Po 1 stycznia tego roku, kiedy prawo użytkowania wieczystego zostało z mocy ustawy przekształcone we własność, wszystkie księgi wieczyste, które dotyczyły użytkowania wieczystego związanego z lokalami mieszkalnymi, znalazły się w stanie niezgodności ze stanem prawnym. Według niektórych interpretacji nie można więc dokonywać czynności prawnych, bo nie wiadomo, co jest przedmiotem obrotu – w księdze wpisane jest użytkowanie wieczyste, a stan prawny się zmienił.

Wprowadzone ustawą zaświadczenie, które ma wydać organ gminy, jest jedynym dokumentem, na podstawie którego można wpisać w księgach własność w miejsce użytkowania wieczystego. Na razie jednak zaświadczeń nie ma, bo termin ich wydania określono do końca 2019 roku.

Problem notariuszy, sądów i obywateli

Problem mieli więc notariusze, ale także wydziały wieczystoksięgowe sądów powszechnych, a przede wszystkim obywatele chcący zgodnie z prawem rozporządzić swoim lokalem. - Po dogłębnej analizie i konsultacjach Krajowa Rada Notarialna przyjęła stanowisko, które – mamy nadzieję – będzie miało wpływ na ukształtowanie się jednolitej praktyki – powiedział nam Szymon Kołodziej, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej.  

 


Stanowisko Krajowej Rady Notarialnej

Na początku stycznia Krajowa Rada Notarialna poinformowała, że obrót wtórny mieszkaniami na nieruchomościach, w których użytkowanie wieczyste przekształciło się 1 stycznia 2019 r. we własność, jest możliwy nawet bez zaświadczenia o przekształceniu.

Również zdaniem ministra sprawiedliwości dopuszczalne są umowy o przeniesieniu własności lokalu bez zaświadczenia. Według resortu prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału w prawie do nieruchomości wspólnej, niezależnie czy jest to prawo użytkowania wieczystego, czy prawo własności. Te prawa, jako związane, będą dzielić los prawny prawa własności lokalu jako jego części składowe.

Jak wynika z interpretacji KRN i resortu udostępnionej przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, istnieją podstawy do przyjęcia, że przeniesienie odrębnej własności lokalu znajdującego się na nieruchomości, wobec której użytkowanie wieczyste z mocy ustawy przekształciło się we własność, będzie skuteczne, mimo że na chwilę zawarcia umowy nie zostało wystawione zaświadczenie w trybie ustawy o przekształceniu.

Czytaj też: Sejm: Korzystna bonifikata przy przekształceniu we własność gruntów SP>>

Wpis roszczenia o opłatę przekształceniową

Resort sprawiedliwości zaaprobował też możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o dokonanie z urzędu wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową oraz wykreślenia wpisów dotyczących użytkowania wieczystego, gdy zostanie wystawione zaświadczenie o przekształceniu. Jak argumentuje, z ogólnej zasady wynika, że osoby zainteresowane mogą składać wnioski o dokonanie również tych czynności, które są podejmowane z urzędu.

Prezes KRN wystosował komunikat do wszystkich prezesów rad izb notarialnych w sprawie sporządzania przez notariuszy aktów notarialnych obejmujących umowy zbycia lokali stanowiących odrębne nieruchomości, z prośbą o pilne przekazanie jego treści notariuszom wszystkich izb.

Czytaj też: Resort rozwoju apeluje o sprawne działania samorządów po przekształceniu użytkowania wieczystego>>

Gmina nie wie, ile lokali jest w budynku

Przypomnijmy, że urzędy gmin mają 12 miesięcy od przekształcenia na wystawienie zaświadczeń w zwykłym trybie oraz 3 miesiące i 30 dni w trybach wnioskowych.

Jednym z problemów, z którymi gminy będą musiały się zmierzyć, wydając zaświadczenia, jest brak danych na temat liczby lokali w budynkach. Jak się dowiadujemy, nie wszędzie są kartoteki budynków i gminy po prostu często nie wiedzą, gdzie ile lokali jest.

Zgodnie z prawem uwłaszczeniu podlegają lokale w budynkach, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Trzeba więc wiedzieć, ile lokali w budynku jest ogółem.

Porównaj: Użytkowania wieczystego nie ma, ale chaos jest>>

Wpisy dotyczą udziału w nieruchomości wspólnej

Szymon Kołodziej podkreśla, że odpowiednie organy, wydając zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, zawiadamiają właściwe wydziały wieczystoksięgowe, które z urzędu dokonują odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.

- Należy jednak zauważyć, że samo wydawanie zaświadczeń przez urzędy oraz dokonywanie wpisów przez sądy wieczystoksięgowe jest rozciągnięte w czasie, w związku z tym może się zdarzyć, że w księdze wieczystej nie będą jeszcze widoczne odpowiednie wpisy. Pamiętajmy, że wpisy te dotyczą udziału w nieruchomości wspólnej, a przedmiotem obrotu jest lokal mieszkalny – mówi. Jak jednak dodaje, notariusz  sporządzający umowę sprzedaży lokalu oczywiście poinformuje strony czynności, że prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego nieruchomość wspólną mogło ulec przekształceniu w prawo własności, co nie znajduje jeszcze odzwierciedlenia w księdze wieczystej.  

Zobacz też w LEX:

Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności

Zmiany w postępowaniu wieczystoksięgowym w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności