nowej ustawie deweloperskiej >
Dodatkowo ustawodawca uzależnił obowiązek dokonywania wpłat na rachunek powierniczy od postępu realizacji inwestycji. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę będzie uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji konieczne jest sporządzenia takiego harmonogramu wpłat, aby był on powiązany z postępem prac i nie będzie możliwe pobieranie wpłat przed zakończeniem danego etapu. Deweloper jest zobowiązany każdorazowo zawiadomić nabywcę o tym, że dany etap został ukończony.
Z kolei wypłata ostatniej transzy nastąpi dopiero po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego – umowy przenoszącej własność przedmiotu umowy deweloperskiej na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę w umowie deweloperskiej.
Konieczność przewidzenia wszystkich obciążeń w umowie deweloperskiej
Wyżej określona zasada wypłaty ostatniej transzy powoduje konieczność przewidzenia, już na etapie zawierania umowy deweloperskiej, wszystkich koniecznych do ustanowienia obciążeń, w tym służebności w zakresie mediów. Z uwagi na to, że nie zawsze będzie to możliwe (np. z uwagi na konieczność ustanowienia służebności na późniejszym etapie), jak słusznie podnosi się w literaturze, zasadne wydaje się dodawanie w umowach deweloperskich ogólnych zgód nabywców na ustanowienie także innych, wprost nie wskazanych w umowie służebności na rzecz dostawców mediów, które okażą się konieczne dla prawidłowego funkcjonowania inwestycji.
Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego
Nowa ustawa nakłada na dewelopera, przed rozpoczęciem sprzedaży, obowiązek posiadania zgody banku (lub innego wierzyciela hipotecznego) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zapłacie przez nabywcę całej ceny. Zgoda jest załącznikiem do umowy deweloperskiej. Dopuszczalne jest także zobowiązanie wierzyciela hipotecznego do jej udzielenia. Brak zgody lub zobowiązania uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 60 dni, a ponadto powoduje odpowiedzialność karną po stronie dewelopera.
Nowe zasady odpowiedzialności karnej deweloperów
Na koniec warto wspomnieć, że nowa ustawa wprowadza szereg przepisów nakładających na dewelopera odpowiedzialność karną. Deweloperzy odpowiadać będą m.in. za niezapewnienie środków ochrony w postaci rachunków powierniczych, za niesporządzenie prospektu informacyjnego lub za podanie w nim nieprawdziwych informacji, czy choćby za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę.
Co jednak istotne, jeżeli deweloperem będzie podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność ponosić będą osoby fizyczne działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji, a więc m.in. członkowie zarządu (a być może także project managerowie).
Autor: Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.