Pytanie:
Inwestor posiada budynek mieszkalny z częścią usługową na granicy z działką sąsiednią, gdzie na poziomie piętra znajduje się istniejący taras. Taras ten inwestor planuje częściowo zabudować oranżerią całą ze szkła w odległości 2,03 m (nazwaną na rzucie piętra jako oranżeria).

Czy ścianę przeszkloną należy traktować jako ścianę z otworem okiennym i wtedy zastosować odległość 4 m od granicy, czy traktować nadal jako taras tylko przeszklony?

Odpowiedź:
Wydaje się, że należy przyjąć, że w przedmiotowej sprawie zastosowania nie znajdzie przepis § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t.

Uzasadnienie:
W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – dalej pr. bud., nie zawierają legalnej definicji pojęcia oranżerii (ogrodu zimowego). W języku potocznym oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonych dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne. Przez ogród zimowy należy z kolei rozumieć rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

Jak zauważono, oranżeria (ogród zimowy) nie musi być usytuowana bezpośrednio na gruncie – możliwe jest jej sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2011 r., II OSK 586/10, LEX nr 794740 – orzeczenie dotyczyło instytucji zgłoszenia). Ponadto, w takim przypadku, inwestycja nie stanowi nadbudowy budynku, czy też rozbudowy tarasu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 sierpnia 2011 r., II SA/Kr 1007/11, LEX nr 1134798).
Przepisy r.w.t. ustalają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, w tym ich usytuowanie na działce budowlanej (§ 1 r.w.t.). Ponadto, zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji uznania, że oranżeria (ogród zimowy) nie stanowi budynku (obiektu budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; art. 3 pkt 2 pr. bud.), a także nie stanowi rozbudowy, czy nadbudowy istniejącego budynku (w przypadku usytuowania na tarasie), to do jej sytuowania zastosowania nie znajdzie przepis § 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t.

Na marginesie należy jedynie zastrzec, że wskazane w treści pytania usytuowanie oranżerii może naruszać inne przepisy, przykładowo przeciwpożarowe, czy art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. (obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich).