Nieruchomość mająca wielu właścicieli, którzy nie mogą się porozumieć, może pozostawać w zarządzie sądowym. Jeśli taka nieruchomość jest wynajmowana, powstaje pytanie, jak powinny zostać opodatkowane u współwłaścicieli przychody osiągane z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.
Przyjrzyjmy się temu na przykładzie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, będących współwłaścicielami w częściach ułamkowych nieruchomości o charakterze handlowo-usługowej. Nieruchomość zarządzana przez zarządcę sądowego została oddana w najem, który pobiera czynsz najmu za okresy miesięczne. Zarządca jest jedynym właścicielem konta bankowego, na które wpływają czynsze, zawiera umowy najmu jako wynajmujący we własnym imieniu, a nie w imieniu współwłaścicieli, ale na rzecz współwłaścicieli. Powstaje wątpliwość, czy:
- momentem powstania przychodu z najmu u współwłaścicieli nieruchomości jest moment, w którym zarządca sądowy wypłaca należny dochód (pożytki) za rok obrachunkowy, którego dotyczy sprawozdanie złożone w sądzie
- współwłaściciele nieruchomości mogą płacić podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego raz do roku wtedy, gdy otrzymają sprawozdanie zarządcy z wykonywanego zarządu za rok, w którym przychód powstał
Kiedy ustanawia się zarząd
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 Kodeksu cywilnego).
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 Kodeksu cywilnego).
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 Kodeksu cywilnego).
W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami (art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami
Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
- właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.
Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu nieruchomości nadal spoczywają na każdym ze współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.
Jak rozliczyć podatek
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W rozpatrywanym przypadku oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości osiągają przychody z tytułu najmu i są opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (proporcjonalnie) do posiadanych udziałów w nieruchomości. Powinni za każdy miesiąc obliczać ryczałt i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Przychodem podlegającym opodatkowaniu są bowiem należności z tytułu świadczenia usług najmu (czynsz), które są pobierane przez zarządcę sądowego na rzecz współwłaścicieli, w poszczególnych okresach rozliczeniowych.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 sierpnia 2024 r., 0113-KDIPT2-1.4011.438.2024.1.MZ).
Autor: Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
