Jaki tytuł prawny do nieruchomości powinien wskazać inwestor (wspólnota mieszkaniowa) oraz kogo powinien podać w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź

Inwestor, którym jest wspólnota mieszkaniowa, musi wskazać taki tytuł do gruntu, jaki rzeczywiście przysługuje w odpowiednich udziałach poszczególnym właścicielom lokali wchodzącym w skład nieruchomości, najpewniej jest to prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego gruntu.


Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości i to tym właśnie właścicielom, a tym samym więc wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy założeniu, iż wszyscy właściciele wyrazili zgodę na remont dachu.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Zauważyć należy, iż "wspólnota mieszkaniowa, nie będąc osobą prawną i nie mając zdolności prawnej, nie może być podmiotem praw i obowiązków; nie posiada zatem własnego majątku, odrębnego od majątku właścicieli lokali. Należy przyjąć, iż nabywa prawa i obowiązki z tym skutkiem, że ich podmiotami stają się właściciele lokali tworzący wspólnotę. Jeżeli bowiem jednostka organizacyjna nie ma zdolności prawnej (bo nie jest osobą prawną), to podmiotami stosunków cywilnoprawnych stają się osoby będące członkami tej jednostki organizacyjnej." - M. Nazar; Artykuł; Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej; Rejent.2000.4.128.

Za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2010 r. w sprawie II OSK 539/09 zauważyć należy, iż "wspólnota mieszkaniowa, co do zasady może być stroną postępowania administracyjnego mimo, że nie posiada osobowości prawnej." Zgodnie zaś z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie IV SA/Po 505/10 "przepisy art. 6 i art. 21 u.w.l. wskazują, że rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Rozstrzygnięcia zaś przyznające prawa lub nakładające obowiązki na właścicieli lokali dotyczą praw i obowiązków właścicieli innych lokali tylko w takim zakresie, w jakim są oni członkami wspólnoty mieszkaniowej."

W myśl przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. pozwolenie na budowę może być wydane temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. "Organ rozstrzygający sprawę o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę nie bada, czy rzeczywiście wnioskodawca posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, skoro dysponuje tylko oświadczeniem strony odpowiadającym wymogom art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 3 pkt 11 pr. bud. (...) Jest on związany oświadczeniem wnioskodawcy i może go nie uwzględnić tylko wówczas, gdy z zebranych w sprawie dowodów wynika bezspornie, że wnioskodawcy w rzeczywistości nie przysługuje prawo, na które on się powołuje." - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 czerwca 2012 r. w sprawie II OSK 507/11.

Na marginesie tylko wskazuję wyrok na Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 czerwca 2011 r. w sprawie II SA/Kr 626/11, iż "nie ma żadnych argumentów za przyjęciem, że oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może się odnosić tylko do jej części np. do dachu budynku. Inwestor przedkładając oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dotyczące tylko części tej nieruchomości (dachu), w istocie takiego oświadczenia nie w ogóle składa."