Wywłaszczenie nie zwalnia z podatku od nieruchomości

Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości po wydaniu decyzji ustalających lokalizację inwestycji celu publicznego budzi wiele kontrowersji i emocji wśród osób wywłaszczanych. Prezentuję ten problem na przykładzie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zwanej specustawą drogową. Jednak kwestia obowiązku uiszczania podatku od nieruchomości kształtuje się w analogiczny sposób również w przypadku wywłaszczeń prowadzonych na potrzeby innych inwestycji celu publicznego w Polsce - analizuje Joanna Nogala, radca prawny.

W praktyce, wiele decyzji ustalających lokalizację inwestycji celu publicznego, a w szczególności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), otrzymuje rygor natychmiastowej wykonalności. Jest on nadawany na wniosek właściwego zarządcy drogi, jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy. Obecnie instytucja ta jest w Polsce stosowana bardzo szeroko. Ocena zasadności nadawania rygoru natychmiastowej wykonalności stanowi jednak odrębne zagadnienie, wymagające szerszego omówienia.

Rygor natychmiastowej wykonalności a wydanie nieruchomości

Dla właścicieli nieruchomości objętych decyzją ZRID nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności wiąże się z daleko idącymi konsekwencjami. Zgodnie z art. 17 ust. 3 specustawy drogowej decyzja opatrzona takim rygorem zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości oraz opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Jednocześnie uprawnia właściwego zarządcę drogi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie oraz rozpoczęcia robót budowlanych. Oczywiście w praktyce nie oznacza to, że inwestor w każdym przypadku niezwłocznie przejmuje nieruchomość lub rozpoczyna prace budowlane. Zdarza się jednak, że korzysta z tych uprawnień bezpośrednio po nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Specustawa drogowa przewiduje również rozwiązania zachęcające właścicieli do szybkiego wydania nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1, wysokość odszkodowania zwiększa się o kwotę odpowiadającą 5 proc. wartości nieruchomości albo wartości prawa użytkowania wieczystego, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty wyda nieruchomość – a w razie potrzeby także opróżni lokal i inne pomieszczenia – niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 specustawy drogowej. Odwołanie do art. 17 nie jest przypadkowe. Przepis ten odnosi się właśnie do decyzji ZRID, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W praktyce oznacza to, że już od chwili doręczenia zawiadomienia o wydaniu takiej decyzji rozpoczyna się bieg 30-dniowego terminu, którego dochowanie uprawnia właściciela do uzyskania dodatkowych 5 proc. wartości nieruchomości w ramach odszkodowania.

Premia w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości może stanowić bardzo istotną kwotę, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o znacznej wartości. Z tego względu wielu właścicieli decyduje się na wydanie nieruchomości w ustawowym terminie, nawet jeżeli inwestor nie domaga się jej natychmiastowego opuszczenia. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości niezabudowanych, jednak z możliwości tej korzystają również właściciele nieruchomości zabudowanych, o ile są w stanie zorganizować przeprowadzkę i opróżnić budynek w ciągu 30 dni.

Przeczytaj także: Obrót nieruchomością objętą postępowaniem w sprawie wydania decyzji ZRID

Moment przejścia prawa własności a obowiązek podatkowy

Wydanie nieruchomości nie jest równoznaczne z utratą prawa własności. W przypadku decyzji opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności dochodzi do sytuacji, w której właściciel musi opuścić nieruchomość albo dobrowolnie ją wydaje, chcąc uzyskać premię w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości. Mimo to formalnie nadal pozostaje jej właścicielem – aż do chwili, gdy decyzja ZRID stanie się ostateczna.

Tymczasem ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. wiąże obowiązek podatkowy przede wszystkim z prawem własności, a nie z faktycznym korzystaniem z nieruchomości. Dopóki więc własność nie przeszła na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, dotychczasowy właściciel pozostaje podatnikiem, mimo że nie jest już posiadaczem nieruchomości. Obowiązek podatkowy wygasa dopiero z końcem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające jego istnienie, czyli co do zasady z końcem miesiąca, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.

Problem ten ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ decyzje ZRID często stają się ostateczne dopiero po upływie kilku, kilkunastu, a niekiedy nawet kilkudziesięciu miesięcy od dnia ich wydania. Zdarza się również, że postępowania odwoławcze trwają kilka lat. Wynika to przede wszystkim z faktu, że od decyzji ZRID bardzo często wnoszone są odwołania, które następnie rozpoznaje organ II instancji. Postępowania te mają zwykle skomplikowany charakter, obejmują wiele stron i wymagają szczegółowej analizy licznych zarzutów. Dodatkowo, organy administracji są znacznie obciążone liczbą prowadzonych spraw, co powoduje, że ustawowe terminy rozpatrywania środków odwoławczych w praktyce bardzo często nie są dotrzymywane.

Sprawę dodatkowo komplikują podziały nieruchomości, które przy inwestycjach celu publicznego – zwłaszcza inwestycjach liniowych, takich jak drogi – należą do powszechnych. Choć podział nieruchomości następuje już w treści decyzji ZRID, jego skutki w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych ujawniane są dopiero po uzyskaniu przez tę decyzję przymiotu ostateczności. Dopiero wtedy możliwe jest naniesienie nowych granic działek na mapy, ujawnienie ich w księgach wieczystych oraz dokonanie odpowiednich zmian w rejestrach publicznych. W praktyce oznacza to, że do czasu ostatecznego podziału właściciel jest zobowiązany do uiszczania podatku od nieruchomości od całej dotychczasowej działki, mimo że jej część została już przejęta pod inwestycję i nie pozostaje w jego faktycznym władaniu.

Czy można odzyskać zapłacony podatek lub uniknąć jego płacenia?

Należy mieć na uwadze, że decyzje wymiarowe ustalające wysokość podatku od nieruchomości na dany rok są wydawane na początku każdego roku. Termin do wniesienia odwołania od takiej decyzji wynosi 14 dni od dnia jej doręczenia. W praktyce oznacza to, że w chwili otrzymania decyzji podatnik może jeszcze nie wiedzieć, czy w trakcie roku wystąpią okoliczności uzasadniające jej zakwestionowanie, a tym samym czy istnieją podstawy do wniesienia odwołania.

Podatek od nieruchomości może zostać uiszczony jednorazowo albo w ratach. Jeżeli jednak podatnik zapłaci podatek, a następnie w trakcie roku własność całości lub części nieruchomości przejdzie na Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, wysokość podatku powinna zostać odpowiednio skorygowana. Wynika to z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym, jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których obowiązek ten istniał.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje również, że podatnikami podatku od nieruchomości są nie tylko właściciele, lecz także posiadacze samoistni. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest zaś ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Inwestorowi, któremu nieruchomość zostaje wydana w celu realizacji inwestycji publicznej, w określonych okolicznościach można przypisać status posiadacza samoistnego.

Problem polega jednak na tym, że organy podatkowe, ustalając podmiot zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości, co do zasady opierają się na danych ujawnionych w dostępnych rejestrach i ewidencjach. Nie prowadzą natomiast szczegółowych ustaleń dotyczących tego, kto faktycznie włada nieruchomością ani czy doszło do przejścia posiadania samoistnego na inwestora. W konsekwencji, ciężar wykazania, że obowiązek podatkowy obciąża inny podmiot niż dotychczasowy właściciel, zostaje w praktyce przerzucony na osobę wywłaszczaną.

Z tych względów odpowiedź na pytanie, czy obowiązujące przepisy wymagają zmian, powinna być twierdząca. Na poziomie ustawowym powinny zostać wprowadzone jednoznaczne rozwiązania określające zasady ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości w okresie pomiędzy wydaniem decyzji prowadzącej do wywłaszczenia a uzyskaniem przez nią przymiotu ostateczności. Powinny one uwzględniać również sytuacje, w których w toku postępowania dochodzi do podziału nieruchomości, co w praktyce zdarza się bardzo często i dodatkowo komplikuje ustalenie zakresu obowiązku podatkowego. Takie rozwiązanie lepiej realizowałoby zasadę, zgodnie z którą ciężary publiczne powinny obciążać podmiot, który faktycznie korzysta z nieruchomości lub ma możliwość dysponowania nią, zwłaszcza w sytuacji tak społecznie wrażliwej jak wywłaszczenie.

Joanna Nogala, radca prawny, Kancelaria Prawna INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. www.inlegis.pl - ekspertka wspierająca merytorycznie Fundację INLEGIS