Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju już od dawna pracuje nad nową regulacją systemu planowania przestrzennego. Zespół ekspertów przy MIiR przekazał na początku roku rekomendacje, na podstawie których powstał projekt nowej ustawy prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jego wstępną wersję skierowano do do prekonsultacji m.in: do Towarzystwa Urbanistów Polskich i Związku Miast Polskich. Jeśli zostanie przyjęta, przestaną obowiązywać m.in. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, specustawa mieszkaniowa, ustawa krajobrazowa czy ustawy dotyczące torów wodnych i sieci przesyłowych.
Resort zapewnia, że zmiany mają zachęcić samorządy do racjonalnego planowania i ułatwić procedurę planistyczną i w ten sposób usprawnić procesy inwestycyjno-budowlane. Eksperci co do zasady mówią, że kierunek zmian jest dobry, ale diabeł tkwi w szczegółach. Niebezpieczne są zmiany w warunkach zabudowy.
Czytaj również o nowym prawie budowlanym: Po 5 latach pozwolenia na budowę nie do podważenia >>
Dwa plany zamiast studium i planu
Zgodnie z projektem, gminy będą uchwalać dwa rodzaje planów: przeznaczenia oraz zabudowy, a także standardy urbanistyczne. Plan przeznaczenia będzie miał charakter ogólny, obejmie teren całej gminy i zastąpi studium. Ten dokument zniknie, podobnie jak tzw. mikroplany. Plany przeznaczenia będą mogły podzielić gminę maksymalnie sześć stref funkcjonalnych: śródmiejską, miejską, podmiejską, wiejską, rolniczą i leśną oraz naturalną. Będą miały charakter prawa miejscowego, na podstawie którego będą wydawane pozwolenia na budowę.
Sprawdź w LEX Budownictwo: Uprawnienia sąsiadów planowanej inwestycji przy powstawaniu dużych obiektów handlowych >
Nie masz dostępu do tego materiału? Testuj bezpłatnie przez 7 dni >
Z kolei plan zabudowy sprecyzuje ustalenia planu przeznaczenia i zastąpi obecne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ponadto minister inwestycji w drodze rozporządzenia wprowadzi Krajowe Standardy Urbanistyczne. Będą one określać m.in. gęstość dróg publicznych na obszarach zabudowy, minimalny udział terenów przestrzeni publicznej, czy minimalne wyposażenie w infrastrukturę społeczną. Ponadto gminy będą mogły uchwalać gminne standardy dotyczące obiektów małej architektury, tablic reklamowych, ogrodzeń czy szyldów. Oznacza to wygaśnięcie zapisów uchwał krajobrazowych, przyjmowanych prze samorządy. Największe zmiany dotyczą jednak decyzji o warunkach zabudowy.
Przeczytaj w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce budowlanej >
Warunki zabudowy do kosza po trzech latach
Obecnie decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ) zostaną zastąpione decyzją lokalizacyjną (DL). DL będą wydawane tam, gdzie nie będzie planów zabudowy, na podstawie Krajowych Standardów Urbanistycznych. To one określą standardy dotyczące sytuowania budynków, minimalne wymogi dojść i dojazdów, wskaźniki nasłonecznienia i zacienienia, minimalne wskaźniki dotyczące miejsc parkingowych, warunki uzbrojenia, gromadzenia odpadów, odprowadzania wód, grodzenia oraz odległości budynków od dróg, itp. Decyzje lokalizacyjne będzie można wydać tylko wówczas, gdy na bezpośrednio sąsiadującej nieruchomości budowlanej, w odległości nie większej niż 50 metrów od linii zabudowy istnieje przynajmniej jeden budynek o tym samym sposobie użytkowania. - Wydaje się, że w takiej sytuacji za „bezpośrednie sąsiedztwo” nie będzie mogła zostać uznana nawet analogicznie zabudowana działka, ale „odgrodzona” jedną nieruchomością od tej, na której ma stanąć nowa inwestycja – zauważa Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK. - To zaś oznacza, że w przypadku – bardzo prawdopodobnych – opóźnień w uchwaleniu nowych aktów planowania przestrzennego przez gminy, może dojść do paraliżu inwestycyjnego.
Z kolei WZ wydane przed wejściem w życie nowych przepisów będą obowiązywały do czasu uchwalania planu przeznaczenia, ale nie dłużej niż trzy lata. Potem wygasną. – To zdecydowanie za krótki okres. Obecnie na podstawie tzw. WZ powstaje przeszło 50 proc. inwestycji. Ich ważność powinna wynieść minimum pięć lat – ocenia Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Szkolenie online: Wpływ specustawy mieszkaniowej oraz przekształceniowej na proces inwestycyjny w Polsce – szanse i zagrożenia dla przedsiębiorców i gmin >
Prawnicy radzą posiadaczom WZ, by pośpieszyli się z załatwieniem pozostałych formalności oraz rozpoczęciem prac budowlanych. - W przeciwnym razie ich zamiary mogą spalić na panewce – mówi Jacek Kosiński.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
