1 lipca tego roku wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że warto przesunąć datę wejścia w życie nowego prawa o rok, o czym przekonywał w środę na konferencji prasowej. Wojna w Ukrainie źle bowiem wpływa na rynek budowlany. Już teraz ceny mieszkań szybują w górę, a po 1 lipca będzie jeszcze gorzej. Nowe uregulowania nakładają bowiem na inwestorów nowe biurokratyczne oraz kosztowne obowiązki. 

Do Sejmu wpłynął  też poselski  projekt, który przesuwa o rok datę wejścia w życie ustawy. Przeciwny takim zmianom jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsument, autor tej ustawy. Nie widzi on tego rodzaju zagrożeń. Podobnego zdania jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii.  Natomiast eksperci uważają, że przesunięcie daty wejścia w życie tej ustawy jest zasadne, nie powinno jednak dotyczyć Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. 

Czytaj też: Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny >

Projekt jest, ale szanse na uchwalenie raczej marne

Chodzi konkretnie o projekt zmian do ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako: ustawa deweloperska). Projekt ma nikłe szanse na uchwalenie. Jego autorem jest bowiem opozycyjny klub parlamentarny Koalicja Polska. 

-Te przepisy nie mogą wejść w życie 1 lipca. Nie w tej formie i nie w takich warunkach gospodarczych, gdyż doprowadzą do podwyżki cen mieszkań i de facto podbiją jeszcze inflację – przekonywał podczas zorganizowanej w środę 11 maja konferencji Jacek Tomczak, współautor ustawy. 

Czytaj też: Ustalanie przez organ podatkowy momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości >

Z  uzasadnienia projektu noweli wynika, że ustawa deweloperska  zgodnie z szacunkami ekspertów i izb gospodarczych, spowoduje wzrost cen mieszkań o około 3-5 proc. Oprócz samej składki, przedsiębiorcy i konsumenci będą bowiem ponosić dodatkowe obciążenia związane z nowymi obowiązkami administracyjno-prawnymi wynikającymi z wprowadzenia Deweloperskiego Funduszy Gwarancyjnego, który zacznie funkcjonować po wejściu w życie ustawy. 

Czytaj więcej: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >

Czytaj też: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >

Wyścig z czasem, deweloperzy nie chcą prowadzić inwestycji na nowych zasadach

Wielu deweloperów stara się rozpocząć swoje inwestycje przed 1 lipca, nie chcą być bowiem objęci działaniem nowych przepisów. Wiążą się z nimi bowiem kosztowne obowiązki. Ustawa powołuje do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat dokonywanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy.  Ustawa przewiduje maksymalną składkę. Docelowa jej wysokość będzie jednak wynikać z rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii. Zgodnie z projektem rozporządzenia, w przypadku otwartego rachunku powierniczego składka wyniesie 0,45 proc. a  zamkniętego rachunku  -  0,1 proc. 

- DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców – wskazywał radca prawny Przemysław Dziąg  szef działu prawnego PZFD. -Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak  nasze uwagi całkowicie zignorował - dodaje.

Czytaj też: Kupujący zrezygnuje z mieszkania z powodu wady istotnej, ale przepis nieprecyzyjny>>
Czytaj też: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków w nowej ustawie deweloperskiej >

Potrzeba więcej czasu na poprawę  przepisów

PZFD  podał jako przykład kiepskiego rozwiązania przepis z nowej ustawy, który zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.

-Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Dziś ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa – tłumaczył Przemysław Dziąg. - Dziś w  przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje. Teraz, przez przeoczenie UOKiK, te zasady odwrócono – dodał.

Czytaj też: Wada istotna w świetle nowych uregulowań >

Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są. - O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzegał Przemysław Dziąg.  

W środowej konferencji uczestniczył notariusz, który bardzo krytycznie odniósł się do ustawy.  - To przykład źle napisanego prawa. Notariusze będą mieli problemy, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy nie. Taki problem nastąpi w szczególności w przypadku umów przedwstępnych. Od tego w jakim zakresie znajdzie zastosowanie nowa ustawa o ochronie praw nabywców zależy natomiast poziom ochrony konsumentów - wskazywał dr hab. Marek Leśniak, notariusz.  

Czytaj więcej: Nowe obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >

Pandemia i woja, to zły czas na takie prawo 

Zdaniem ekspertów aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje, że to nie czas na wprowadzanie w życie źle skonstruowanego prawa.  - Pandemia oraz wojna w Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Nadal mamy w Polsce deficyt gruntów budowlanych, a tylko około 35 proc. powierzchni kraju objęte jest MPZP. Ponadto wydłużające się procedury administracyjne i niestabilność w uzyskiwaniu decyzji o PnB, powodują wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Można sobie więc wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie – mówił Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest. 

Dane z sufitu 

Przedstawiciele PZFD nie kryją też swojego rozgoryczenia. Chodzi o dane o upadłości firm deweloperskich, którymi w czasie prac nad nową ustawą posługiwał się UOKiK, a które były podstawą do uchwalenia nowej ustawy. - Około 150 firm deweloperskich – zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów miało upaść w latach 2012 – 2019. Liczne bankructwa w branży miały uzasadniać konieczność uchwalenia nowego prawa, aktualne przepisy miały bowiem nie gwarantować bezpieczeństwa wpłat nabywców na odpowiednim poziomie. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej - mówi Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD. 

Zapewniał on, że  kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona. Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 wyniosła 7. Natomiast w 6 przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość otrzymali albo otrzymają swoje mieszkanie. 

UOKiK: data nie zmieni się, bo nie ma takiej potrzeby 

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest zupełnie innego zdania. Urząd  zapewniał niedawno Prawo.pl, że nie prowadzi żadnych prac dotyczących zmiany daty wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, a rynek miał wystarczająco czasu, aby przygotować się do nowych regulacji. Podkreśla też, że wprowadzone rozwiązania zapewnią nabywcom należytą ochronę m.in. przed utratą wpłaconych pieniędzy. Ustawa reguluje też m.in. umowy rezerwacyjne, nadzór nad wydatkowaniem środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych, usunięcie wad na koszt dewelopera czy możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne. Ważne jest zatem, aby regulacje obowiązywały w praktyce w wyznaczonym czasie.

W tym samym tonie wypowiada się MRiT. W opinii resortu ustawa wzmacnia ochronę interesu nabywców mieszkań, dlatego przekładanie daty jej wejścia w życie nie jest społecznie uzasadnione. 

Sprawdź też: Czy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej z przyczyn nie wymienionych w ustawie? >

 

Deweloperski fundusz przyda się na trudne czasy 

Za zmianą daty wejścia w życie ustawy są również eksperci. - Moim zdaniem projekt, niezależnie od szans uchwalenia, jest wart poparcia. Faktycznie wprowadza on podwyżkę cen mieszkań o 1 proc.  To była bardzo kontrowersyjna zmiana na etapie uchwalenia ustawy. Chociaż odroczenie jej wprowadzenia o rok niewiele zapewne zmieni. Zaprzyjaźnieni deweloperzy już mi mówią, że wstrzymali budowę i nawet sprzedaż gotowych mieszkań. Bezpieczniej jest trzymać pieniądze w gotowych mieszkaniach, które później będzie można sprzedać w wyższej cenie - mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl także jest zwolennikiem odroczenia daty wejścia w życie ustawy, ale z jednym wyjątkiem. Mianowicie przepisy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym powinny zacząć działać od 1 lipca.

Według niego problem jest w tym, że jeszcze rok temu kupujący mieszkania na etapie budowy nie musieli się zbytnio przejmować ryzykiem upadłości dewelopera. Natomiast teraz – z uwagi na perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie – to ryzyko wzrosło. Deweloperom spędzają obecnie sen z powiek lawinowo rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych (np. stali) oraz usług wykonawczych. Ponadto na budowach zaczyna brakować rąk do pracy, gdyż wielu ukraińskich pracowników wróciło do kraju, aby walczyć z rosyjskim najeźdźcą.

 

Przyznaje jednak, że wydłużenie okresu vacatio legis pozostałej części ustawy dałoby deweloperom oddech w tym trudnym dla nich okresie. Np. odpadłaby im masa problemów związanych z wdrażaniem całkowicie nowych rozwiązań, a jest ich sporo. - Oczywiście można rozważyć obniżenie składki do DFG, choć przypominam, że w poprzednich latach deweloperzy podnosili ceny mieszkań o kilkanaście procent i nie zawsze było to uzasadnione wzrostem kosztów. Tym razem deweloperzy muszą się liczyć z koniecznością obniżenia swoich marż. I dlatego DFG jest solą w ich oku. Tym bardziej, że nowych czynników kosztotwórczych jest więcej, m.in. w związku z wejściem w życie od 25 września nowych warunków technicznych - mówi Marek Wielgo.