Czasy, gdy hasło „przedsiębiorstwo” kojarzyło się z fabryką czy innym tego rodzaju zakładem, odchodzą do lamusa. Obecnie w wielu branżach można z powodzeniem prowadzić własną działalność gospodarczą lub zawodową, nie wychodząc z domu bądź wynajmując sobie niewielki lokal. Należy przy tym uważać, aby nie narazić się na problemy związane z nielegalną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Co to znaczy?
Nie można samowolnie zmieniać sposobu użytkowania
Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, jakie należałoby przedstawić przy zgłaszaniu zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71a ust. 1). Ustawodawca w prawie budowlanym zdecydował, że co do zasady zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może nastąpić po dokonaniu stosownego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 71 ust. 2), a organ ten ma prawo wnieść sprzeciw od zgłoszenia. Do zmiany może dojść, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (art. 71 ust. 4). Inną procedurę stosuje się, gdy zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych. Wówczas niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 71 ust. 6).
W każdym razie niezbędne formalności związane ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dopełnić zanim dojdzie do takiej zmiany. Właściciel obiektu nigdy nie powinien tu postępować metodą faktów dokonanych, najpierw zmieniając pierwotne przeznaczenie obiektu lub jego części, a dopiero później zastanawiać się jakie formalności wymaga ustawodawca do legalności takich zmian. Kwestii tej nie ułatwia fakt, że w Prawie budowlanym zawarto jedynie ich przykładowy katalog.
Cena promocyjna: 27.3 zł
|Cena regularna: 39 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 23.39 zł
Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania?
Zgodnie z art. 71 ust. 1 pr. bud. pierwszym przykładem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Za drugi z takich przykładów posłużył ustawodawcy przypadek, w którym nastąpiło podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Taka konstrukcja powołanego przepisu powoduje znaczny wzrost przede wszystkim sądownictwa administracyjnego w określeniu granic dopuszczalnych modyfikacji sposobu użytkowania obiektu, po przekroczeniu których mamy już do czynienia ze zmianą wymagającą co najmniej dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Naczelny Sąd Administracyjny od dawna przyjmuje, że ustalenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części w rozumieniu art. 71 pr. bud. sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego sposobu użytkowania (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 606/16, LEX nr 2431821). Poza tym sądy administracyjne stoją na stanowisku, że omawiane tu zmiany nie muszą być poprzedzone przeprowadzeniem robót budowlanych. Wystarczająca jest faktyczna zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, a nawet zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania (zob. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 października 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 1039/24, LEX nr 3793079).
Czytaj także: Firma w mieszkaniu? Najpierw trzeba zmienić sposób użytkowania lokalu
Czytaj w LEX: Tryb zakończenia postępowania w przedmiocie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego > >
Biznes prowadzi do zmian
Generalnie rzecz ujmując sądy administracyjne – a w ślad za nimi organy administracji architektoniczno-budowlanej – stosunkowo surowo podchodzą do kwestii zmiany sposobu użytkowania obiektu bądź jego części. Jest to istotne szczególnie dla przedsiębiorców, którzy mają zamiar rozpocząć prowadzenie swojego biznesu w obiektach, które wcześniej nie były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Za wręcz klasyczny przykład może tutaj posłużyć zorganizowanie biznesu w bloku czy domu mieszkalnym, na co decydują się zwłaszcza początkujący przedsiębiorcy bądź ci, których biznes osiąga stosunkowo niewielkie rozmiary lub polega głównie na zdalnym świadczeniu usług.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 22 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 830/21, LEX nr 3320969, zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na niemieszkalną lub dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Z drugiej jednak strony dosłowna interpretacja tezy postawionej przez olsztyński WSA mogłaby prowadzić do przyjęcia, że nawet prowadzenie działalności gospodarczej w pełni zdalnie ze swojego mieszkania prowadzi do zmiany jego sposobu użytkowania. Nie powinno się tutaj jednak tracić z oczu perspektywy bardziej funkcjonalnej wykładni prawa. Jeżeli działalność prowadzona w danym obiekcie w żaden sposób nie modyfikuje szeroko pojętych wymagań bezpieczeństwa, trudno uzasadniać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania w sensie regulacji prawa budowlanego.
Sprawdź w LEX: Charakterystyka opłaty legalizacyjnej jako daniny publicznej > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
