Ministerstwo Rozwoju i Technologii konieczność zmiany rozporządzenia Rady Ministrów z 20 października 2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania uzasadnia znacznym wzrostem zainteresowania zgłaszanego przez inwestorów programem społecznego budownictwa czynszowego (program SBC). Program realizowany jest na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

W ramach programu SBC, kredytobiorcy, tj.

  • towarzystwa budownictwa społecznego/społeczne inicjatywy mieszkaniowe,
  • spółdzielnie mieszkaniowe
  • spółki gminne

mogą ubiegać się o preferencyjne finansowanie zwrotne, udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Mogą je przeznaczyć na realizację przedsięwzięć inwestycyjno- budowlanych polegających na budowie mieszkań na wynajem lub lokali mieszkalnych, do których ustanowione zostanie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.  Lokale mieszkalne muszą być skierowane są do osób o umiarkowanych dochodach, zbyt wysokich, aby ubiegać się o lokal komunalny, a jednocześnie bez zdolności kredytowej, umożliwiającej zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym

Program SBC jest realizowany ze środków własnych BGK (4,5 mld zł), natomiast ze środków budżetu państwa pokrywana jest dopłata dla banku do preferencyjnego oprocentowania udzielanego inwestorom finansowania zwrotnego (751,9 mln zł dla całego okresu realizacji programu).

Nabór wniosków o finansowanie zwrotne odbywa się corocznie w ramach dwóch edycji, w okresach:

  • od 1 do 31 marca (tzw. wiosenna edycja) oraz
  • od 1 lipca do 30 września (tzw. jesienna edycja).

Program SBC został wdrożony w 2015 r. i przewidziany został na okres 10 lat. Rok 2024 r. jest ostatnim rokiem, w którym inwestorzy mogą aplikować o preferencyjne kredyty.

 

Program SBC potrzebuje zmian

Projektowana zmiana jest efektem postulatów ze strony BGK, które mają pozwolić na lepsze wykorzystanie pozostałego w ramach aktualnego programu 0,5 mld zł na udzielenie kredytów. BGK wskazuje, że istotnym problemem uniemożliwiającym pełne wykorzystanie potencjału programu jest procedura ubiegania się o preferencyjny kredyt, która dopuszcza na etapie składania wniosku brak m.in. projektu budowalnego oraz pozwolenia na budowę. Muszą one być dołączone do wniosku dopiero na etapie podejmowania przez BGK decyzji kredytowej, czyli już po kwalifikacji przedsięwzięcia do finansowania zwrotnego. Propozycje zabezpieczenia spłaty kredytu również przedstawiane są przez kredytobiorcę dopiero na etapie podejmowania przez BGK decyzji kredytowej. W konsekwencji znaczna liczb kredytobiorców rezygnuje z kwalifikacji do finansowania zwrotnego na etapie uzupełniania dokumentacji niezbędnej do podjęcia decyzji kredytowej.

Czytaj też w LEX: Wspieranie rozwoju mieszkalnictwa - omówienie najnowszych rozwiązań >

Wnioskodawcy, którzy mają w pełni przygotowane inwestycje, ale uzyskali niższą ocenę punktową według kryteriów oceny, muszą ponownie składać wnioski w ramach kolejnych edycji, odwlekając w czasie realizację inwestycji już w pełni przygotowanej i nie mając de facto gwarancji uzyskania środków przy kolejnej aplikacji. Z informacji przekazanej przez BGK wynika,  że w ramach wszystkich 15 edycji programu, aż w przypadku 187 przedsięwzięć, które uzyskały kwalifikację do finansowania zwrotnego, inwestorzy zrezygnowali z dalszego ubiegania się o kredyt, bądź uzyskali odmowę finansowania. Wnioski te dotyczą kwoty aż 2,4 mld zł kredytu.

MRiT wskazuje, że konieczne są zatem działania zmierzające do umożliwienia finansowania tych przedsięwzięć, które są już zaawansowane i posiadają niezbędną do ich realizacji dokumentację i pozwolenia

Przeczytaj także: Rządowy program ma rozwiązać także problem luki czynszowej

 

Wydłużenie programu o rok i skrócenie niektórych terminów

Propozycja ministerstwa zakłada:

1. przesunięcie ostatecznej daty składania wniosków w ramach programu SBC na 30 września 2025 r. To umożliwi, w przypadku zwrotów lub rezygnacji z finansowania zwrotnego, pełne wykorzystanie środków udostępnionych przez BGK na realizację programu;

2. skrócenie i usprawnienie procesu ubiegania się przez kredytobiorców o udzielenie finansowania zwrotnego poprzez m.in.:

  •  − skrócenie jesiennej edycji naboru wniosków do 1 miesiąca, co oznacza przywrócenie pierwotnego okresu tej edycji – wydłużenie okresu jesiennej edycji naboru wniosków w okresie pandemii nie przyniosło zakładanych efektów tej zmiany – większość wniosków w tej edycji była składana we wrześniu, a wnioski złożone w lipcu lub sierpniu podlegały tym samym terminom dotyczącym oceny wiarygodności kredytowej i publikacji listy wniosków na BIP, co wnioski złożone we wrześniu,
  • − skrócenie terminu na sprawdzenie formalne wniosku o udzielenie finansowania zwrotnego przez BGK z 21 do 14 dni,
  • − skrócenie terminu na uzupełnienie formalne wniosku przez kredytobiorcę z 21 do 14 dni,
  • − przyspieszenie o 15 dni terminu publikacji przez BGK w BIP informacji o wynikach oceny punktowej wniosków wraz z listą rankingową lub odpowiednio listy wniosków złożonych przez kredytobiorców z pozytywną oceną wiarygodności kredytowej,
  • − przyspieszenie terminu i skrócenie okresu, w którym Bank informuje kredytobiorców spełniających określone warunki o terminie złożenia dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej,
  • − określenie 3-miesięcznego terminu złożenia przez kredytobiorcę dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej z możliwością przedłużenia tego terminu na uzasadniony wniosek kredytobiorcy (obecnie brak terminu),
  • − uregulowanie kwestii postępowania przez BGK z wnioskami w przypadku niezłożenia przez kredytobiorcę dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej w terminie określonym w rozporządzeniu;

3) dodanie dwóch nowych kryteriów oceny punktowej wniosków w załączniku do rozporządzenia, mających na celu premiowanie wniosków:

  • − dotyczących przedsięwzięć, w przypadku których została wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało złożone zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych, dokonane właściwemu organowi, wobec którego nie został zgłoszony sprzeciw – zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane;
  • − złożonych przez kredytobiorców będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi finansowanej nieruchomości (dodane kryterium nr 13)

Projekt ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, ale do wniosków złożonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe.

 

Dotychczasowe efekty programu SBC

Z informacji przekazanych przez BGK (wg stanu na 30 kwietnia 2024 r.) wynika, że z przewidzianych na program 4,5 mld zł środków Banku zakwalifikowano już 465 inwestycji na kwotę kredytu 3 mld 906 mln zł, w związku z planowaną budową 26 201 mieszkań.

Oznacza to, że projektowane zmiany mogą dotyczyć około 70 inwestycji mieszkaniowych na pozostałą w programie kwotę 593,7 mln zł. Pozwoli to na sfinansowanie około 3200 mieszkań (wg kosztów jednostkowych z jesiennej edycji 2023 r.), co w efekcie pozwoli na osiągnięcie zakładanego celu programu - 30 tys. mieszkań.

Czytaj też w LEX: Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy >