Cztery lata po znowelizowaniu ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych samorządowcy ponownie zgłaszają potrzebę rozwiązania problemów wspólnot. Uważają, że wprowadzone przepisy nie zadziałały i chcą wprowadzenia przez resort rolnictwa nowych rozwiązań.

Zemsta cara

Przypomnijmy, że wspólnoty gruntowe to relikt jeszcze z okresu zaborów, funkcjonujący do dziś głównie na terenach dawnego zaboru rosyjskiego i austriackiego. Są pozostałością uwłaszczeń chłopów dokonywanych w XIX wieku. Wspólnota gruntowa jest rozwiązaniem dotyczącym gruntów wspólnie użytkowanych przez daną społeczność – wieś czy osadę. Ponieważ do dziś gminy borykają się z problemami tych wspólnot, Krzysztof Iwaniuk, przewodniczący Związku Gmin Wiejskich RP nazywa je „zemstą cara”.

Pochodząca z 1963 roku ustawa dotycząca wspólnot gruntowych powstała w czasie kolektywizacji wsi i miała na celu „uspołecznienie rolnictwa”, stąd też zawierała zapisy, że grunty wspólnot nie mogły być  dzielone pomiędzy uprawnionych. Zarządzać wspólnotą miała spółka utworzona przez uprawnionych.

Sprawdź w LEX: Jaki jest status podatkowy wspólnoty gruntowej?  >

Od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje nowelizacja tej ustawy, która miała na celu dostosowanie archaicznych przepisów do realiów współczesności. Miała m.in. pozwolić ustalić krąg zainteresowanych wspólnotą, co po tylu latach nie jest rzeczą łatwą.

 


Przepisy nie zadziałały

Wójtowie i starostowie po czterech latach działania nowych przepisów uważają, że nie spełniły swojego zadania i problemy wspólnot gruntowych jak były, tak nadal są.

Mirosław Lech, wójt Korycina  i przedstawiciel Związku Gmin Wiejskich RP przypomniał, że od wielu lat trwają próby rozwiązania problemu. Dziś, 4 lata po wejściu w życie nowelizacji ustawy nie wiadomo nawet, jaka jest jego skala, bo nie ma aktualnych danych statystycznych. Gminy, głównie we wschodniej części kraju nadal mają tysiące hektarów gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. - Należy zbadać, ile tysięcy hektarów tkwi w zawieszeniu. Często są to atrakcyjne grunty inwestycyjne – mówi.

Sprawdź w LEX: Czy wójt gminy może powołać zarząd spółki w razie nienależytego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład wspólnoty? >

Potwierdza to Krzysztof Iwaniuk, wójt gminy Terespol, na terenie której nadal znajduje się 7 wspólnot. - Nowelizacja ustawy o wspólnotach gruntowych z 2015 roku jednocześnie dała i nie dała możliwości rozwiązania kwestii spornych. Tam jest zapis, że aby przekształcić wspólnotę we współwłasność, wszyscy udziałowcy muszą się stawić u notariusza. Nie ma takiej możliwości, żeby to się udało – denerwuje się wójt.

I wymienia kolejne komplikacje, np. fakt, że wszyscy udziałowcy, niezależnie od liczby posiadanych udziałów mają 1 głos. - To powoduje, że żaden poważny rolnik nie chce skupować tych udziałów, bo nawet jak będzie miał 40 proc. udziałów, to wciąż na walnym zebraniu będzie miał 1 głos, a nie jest w stanie wykupić wszystkich - dodaje.

Sprawdź w LEX: Jeżeli wniosek o uznanie za uprawnionego do wspólnoty gruntowej złoży jeden z współwłaścicieli (udział 1/3), to czy pozostali współudziałowcy też muszą złożyć wniosek? >

Sytuacja wciąż się komplikuje, bo udziałowcy wspólnot to najczęściej starsi ludzie i kiedy umierają - dziedziczy po nich wiele osób, więc wciąż zwiększa się liczba udziałowców. - Obecnie w kwestii wspólnot albo nic się nie dzieje, albo tam, gdzie ktoś zwietrzył interes – współistnieje kilka zwalczających się zarządów spółek – podkreśla Krzysztof Iwaniuk.

Czytaj też: Łatwiej o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej

Potrzeba jasnego, precyzyjnego cięcia ustawodawcy

- Potrzeba jasnego, precyzyjnego cięcia ustawodawcy - uważa dr Artur Kokoszkiewicz, radca prawny, wykładowca w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Administracji w Lublinie. I dodaje, że ani stara ustawa, ani jej nowelizacja nie spełniły swojej roli. Ustawa jest mocno „dziurawa” i nie przystaje do oczekiwań samorządowców czy członków wspólnot.

- Problem jest z ustaleniem, kto jest współwłaścicielem, a nawet z tym, jak ustalić krąg osób? W różnych częściach kraju są różne podejścia do tej kwestii. Jedni uważają, np. że udziały można dziedziczyć, inni, że owszem, można dziedziczyć, ale pod warunkiem uczestnictwa w życiu danej wspólnoty gruntowej – tłumaczy ekspert.

Sprawdź w LEX: Co należy zrobić z wnioskami osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, jeżeli zostały złożone po terminie? >

Do tego dochodzi problem wykorzystywania słabości prawa i brak nadzoru nad działaniami wspólnoty. Ustawa mówi, że wójt sprawuje nadzór nad wspólnotą, ale nie precyzuje, na czym ma on polegać. W konsekwencji jest on iluzoryczny. - Sądy orzekają bowiem, że wspólnoty mają prawo decydować i działać tak, jak chcą. Orzekają też, że nadzór wójta nie może  być „kadrowy”, czyli że nie może odwołać wybranego członka zarządu spółki powołanej do zarządzania wspólnotą, lecz cały zarząd. Do tego dochodzą wątpliwości w jakiej formie należy to uczynić – zarządzenia, czy może innego aktu? – podkreśla dr Artur Kokoszkiewicz.

Sprawdź w LEX: Jeśli wydano decyzję o odmowie uznania działek za wspólnotę gruntową to czy można na te działki wydać decyzję o uznaniu za mienie gromadzkie? >

Interes życia

Te niejasne przepisy wykorzystują sprytni „przedsiębiorcy”. Dr Kokoszkiewicz podaje historię jednej z atrakcyjnie położonych wsi między Kazimierzem Dolnym a Nałęczowem, gdzie kilka osób „obwołało się” zarządem spółki ds. zagospodarowania wspólnoty, nie pytając o zgodę jej członków. Następnie przekazały protokół z zebrania do starosty, który jest organem rejestrowym.

- Starosta bada tylko kwestie formalne, więc wpisał ten zarząd do rejestru. Kilka tygodni później spółka rozpoczęła… sprzedaż ziemi, czyli de facto wyprzedaż mienia wspólnoty. Próba wykorzystania nadzoru wójta do powstrzymania tego procederu okazała się nieskuteczna - zaznacza. Dlatego zarówno samorządowcy, jak i mecenas Kokoszkiewicz uważają, że nadzór wójtów czy burmistrzów nad wspólnotami jest iluzoryczny.

Sprawdź w LEX: Czy ustalając uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, wnioski mogą składać następcy prawni? >

Prawo wymaga natychmiastowych zmian

Uważają też, że ustawa winna być doprecyzowana tak, by jej zapisy nie pozostawiały wątpliwości interpretacyjnych. I że ustawodawca powinien wziąć na siebie ciężar decyzji i przesądzić np., że od 1 stycznia 2021 roku w sprawach nieuregulowanych, nieruchomości czy wszelkie składniki majątku wspólnoty gruntowej stają się własnością odpowiedniej gminy lub skarbu państwa.

Sprawdź w LEX: Czy zarządzenie burmistrza w sprawie powołania zarządu spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej jest wiążące tylko w określonym czasie, czy też jest bezterminowe? >

- Osobiście przychylałbym się do tego, by przechodziła na własność gminy, bo przecież to one są najbliżej mieszkańców. Pracownicy samorządowi, a nawet włodarze znają bezpośrednio tych ludzi, którzy uczestniczyli we wspólnocie. Trudno byłoby zrozumieć, że dorobek 2-3 pokoleń mieszkańców przechodzi na skarb państwa – mówi dr Kokoszkiewicz. Nawet na terenach mało popularnych, gdzie nikt nie będzie miał interesu w sprzedaży gruntów, bo w grę wchodzą emocje związane z tym, że rodzice czy dziadkowie pracowali na tej ziemi.

Czytaj też: Zmiany w prawie budowlanym mogą utrudnić budowę domu

Nieudana próba uwspółcześnienia przepisów

Nowelizacja tej ustawy z 2015 roku miała na celu uwspółcześnienie przestarzałych zapisów i umożliwienie uregulowania stanu prawnego wspólnot. Gminy miały i do tej pory wiele z nich ma problem np. z opodatkowaniem terenów wspólnot. Przepisy miały też umożliwić przekształcenie wspólnoty gruntowej we współwłasność w rozumieniu kodeksu cywilnego, a także ustalenie, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową. W tym celu starosta winien z urzędu wszcząć postępowanie.

Według szacunków resortu rolnictwa 5 lat temu było ponad 5100 wspólnot gruntowych, z czego ponad 3500 o nieuregulowanym stanie prawnym. To oznacza, że – mimo obowiązku ustawowego - nie ustalono w drodze decyzji administracyjnej, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową, nie ustalono też wykazu osób uprawnionych do udziału w nich czy wykazu gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie. Łączna powierzchnia wszystkich wspólnot wynosiła około 107 tysięcy hektarów.

Sprawdź w LEX: Kiedy na nabywcę przechodzi udział we wspólnocie gruntowej?  >

Pierwszą grupą uprawnionych do wspólnoty są pierwotni właściciele bądź ich następcy prawni, którzy mieli złożyć wniosek o ustalenie nieruchomości stanowiących wspólnotę i uprawnionych do udziału we wspólnocie najpóźniej do końca 2016 r. Niezłożenie wniosku powodowało uznanie prawa do wspólnoty tych rolników, którzy nieprzerwanie od początku 2011 r. do końca 2015 r. faktycznie korzystali ze wspólnoty gruntowej. Ostatnia grupa uprawnionych dotyczy osób faktycznie użytkujących grunty, mieszkających bądź prowadzących gospodarstwo znajdujące się na obszarze wspólnoty gruntowej.

Sprawdź w LEX: Czy osobie, która jako ostatnia nabyła działkę o pow. powyżej 0,1000 ha z gospodarstwa rolnego, może być przyznany udział we wspólnocie gruntowej, jeżeli posiada tylko nieruchomość o pow. poniżej 1 ha? >

Ministerstwo bada i spróbuje zadziałać

Mariusz Drozdowski, zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Ziemią w resorcie rolnictwa wyjaśnia, że trwa proces regulowania stanu prawnego wspólnot, w których nie zostały powołane spółki zarządzające wspólnotą. Obecnie trwa postępowanie z tzw. drugą grupą uprawnionych. Ministerstwo wystąpiło do starostw z prośbą o udzielenie odpowiedzi do końca lutego br., jak wygląda sytuacja na ich terenie, ile jest wspólnot i jak są realizowane przepisy. O skali problemów można więc będzie rozmawiać dopiero w marcu.

Samorządowcy chcą, by resort rolnictwa na bieżąco informował o podejmowanych działaniach, a do końca czerwca br. przygotował informację na temat ogólnej sytuacji wspólnot gruntowych, a także wnioski i propozycje rozwiązania problemu. Deklarują też współpracę na każdym etapie prac.