Już rok obowiązuje ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawa mieszkaniowa, czy inaczej „lex deweloper”. Od początku prac budziła wątpliwości. Jej celem jest ułatwienie planowania dużych inwestycji mieszkaniowych, które mają być realizowane na podstawie uchwały rady gminy.
Radni mogą modyfikować standardy, ale nie chcą?
Specustawa określa standardy, jakie powinien spełniać teren, by inwestycja mieszkaniowa mogła zostać na nim zrealizowana. Rada gminy może modyfikować niektóre z nich, uchwalając lokalne standardy urbanistyczne, za pomocą których zmieni część z wytycznych nakładanych na inwestora przez „lex deweloper”. - Radni mogą więc skutecznie wpływać na standardy ustawowe, modyfikując zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych – zaznacza Kamil Olzacki z kancelarii Szlachetko prawnicy&urbaniści.
Czytaj w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - kwestie proceduralne >
Jak jednak zauważa, z badania Instytutu Metropolitalnego wynika, że inwestorzy oraz radni niechętnie korzystają z postanowień specustawy. Ekspert dodaje, że na dwadzieścia przebadanych miast, tylko w dziewięciu z nich inwestorzy postanowili skorzystać z postanowień specustawy, czego powodem były rygorystyczne wymagania formalne, stawiane inwestorom przez ustawę. Wkrótce opublikujemy opracowanie eksperta na ten temat.
Nowelizacja wprowadza zmiany
We wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji inwestor musi bowiem wykazać, że inwestycja jest zgodna z lokalnymi standardami urbanistycznymi, jeśli nie - stanowi to brak formalny wniosku i powoduje, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) wzywa do usunięcia braków formalnych, wskazując termin na ich usunięcie, nie dłuższy jednak niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia.
W połowie sierpnia weszła w życie nowelizacja ustawy, która zmienia regulacje w zakresie standardów lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Jak zaznacza dr Martyna Sługocka, ekspert prawa administracyjnego, wykładowca Politechniki Wrocławskiej i Uniwersytetu Wrocławskiego, były one wykorzystywane przez samorządy do blokowania inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Czytaj też w LEX: Zakres kontroli samorządów nad zagospodarowaniem przestrzennym - czy będą miały faktyczny wpływ na zabudowę po nowelizacji specustawy mieszkaniowej?
Według ekspertki szczególną uwagę trzeba zwrócić na kwestię wykazania, że inwestycja jest zgodna ze specustawą mieszkaniową w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom.
Dostęp do szkół i przedszkoli
Zgodnie z ustawą, inwestycję mieszkaniową lokalizuje się „w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców - 1500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej” – art. 17 ust.2. Według dr Sługockiej, jeżeli inwestycja nie spełnia tego wymogu, wymóg ten uważa się za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka. Jak podkreśla ekspertka, bardziej rygorystyczny standard urbanistyczny (1500 m) ma celu przeciwdziałanie "rozlewaniu się" miast i zapewnienie ładu przestrzennego.
Czytaj w LEX: Postępowanie o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego >
Nowelizacja znosi obowiązek zapewnienia jakiekolwiek przedszkola w pobliżu inwestycji mieszkaniowej. Gmina traci kompetencję w zakresie oceny dostępności przedszkoli i wydania w tym zakresie zaświadczeń. Oznacza to, że brak przedszkoli nie może już stanowić podstawy do odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji na podstawie przepisów specustawy – zaznacza Martyna Sługocka.
Czytaj też: Planowanie przestrzenne nadal w lesie
Nie powinno się pomijać planów przestrzennych
Ustawa przewiduje możliwość ominięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, w niektórych sytuacjach, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy podczas realizowania inwestycji mieszkaniowej.
Czytaj w LEX: Charakter prawny studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Według Kamila Olzackiego, samo założenie, by za pomocą jednej uchwały omijać postanowienia planów miejscowych, należy ocenić negatywnie - Modyfikacja tej wizji za pomocą uchwał, podejmowanych w sprawach konkretnych inwestycji, stanowić może istotne zagrożenie dla podstawowej wartości prawa zagospodarowania przestrzeni, jaką jest ład przestrzenny – uważa.
Edward Trojanowski, ekspert ds. zagospodarowania przestrzennego, prezes Lokalnej Grupy Działania Zalew Zegrzyński, jest zdania, że inwestycje mieszkaniowe nie powinny być tworzone z pominięciem planów przestrzennych. - Zwłaszcza na obszarach, gdzie rozpraszają istniejące budownictwo, gdzie daleko jest do instytucji obsługi życia społecznego. Takie tereny łatwo pozyskać, ale niekoniecznie są one łatwe w budowie infrastruktury technicznej społecznej – mówi.
Sprawdź w LEX:
- Czy na terenie zabudowy usług nieuciążliwych można wybudować farmę fotowoltaniczną? >
- Jak powinna wyglądać procedura uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego? >
- Czy inwestor przed wydaniem pozwolenia na budowę powinien wykazać, że posiada dostęp do drogi publicznej? >
Potrzeby lokalne, a nie centralistyczne podejście
Jak podkreśla Edward Trojanowski, przedstawiciele samorządów byli temu przeciwni i żądali, żeby odległości określone ustawowo były mniejsze oraz żeby lokalizować takie inwestycje bliżej centrów zabudowy. Jego zdaniem każda gmina powinna we własnym zakresie kształtować zasoby mieszkaniowe, ale istotną rolę odgrywają fundusze na wsparcie ich rozwoju.
- Program budownictwa mieszkaniowego powinien być bardziej oparty na potrzebach lokalnych, niż na centralistycznym podejściu, budownictwo mieszkaniowe kuleje, bo jest oparte na centralnym planowaniu – podkreśla Edward Trojanowski. Jego zdaniem rada gminy powinna decydować, gdzie się lokalizuje na jej terenie budownictwo, niekoniecznie tam, gdzie są akurat wolne tereny skarbu państwa. – Wiąże się to potem z dużymi kosztami dla samorządu, jeśli chodzi o organizację wszelkiego rodzaju usług publicznych – zaznacza.
Czytaj w LEX: Infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu a podatek od towarów usług >
Jak dodaje, podczas negocjacji z ministerstwem rozwoju samorządy podkreślały, żeby było oparcie na planowaniu przestrzennym, albo przynajmniej na studium zagospodarowania przestrzennego. – Jeśli w studium nie przewidywało się budownictwa mieszkaniowego tylko inne formy zagospodarowania, to nie powinno się tam na siłę lokować budownictwa – uważa ekspert.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
