Wiejskim gminom niezwykle trudno sporządzić plan ogólny. Powodem jest m.in. algorytm określający obszary uzupełnienia zabudowy. Choć samorządy od wielu miesięcy alarmują o kłopotach, to odpowiedź ministerstwa w sprawie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazuje na przełom w rozwiązaniu problemu.
Samorządowcy z najmniejszych gmin po blisko pół roku doczekali się odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii na ich pismo w sprawie niezbędnych zmian w systemie planowania przestrzennego. Choć poruszali w nim wiele kwestii, które utrudniają sporządzanie planów w gminach wiejskich, to doczekali się reakcji jedynie na niektóre zastrzeżenia – udało się m.in. wydłużyć czas na wydawanie warunków zabudowy. Do końca 2026 roku jednostki samorządu terytorialnego mają nie być finansowo karane za opóźnienia w wydawaniu wuzetek. Nawet jednak ten okres może okazać się zbyt krótki.
Małym gminom sen z powiek spędza też algorytm określający tereny uzupełnienia zabudowy. Przedstawiciele samorządów uważają wręcz, że utrudnia on rozwój terenów wiejskich.
Zobacz też w LEX: Plan ogólny w praktyce, czyli jak zabezpieczyć interesy inwestorów i właścicieli nieruchomości >
Największe trudności przy sporządzaniu planów ogólnych gmin dotyczą obszarów uzupełnienia zabudowy, co szczególnie dotyka gminy wiejskie.
Problem ten jest szczególnie widoczny w gminach o rozproszonej zabudowie oraz tam, gdzie nie przyjęto jeszcze planów miejscowych. Mamy do czynienia z paradoksem: jeśli rolnik prowadzi działalność gospodarczą, a jego grunty nie mieszczą się w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy, zgodnie z planem ogólnym nie będzie mógł postawić nawet silosu na kiszonkę - wyjaśnia Mariusz Marszał, zastępca dyrektora Biura Związku Gmin Wiejskich RP.
Jak zauważa Marszał, problem ten dotyczy wielu wsi, gdzie siedliska są rozłożone na dużych gospodarstwach, często oddalonych od siebie o kilkaset metrów. Takie gospodarstwa, obejmujące od kilkudziesięciu do kilkuset hektarów, nie spełniają norm zagęszczenia ani wymogów algorytmu planu ogólnego, który został opracowany głównie z myślą o zabudowie miejskiej. W praktyce oznacza to, że nie można objąć ich obszarami uzupełnienia zabudowy, nawet jeśli nowe obiekty są niezbędne, np. w przypadku powiększenia rodziny lub rozbudowy funkcjonującego gospodarstwa.
Po przyjęciu planu ogólnego uzyskanie warunków zabudowy w takich lokalizacjach staje się praktycznie niemożliwe – podkreśla Marszał.
Polecamy szkolenie online w LEX: Zmiany z 2025 r. w UPZP i ich wpływ na proces planistyczny i decyzje inwestorów >
Ekspert zaznacza, że nie można stosować jednolitych reguł dla gmin o różnym charakterze.
Potrzeby gmin miejskich, obwarzankowych czy typowo wiejskich różnią się diametralnie. Nie można tymi samymi kryteriami regulować inwestycji i standardów zabudowy zarówno w mieście, jak i na wsi – dodaje przedstawiciel ZGWRP.
Nowe inwestycje można będzie lokować na podstawie planu miejscowego. Wyzwaniem jest wysoki koszt i czasochłonność sporządzania planów miejscowych, co dla rolników i przedsiębiorców może skutkować opóźnieniem lub znacznym podniesieniem kosztów inwestycji.
Czytaj też w LEX: Zasada dobrego sąsiedztwa a uzupełnienie zabudowy >
Gminy wiejskie (podobnie jak i pozostałe) apelowały też o przedłużenie terminów na wydawanie warunków zabudowy i nienaliczanie kar za opóźnienia. Ze względu na liczbę występujących o nie podmiotów, JST mają olbrzymie problemy z ich terminowym wydawaniem. Jak przypomina resort rozwoju i technologii w swojej odpowiedzi, ustawa z 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1668), to uwzględniła. Pytanie, czy wystarczająco.
Gminy nie będą bowiem ponosiły kar za nieterminowe wydawanie wuzetek do końca 2026 r. Wątpliwe jest jednak, żeby wszystkie zdążyły uporać się z setkami czy tysiącami wniosków, które do nich trafiły ze względu na obawy o ograniczenie możliwości inwestycyjnych po przyjęciu planów ogólnych.
Podsumowaliśmy, że w Łasku wydaliśmy w ciągu 2025 r. 1100 decyzji o warunkach zabudowy. To dwa razy więcej niż w latach poprzedzających reformę. Mimo to jeszcze ponad 1500 wniosków złożonych w 2025 r. czeka na rozpatrzenie. A w 2026 r. wciąż składane są nowe. Okres w którym JST nie będą karane może się więc okazać niewystarczający – mówi Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika Wydziału Urbanistyki i Planowania Przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Łasku.
Urzędnik dodaje, że problem został odsunięty w czasie, a nie rozwiązany. Za rok pojawi się znowu.
Również z perspektywy mieszkańca to, że jego wniosek zostanie rozpatrzony po roku, nie jest komfortowe – dodaje Kmiecik.
Plan ogólny powinien być opracowywany w oparciu o spójną strategię rozwoju gminy, która w praktyce zastępuje i uzupełnia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Obecnie jednak, wprowadzając algorytmy i rygory formalne, często dochodzi do rozbieżności w kwestiach inwestycyjnych i mieszkaniowych – zauważa Mariusz Marszał.
Niezgodność algorytmu ze strategią to nie jedyny kłopot. Bardzo wiele gmin strategii nie ma. Ustawowy termin na jej sporządzenie ustalono bowiem na ten sam dzień co planu miejscowego, czyli zgodnie z obecnymi przepisami, dokument ma być gotowy na połowę 2026 roku.
Sprawdź w LEX: Czy od 1 lipca 2026 r. tracą ważność decyzje o warunkach zabudowy, które są bezterminowe? >
- Strategia powinna być dokumentem na dużym poziomie ogólności. A kolejność sporządzania powinna wyglądać następująco: najpierw strategia potem plan ogólny i wreszcie miejscowy. Obecne przepisy postawiły to na głowie, najważniejsze jest uchwalenie planu ogólnego w terminie, bo przewidziano na to pieniądze z Krajowego Planu Odbudowy, bo bez tego planu nie można będzie też wydać planu miejscowego czy nowych warunków zabudowy. No i na strategię nie ma dofinansowania. Dlatego plany ogólne stały się najważniejsze, a strategie zeszły na drugi plan. Skutek? Będziemy dopasowywać do nich strategie, niejako na siłę. Żeby zgadzało się w papierach – uważa Grzegorz Kmiecik.
Przekonuje, że to postawienie działalności planistycznej na głowie. Zauważa też, że przygotowywanie strategii razem z planami ogólnymi przeciąża rynek specjalistów, którzy się tym zajmują – i jedne, i drugie wykonuje przecież to samo, wąskie grono fachowców. Także oni przygotowują najczęściej warunki zabudowy.
Sprawdź w LEX: Czy do przeprowadzenia konsultacji społecznych planu ogólnego gminy niezbędna jest uchwała rady gminy? >
Mariusz Marszał wskazuje także na problem hierarchii planistycznej.
Skoro plany ogólne gmin stały się priorytetem, w konsekwencji konieczne będzie dostosowywanie do nich planów wojewódzkich i krajowych. Powinno być odwrotnie – łatwiej jest przecież zmieniać dokumenty o mniejszym zasięgu niż te o większym. W przeciwnym razie powstają dokumenty niejednorodne i niespójne, które utrudniają skuteczne zarządzanie przestrzenią – podsumowuje ekspert.
Czytaj też w LEX: Postępowanie ws decyzji WZ a przystąpienie do sporządzenia planu ogólnego przez gminę - konsekwencje >
To, że brakuje specjalistów, prawdopodobnie doprowadzi do kolejnego przesunięcia terminu na sporządzenie planów ogólnych – tym razem jedynie o dwa miesiące. Komisja Europejska zgodziła się, aby Polska nie utraciła dofinansowania z KPO na plany ogólne do 31 sierpnia (zamiast do 30 czerwca), pod warunkiem że w tym terminie 50 proc. gmin będzie posiadało gotowe plany. Wcześniej wymóg wynosił 80 proc. Pojawia się jednak pytanie, czy nawet te złagodzone warunki są realne, skoro obecnie tylko nieliczne gminy opublikowały swoje dokumenty.
Jak wskazuje Grzegorz Kmiecik, dodatkowe dwa miesiące to bardzo krótki okres. Gminy, które dotąd nie rozpoczęły prac nad planem ogólnym, najprawdopodobniej nie zdążą w terminie i w konsekwencji nie otrzymają środków z KPO. W specjalistycznych mediach wciąż pojawiają się ogłoszenia o zleceniu sporządzenia planu ogólnego, co pokazuje skalę opóźnień. Jednak jeśli 50 proc. jednostek samorządu terytorialnego nie spełni warunku posiadania planu, wówczas nawet te gminy, które zakończą procedury na czas, również nie uzyskają dofinansowania.
Czytaj też w LEX: Plany ogólne w korelacji z Obszarami Przyśpieszonego Rozwoju OZE >
