Zmiany we wspólnotach mieszkaniowych

Projekt zmian w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Ministerstwo Finansów i Gospodarki uzasadnia podstawowym celem projektowanych zmian jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami w ciągu 30 lat. Projektowane przepisy mają uwzględnić orzecznictwo, praktykę zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych.

A problemów jest wiele. Choćby nieprecyzyjna definicja wspólnoty mieszkaniowej, brak jasnych zasad kwalifikacji balkonu jako części wspólnej lub indywidualnej, brak możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń za wady budowlane w częściach wspólnych. Obecne przepisy nie pozwalają też na podwyższenia zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty. Braku przepisu zobowiązującego właściciela lokalu do jego udostępnienia na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych instalacji oraz urządzeń. Trudno również wyegzekwować zalecenia pokontrolne. Obowiązujące przepisy powodują także szereg problemów związanych z rozliczeniem kosztów we wspólnocie, zakresie kontroli zarządu, zmiany zarządu czy komunikacji z nim.

Status balkonu – wspólnota czy właściciel?

Kompleksowa nowelizacja ustawy ma rozwiązać dotychczasowe wątpliwości dotyczące przynależności elementów balkonu, loggii czy tarasu. Projektowane przepisy jednoznacznie wskazują, że elementy konstrukcyjne – takie jak dźwigary, płyta balkonowa z izolacją, balustrada oraz inne części będące fragmentem elewacji – stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu będzie traktowana jako część lokalu, a więc pozostanie w zakresie wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela.

Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa zostanie zdefiniowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale wyposażona w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku – odrębnego od majątków właścicieli lokali. Majątek ten będzie związany wyłącznie z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Przeczytaj także: Liczmy głosy tylko aktywnych właścicieli lokali

Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl

Załóż bezpłatne konto na Moje Prawo.pl >>

Wspólnota zyska możliwość pozywania dewelopera

Nowelizacja przewiduje również istotną zmianę w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła wytoczyć powództwo na rzecz właścicieli lokali, co dziś nie jest możliwe. Obecne przepisy wymagają bowiem cesji roszczeń przez właścicieli, co wiąże się z koniecznością uzyskania ich zgody w formie uchwały oraz pokrycia kosztów ekspertyz i obsługi prawnej. W praktyce uzyskanie pełnej zgody wszystkich właścicieli jest trudne, co uniemożliwia dochodzenie pełnego odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej.

Sankcja za brak udostępnienia budynku

Ministerstwo chce wprowadzić obowiązek udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych. Anonsowane przepisy wprowadzą też sankcję za uporczywe uchylanie się od obowiązku – grzywnę nakładają przez nadzór budowlany na wniosek zarządu lub zarządcy.

Przewiduje się także obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu – wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Łatwiejsze rozliczenia

Rozszerzona ma zostać możliwość podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo będzie musiała wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości będzie mogła – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Projekt doprecyzuje, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności będą spoczywać na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami.

Wprowadzony zostanie obowiązek uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

Nowela wprowadza pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli.

Ministerstwo chce doprecyzowania, że właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, tj. gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Sprawdź również książkę: [E-book] Wspólnota mieszkaniowa. Działalność, rozliczenia, podatki >>

Jak rozumieć czynność zwykłego zarządu?

W noweli zostanie wskazane, że zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, tj.

poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, albo
poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych.

Nowe przepisy mają też uciąć spory, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu. Będą to czynności wykonywane samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty, poprzez przyjęcie, iż są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Zmiany w sposobie głosowania

Dziś w wielu przypadkach działanie wspólnot mieszkaniowych paraliżuje brak zdolności do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości. Nowela wprowadzi wymóg uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50 proc. sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Łatwiej zmienić zarząd

Ministerstwo Finansów i Gospodarki chce też uprościć formę zarządzania wspólnotą poprzez alternatywę w postaci możliwość powołania zarządcy bądź zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu. Obecna konieczność zachowania formy notarialnej dla ww. czynności ogranicza możliwość podjęcia decyzji (nie tylko zmiany umowy, ale też uchwały) w trybie obiegowym; forma notarialna wymaga bowiem obecności notariusza przy jej podejmowaniu. Dlatego przewiduje się zniesienie obowiązku protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy.

Przy okazji ustawodawca chce przyznać właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje szczególnie, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Inne planowane zmiany w przepisach:

wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we wspólnotach. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną,
doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu,
dookreślenie prawa kontroli działalności zarządu -obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty,
wskazanie, iż sprawozdanie zarządu/zarządcy wspólnoty ma obowiązkowo formę pisemną, a termin jego złożenia na rocznym zebraniu przypada do końca kwietnia (zostaje zatem wydłużony o miesiąc). Wydłużenie terminu na przeprowadzenie przez zarząd/zarządcę rocznego zebrania uzasadnione jest potrzebą sporządzenia bilansu na podstawie faktur otrzymanych od dostawców usług na rzecz wspólnoty, oraz logistyką związaną z techniczną stroną organizacji zebrania.

Ministerstwo planuje, że rząd przyjmie projekt w II kwartale 2026 r.