Podsumowanie rządowego programu „Mieszkanie+” wypada negatywnie, jak na razie nie udało się osiągnąć nawet niewielkiej części z zakładanych celów. Podobnie inne zmiany w prowadzone w szeroko pojętym prawie budowlanym nie przyniosły wyraźnych zmian na rynku nieruchomości. Istotą problemu pozostaje chaos w prawie budowlanym, dopóki nie zostanie on uporządkowany w budowlance nic się nie zmieni.
Początek każdego roku tradycyjnie jest czasem podsumowań minionego okresu oraz prognoz na nadchodzący czas. W tym kontekście warto zastanowić się nad funkcjonowaniem różnych programów mieszkaniowych, które – zgodnie z obietnicami rządu – miały zrewolucjonizować rynek nieruchomości i spowodować znaczący wzrost budowy mieszkań na wynajem. Tymczasem wszystko wskazuje na to, że sztandarowy program „Mieszkanie+” ugrzązł w wielości różnych koncepcji, a „lex deweloper” spotyka się z nieprzychylnością samorządów, które robią wszystko, aby nie dopuścić deweloperów do budowy osiedli mieszkaniowych na nowych zasadach. Wyjściem z tej sytuacji nie jest tworzenie nowych „specustaw”, ale uporządkowanie prawa budowlanego tak, aby po prostu nie były one potrzebne.
„Mieszkanie+” – trudności z pozyskaniem gruntów i zmiany koncepcji realizacji planu
100 000 mieszkań na wynajem w cenie kilku złotych za metr na prowincji oraz kilkunastu złotych w miastach, wybudowanych po cenie niższej niż 2500 zł za m2 – tak brzmiały zapowiedzi rządu hucznie ogłaszane w czerwcu 2016 roku. Tymczasem, jak dotąd, udało się zrealizować tylko nikły procent tych planów. Niedawno media informowały, że rząd zlecił przygotowanie raportu diagnozującego problemy w realizacji programu „Mieszkanie+”. Eksperci wskazali na częste zmiany koncepcji programu, źle przygotowane przepisy oraz potrzebę ułatwień w prowadzeniu inwestycji.
Warto zaznaczyć, że w dyskusji, jaka rozpętała się po publikacji „Rzeczpospolitej” na temat raportu dla rządu o problemach z programem „Mieszkanie+” głos zabrało Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które jest odpowiedzialne za koordynowanie tego programu. W swoim stanowisku zaznaczyło, że remedium na problemy ma być procedowana ustawa o Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości oraz nowela ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Czytaj też: Dopłaty do czynszu adresowane do mieszkań
FINN – ciekawa perspektywa dla bogatych deweloperów
Rządowy projekt ustawy o Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości trafił do Sejmu 25 września br., a obecnie znajduje się na etapie II czytania w Komisji Finansów Publicznych, która przyjęła już swoje stanowisko. Komisja uchwaliła jedynie poprawki redakcyjne, stąd na obecnym etapie procesu legislacyjnego utrzymano wymóg, że o status firm inwestujących w najem nieruchomości (FINN) będzie mogła starać się spółka akcyjna, zajmująca się w przeważającej części najmem nieruchomości i o kapitale zakładowym wynoszącym 50 mln złotych. Uzyskanie takiego statusu będzie oznaczało możliwość skorzystania m.in. z szeregu preferencji podatkowych. Ustawodawca nie zdecydował się, jak na razie, obniżyć wymogów przewidzianych dla FINN.
Niektóre środowiska zgłaszały takie postulaty, argumentując, że utrzymanie tak wysokiego progu kapitału zakładowego spowoduje, że taka forma działalności deweloperskiej będzie dostępna jedynie dla dużych deweloperów. Podczas II czytania strona rządowa wyraźnie podkreślała, że jest to zabieg celowy, podyktowany chęcią ochrony inwestora indywidualnego. Rzeczywiście warunki założenia i utrzymania firmy inwestującej w najem nieruchomości są surowe, jednak REIT-y na podobnych zasadach z powodzeniem funkcjonują w wielu krajach Zachodu. Czy tak będzie w Polsce zależy głównie od reakcji rynku – a ten, jak na razie, jest zainteresowany nową formułą prowadzenia działalności deweloperskiej.
Zmiany w Krajowym Zasobie Nieruchomości ciągle w rządzie
Drugie ze wskazanych przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju remedium na problemy „Mieszkania+”, tj. nowela ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości ciągle znajduje się na etapie prac rządowych. Nie wdając się w szczegóły istotą planowanych zmian jest doprowadzenie do sytuacji, w której KZN stanie się właścicielem atrakcyjnych nieruchomości, należących m.in. do jednoosobowych spółek Skarbu Państwa i instytutów badawczych. Projektodawcy mają także zamiar odejść od obowiązku stosowania rozwiązań przewidzianych w ustawie o KZN jedynie do mieszkań o czynszu normowanym oraz – co niezwykle istotne – zaangażować kapitał prywatny do realizacji programów mieszkaniowych. Temu ostatniemu celowi ma służyć umożliwienie wnoszenia nieruchomości przez Krajowy Zasób jako wkład także do spółek z udziałem innych podmiotów, niż jednostki samorządu terytorialnego. KZN ma zyskać także możliwość udostępnienia nieruchomości na podstawie umowy partnerstwa publiczno-prywatnego. To z kolei czytelny sygnał, że w rozwoju rynku PPP rząd pokłada spore nadzieje.
Jest to słuszny kierunek, gdyż partnerstwo publiczno-prywatne jest idealną, aczkolwiek ciągle niedocenianą, formułą realizacji inwestycji mieszkaniowych. Współpraca rządu z sektorem prywatnym mogłaby rozwiązać problemy „Mieszkania+”, podobnie, jak wiele infrastrukturalnych bolączek samorządu. Ten niestety nie jest chętny na takie współdziałanie.
Czytaj też: Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne
Różne inwestycje, różne reguły i coraz większy chaos
Dobitnym przykładem tej niechęci są losy „lex deweloper”, kolejnej w praktyce niedziałającej ustawy, w której pokładano nadzieję zrewolucjonizowania rynku mieszkaniowego. Deweloperzy mieli w niej otrzymać wygodne narzędzie budowy kompleksowych osiedli, a samorządy dopasowania – poprzez lokalne standardy urbanistyczne – wymagań ustawowych do lokalnych potrzeb i prowadzonej polityki planistycznej. Tymczasem większości z nich postanowiła wykorzystać to narzędzie do torpedowania planów deweloperów, tłumacząc swoją postawę obawami o zniszczenie przez budowniczych istniejącego ładu urbanistycznego.
Rzeczywiście przyglądając się działalności legislacyjnej rządu ma się wrażenie, że na poprawnie zdiagnozowane problemy ciągle nie znajduje się dobrych rozwiązań. Prawdą jest, że w Polsce brakuje mieszkań, a wiele osób nie stać na ich zakup. Prawdą jest także, że samo ich wybudowanie nie rozwiąże problemu, jeżeli wraz za nowymi lokalami nie powstanie infrastruktura potrzebna do wygodnego życia (szkoły, sklepy, komunikacja, itp.). Oczywiste jest, że w Polsce mamy do czynienia ze sporym chaosem urbanistycznym oraz małym praktycznym znaczeniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jednak mnożenie rozwiązań legislacyjnych paradoksalnie pogłębia ten chaos.
Raz po raz ustawodawca uchwala różnego rodzaju „specustawy”, których zadaniem jest proste i szybkie – w domyśle nie opierające się na „tradycyjnym” procesie budowlanym – przeprowadzenie jakiś inwestycji. Jednak najczęściej rozbijają się one o obawy, że zrealizowanie różnych projektów w oparciu o specjalne rozwiązania tylko pogłębi chaos urbanistyczny. „Mieszkanie+” jest tylko jednym z wielu przykładów dowodzącym, że do czasu kompleksowego rozwiązania problemów prawa budowlanego nic się nie zmieni i żadna „specustawa” nie przyniesie przełomu. A więc zamiast tworzyć wyjątki od reguły, lepiej stworzyć reguły, które nie będą potrzebować wyjątku, gdyż jak na razie chaos w budownictwie jest pokłosiem chaosu w prawie budowlanym. I to jest podstawowy czynnik, który blokuje nie tylko „Mieszkanie+”.
Zobacz też komentarz praktyczny: Wykorzystywanie mieszkania w działalności gospodarczej
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
