Przez najem prywatny przedsiębiorca może stracić zwolnienie z VAT

Osoba prowadząca działalność gospodarczą może stracić prawo do zwolnienia z VAT do limitu 200 tys. zł, jeśli poza przychodami z tej działalności ma też przychody z najmu prywatnego - twierdzi konsekwentnie dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Nie ma znaczenia, że w PIT jest to najem poza działalnością gospodarczą, bo inaczej traktuje się go dla celów VAT. Takie stanowisko jest często zaskoczeniem dla właścicieli nieruchomości.

Problem wynika z różnic między definicją działalności gospodarczej dla celów VAT i dla celów podatku dochodowego. Osoba wynajmująca jedną nieruchomość (np. mieszkanie) nie jest uznawana za przedsiębiorcę według przepisów ustawy o PIT i może rozliczać tzw. najem prywatny. Inaczej będzie jednak na gruncie ustawy o VAT. Najem choćby jednej nieruchomości to świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej, nawet gdy chodzi o prywatny majątek.

Czytaj również: Najem nie odbiera ulgi mieszkaniowej >>

Wynajmowanie mieszkania to działalność gospodarcza

Może to mieć znacząca konsekwencje dla osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, które korzystają ze zwolnienia z VAT do limitu 200 tys. zł. Obroty uzyskiwane z najmu sumuje się z obrotami z działalności gospodarczej zgłoszonej do CEIDG. Przedsiębiorca, kalkulując limit uprawniający do zwolnienia, powinien więc wliczać do niego czynsz z najmu. Dla osób prowadzących niewielki biznes jest to często zaskoczeniem.

Takie stanowisko w sprawie wynajmujących coraz częściej potwierdza fiskus. Przykładem może być interpretacja z 16 października 2023 r. (nr 0113-KDIPT1-2.4012.586.2023.1.KT). Z pytaniem wystąpił mężczyzna prowadzący działalność gospodarczą, który jest współwłaścicielem lokalu należącego do jego majątku prywatnego. Zapytał, czy najem nieruchomości należącej do majątku prywatnego jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Jego zdaniem, jest to czynność poza VAT i należy ją traktować jako zarząd majątkiem prywatnym.

Dyrektor KIS uznał takie stanowisko za nieprawidłowe. - Najem nieruchomości lokalowej wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatnej nieruchomości lokalowej. W konsekwencji stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Świadcząc usługę najmu działa pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – stwierdził dyrektor KIS.

W VAT inaczej niż w podatku dochodowym 

- Dyrektora KIS nie przekonuje argument, że do rozliczania umów najmu powinna mieć zastosowanie uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). Według fiskusa uchwała dotycząca podatku dochodowego nie ma zastosowania dla celów VAT – mówi Jarosław Ziobrowski, adwokat, partner w kancelarii Ziobrowski Tax&Law.

NSA orzekł, że przychody z najmu nieruchomości niewprowadzonego do firmowej ewidencji powinny być rozliczane jak przychody z najmu prywatnego. Wynajmujący rozlicza się więc ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5-proc. i 12,5 proc. (od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł).

- Według dyrektora KIS nie ma znaczenia, że wynajmowana nieruchomość stanowi majątek prywatny i nie została ujęta w firmowej ewidencji. Nie ma też znaczenia, że wykonywane przez podatnika działania mieszczą się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, np. daje ogłoszenie o najmie. Fiskus argumentuje, że skoro najem jest wykonywany w sposób ciągły, dla celów zarobkowych, a sama umowa i związane z nią korzyści mają stały charakter, to spełniona jest definicja działalności z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. A to oznacza, że jeśli właściciel mieszkania prowadzi też działalność gospodarczą w innym zakresie, to łatwo jest przekroczyć limit 200 tys. zł – mówi Jarosław Ziobrowski.

Dwa różne zwolnienia

Status podatnika VAT nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorca będzie zobowiązany do rozliczenia VAT. Może bowiem skorzystać z dwóch zwolnień:

• podmiotowego - jeśli jego wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł (bez kwoty podatku) – na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,
• przedmiotowego – jeśli świadczy usługi najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Dyrektor KIS wyjaśnił w interpretacji z 3 listopada 2023 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.470.2023.2.AMA), jak te zwolnienia mają się do siebie. Sprawa dotyczyła mężczyzny wynajmującego dwa mieszkania na zasadach najmu prywatnego, na cele mieszkalne, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Poza tym prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. usług instalowania, naprawy i konserwacji oraz sprzedaży detalicznej. Korzysta ze zwolnienia z VAT do limitu 200 tys. zł.

Dyrektor KIS stwierdził, że usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie ma znaczenia, że jest to najem prywatny. Na gruncie przepisów ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje bowiem czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokali mieszkalnych) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sprawdź również książkę: VAT. Komentarz 2023 >>

Zwolnienie przedmiotowe mimo utraty zwolnienia podmiotowego

Jednak skoro mężczyzna świadczy usługi wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, to w odniesieniu wyłącznie do tych czynności (przedmiotowy najem mieszkań) może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego (ze względu na przedmiot działalności), niezależnie od wysokości wartości uzyskiwanej sprzedaży.

Dyrektor KIS wyjaśnił, że do limitu uprawniającego do zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, trzeba wliczać wartość sprzedaży uzyskanej z obu działalności gospodarczych łącznie (tj. wynajmu dwóch mieszkań oraz działalności w zakresie m.in. usług instalowania, naprawy i konserwacji oraz sprzedaży detalicznej).

Wynika to z brzmienia art. 113 ust. 1 ustawy, który odnosi się do całej sprzedaży dokonywanej przez konkretnego podatnika. Jak wyżej wskazano, najem jest - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - również działalnością gospodarczą.

- Zatem jeżeli wartość całej dokonanej przez pana sprzedaży (tj. łącznie z wartością sprzedaży z tytułu świadczenia ww. usług wynajmu mieszkań), podlegającej opodatkowaniu VAT na terytorium kraju, przekroczy kwotę 200 tys. zł (bez kwoty podatku), wówczas utraci pan prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, określonego w art. 113 ust. 1 ustawy i będzie pan zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny. Zwolnienie to utraci moc począwszy od czynności, którą zostanie przekroczona wskazana kwota limitu,  stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy. Jednocześnie, nawet po przekroczeniu ww. kwoty limitu, będzie pan mógł nadal korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w odniesieniu do ww. usług wynajmu mieszkań. Zarejestrowanie się jako czynny podatnik VAT nie wpłynie na możliwość stosowania ww. zwolnienia dla świadczonych usług najmu - wyjaśnił dyrektor KIS. 

Podsumowując, nawet po utracie zwolnienia podmiotowego, do limitu 200 tys. zł, można nadal korzystać ze zwolnienia usług najmu mieszkań. Ale od innej działalności trzeba płacić VAT. 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.