Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (UROD) przewiduje trzy główne sposoby nabycia prawa do działki:
- bezpośrednio od zarządu ROD na podstawie umowy dzierżawy działkowej (art. 27),
- od innego działkowicza na podstawie umowy przeniesienia praw do działki (art. 41),
- po zmarłym przez małżonka lub osoby bliskie (art. 38).
Zgodnie z art. 27 ustawy prawo do działki w ogrodzie działkowym jest ustanawiane na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawartej między stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną, która ubiega się o to prawo. Umowa ta stanowi kluczowy dokument, który formalizuje prawo do użytkowania działki, co oznacza, że dopiero jej zawarcie umożliwia korzystanie z działki na podstawie przepisów prawa. Przy podejmowaniu decyzji o przydziale działki, stowarzyszenie bierze pod uwagę w szczególności:
- ustawowe funkcje ROD i działki określone m.in. w art. 3 i art. 4 UROD;
- miejsce zamieszkania osoby ubiegającej się o działkę. Wiele stowarzyszeń ogrodowych preferuje osoby zamieszkujące w pobliżu ogrodu działkowego, aby ułatwić stały nadzór nad działką. Tego typu praktyki mogą wynikać z przekonania, że osoby te będą bardziej zmotywowane do dbania o stan działki, co pozytywnie wpływa na jej odpowiednie użytkowanie.
Po uwzględnieniu wszystkich kryteriów, jeśli osoba ubiegająca się o działkę spełnia wymagania stowarzyszenia, następuje finalizacja umowy dzierżawy działkowej. Od tego momentu osoba ta staje się pełnoprawnym dzierżawcą działki i może rozpocząć jej użytkowanie zgodnie z postanowieniami umowy i regulaminem ROD.
Przeczytaj także: Plany ogólne raczej nie zagrożą ROD, ale przydałoby się poprawić rozporządzenie
Nabycie działki od innego działkowicza
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku nabycia prawa do działki od innego działkowicza na podstawie umowy przeniesienia praw do działki, o której mowa w art. 41 UROD. Procedura ta jest szczegółowo określona w przepisach, które regulują zarówno zawarcie umowy, jak i konieczność jej zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe.
Działkowiec może przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z dzierżawy działkowej na pełnoletnią osobę fizyczną, zawierając z nią umowę przeniesienia praw do działki. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a podpisy muszą być poświadczone notarialnie, co zapewnia jej ważność i skuteczność.
Skuteczność przeniesienia prawa do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Stowarzyszenie powinno wyrazić swoje stanowisko w terminie dwóch miesięcy od daty otrzymania wniosku. Jeśli stowarzyszenie nie wyda decyzji w tym czasie, przeniesienie praw do działki zostaje automatycznie uznane za zatwierdzone. Przeczytaj także: Sprzedaż działki w rodzinnym ogrodzie działkowym bez podatku
Czytaj w LEX: Dopuszczalność zameldowania osoby w altanie w ogrodzie działkowym > >
Jak rozumieć „ważne powody”
Stowarzyszenie ogrodowe ma prawo odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, ale tylko w przypadku zaistnienia „ważnych powodów”, o czym mowa w art. 41 ust. 4 UROD. Odmowa musi zostać wyrażona w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie, w przeciwnym razie jest nieważna. W doktrynie prawa zaznacza się, że ważne powody mogą obejmować sytuacje, w których nabywca działki miał historię naruszeń porządku ogrodowego lub gdy działkowiec przenosi prawa na osobę, która wcześniej została pozbawiona tego prawa przez stowarzyszenie. Zarządy ROD wskazują również, że „odmowa może nastąpić z „ważnych powodów” np. brak ukończenia 18 lat, znaczna odległość pomiędzy rodzinnym ogrodem działkowym a miejscem zamieszkania kandydata (zwyczajowo do 45 km) lub naruszenie regulaminu ROD przed przystąpieniem o działkę i innych”.
Warto podkreślić, że sam ustawodawca nie wyjaśnia, co należy rozumieć przez „ważne powody odmowy” w kontekście przeniesienia praw do działki. To może prowadzić do różnych interpretacji przepisów i trudności w stosowaniu tych zasad w praktyce. W każdym przypadku decyzja o odmowie musi być uzasadniona, co daje stronom prawo do odwołania się od niej.
Warto również zauważyć, że pomimo sugerowanego przez niektóre zarządy ROD podejścia, ustawodawca nie wskazuje miejsca zamieszkania jako kryterium zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, tak jak ma to miejsce w art. 27 ust. 3 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. Gdyby miejsce zamieszkania miało być taką przeszkodą, ustawodawca wyraźnie wskazałby to w przepisach dotyczących przeniesienia praw do działki.
Sprawdź w LEX: Powstanie prawa do działki na terenie rodzinnego ogrodu działkowego > >
Społeczność, ale niekoniecznie lokalna
Polski Związek Działkowców podkreśla, że funkcją ROD i działek jest zaspokajanie potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych i socjalnych członków lokalnych społeczności, w związku z czym nabycie działki przez osoby zamieszkujące daleko od ogrodu działkowego, a nawet z drugiego końca Polski, ma być niemożliwe. Jednakże należy zauważyć, że ustawa nie odnosi się do „społeczności lokalnej” w wąskim sensie, lecz wskazuje na wszystkie społeczności lokalne w szerszym kontekście, co daje szerszy zakres dostępu do ogrodów działkowych.
W art. 3 pkt 1 ustawodawca wyraźnie wskazuje, że podstawowym celem rodzinnego ogrodu działkowego jest zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb „społeczeństwa”. Terminem tym tradycyjnie ujmuje się dużą zbiorowość społeczną, zamieszkującą dane terytorium, posiadające wspólną kulturę, wspólną tożsamość oraz sieć wzajemnych stosunków społecznych. Społeczeństwo ponadto posiada własne instytucje pozwalające mu na funkcjonowanie oraz formę organizacyjną w postaci państwa, narodu lub plemienia.
Dodatkowo, w uzasadnieniu do projektu przedmiotowej ustawy, projektodawca wskazał, iż forma zaspakajania tych potrzeb polegać powinna na zapewnianiu powszechnego dostępu „do terenów rodzinnych ogrodów działkowych oraz działek dających możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby”. Zgodnie ze słownikową definicją „powszechny” to dotyczący wszystkich rzeczy, osób, spraw itp.
Zapoznaj się także: Co warto wiedzieć, kupując działkę rekreacyjną
Kiedy działkę chcą nabyć osoby bliskie
Miejsce zamieszkania poza miejscowością, w której znajduje się rodzinny ogród działkowy, nie powinno także stanowić przeszkody w nabyciu prawa do działki przez małżonka lub osoby bliskie działkowca (np. małżonka, dziecko), który zmarł. Zgodnie z art. 38 ust. 1 ustawy o ROD w przypadku śmierci jednego z małżonków, prawo do działki, które przysługiwało obojgu małżonkom, przechodzi na drugiego małżonka. Jeśli małżonek nie posiadał prawa do działki, może on złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa w ciągu sześciu miesięcy od śmierci współmałżonka, pod rygorem wygaśnięcia prawa do działki. Ponadto, jeżeli prawo do działki wygaśnie w wyniku braku podjęcia odpowiednich działań, roszczenie o ustanowienie prawa do działki przysługuje innym osobom bliskim zmarłego, jednak tylko przez trzy miesiące od powstania tego roszczenia. Ustanowienie prawa do działki nie może nastąpić przed upływem tego terminu. W związku z powyższym, w przypadkach opisanych w art. 38 ustawy stowarzyszenie ogrodowe nie ma podstaw do odmowy zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki.
W przypadku gdy stowarzyszenie ogrodowe odmówi zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, strony umowy mają prawo wytoczyć powództwo o ustalenie, że odmowa była bezpodstawna. Sąd, rozpatrując sprawę, może orzec, że odmowa stowarzyszenia była nieuzasadniona, co skutkuje automatycznym zatwierdzeniem przeniesienia.
Taki mechanizm daje stronom ochronę ich praw oraz możliwość dochodzenia swoich roszczeń, zapewniając sprawiedliwość, gdy stowarzyszenie ogrodowe działa niezgodnie z obowiązującym prawem.
Sprawdź w LEX: Aspekty prawne tworzenia rodzinnych ogrodów działkowych > >
Cena promocyjna: 53.1 zł
|Cena regularna: 59 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 44.25 zł