Remont zabytku wpisanego wyłącznie do gminnej ewidencji bez pozwolenia na budowę

To, że budynek został wpisany do gminnej ewidencji zabytków nie oznacza zaraz, że inwestor musi uzyskiwać pozwolenie na budowę dla robót, które, z mocy przepisów prawa budowlanego, zwolnione są z takiej konieczności. Inaczej jest w wypadku rejestru zabytków - w tym wypadku pozwolenie jest obowiązkowe.

Zgodnie z Prawem budowlanym, przez remont budynku rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym ustawodawca dopuszcza stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istota remontu polega zatem na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, będą stanowiły bieżącą konserwację (zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06). Ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie definicji bieżącej konserwacji, ale w praktyce można ją określić jako roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co z kolei będzie warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remont. Ich celem jest utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, aby zabezpieczyć go przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem, i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tego obiektu.

Ewidencja zabytków jest z kolei podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Wójt (analogicznie: burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy.

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Skutki wpisania budynku do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków >

Kilka form ochrony zabytków

W przepisach przewidziano kilka form ochrony zabytków, a jedną z nich jest m.in. gminna ewidencja zabytków (GEZ). W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

1. zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
2. inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków (WEZ);
3. inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 22 ust. 5 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Dz. U. z 2020 r. poz. 282).

W GEZ znajdują się więc zarówno zabytki rejestrowe, zabytki znajdujące się w WEZ, jak również inne zabytki nieruchome, wyznaczone odpowiednio przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta.

Sprawdź w LEX: W jaki sposób założyć gminną ewidencję zabytków? >

Pozwolenie na budowę to nie zawsze podstawa

Pomimo licznych wyjątków na gruncie prawa budowlanego, wciąż zasadą pozostaje wykonywanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie może być inaczej także na gruncie robót wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, które przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, wymagają także uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych prac, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Odpowiednie wymogi formalne dla inwestorów zawierają także przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Czytaj w LEX: Bursztynowicz Michał, Uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków >

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 1 prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Rejestr zabytków a ewidencja zabytków – zakres obowiązków i uprawnień właścicielskich >

Pozwolenie na budowę na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku, wydawane przez organ administracji architektoniczno – budowlanej, będzie wymagane więc jedynie przy zabytku rejestrowym (wpisanym do rejestru lub znajdującym się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków).

Zobacz procedurę w LEX: Węgrzyn Gabriel, Pozwolenie konserwatorskie na roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru >

Co prawda, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, ale ma to miejsce tylko w przypadku robót budowlanych, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę).

Zobacz procedurę w LEX: Kubiak Marcin, Uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego ujętego w gminnej ewidencji zabytków >

Współdziałanie organów

Warto również pamiętać o tzw. współdziałaniu organów postępowaniu przed organem administracji architektoniczno – budowlanej, w ramach którego wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w art. 39 ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Niezasięgnięcie przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę wymaganego stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków nie stanowi jednak rażącego naruszenia prawa, lecz może uzasadniać wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, na mocy art. 145 par. 1 pkt 6 k.p.a. (tak m.in. wyrok NSA z 29.12.1986 r., II SA 1035/86, LEX nr 9907).

Zobacz wzory dokumentów:

• Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków >
• Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich w parku zabytkowym, albo przy innym rodzaju zorganizowanej zieleni wpisanej do rejestru zabytków >
• Decyzja o pozwoleniu na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie zabytkowym >

Umieszczenie budynku wyłącznie w GEZ, a nie w rejestrze zabytków, nie nakłada na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dla robót, które z mocy przepisów prawa budowlanego, zwolnione są z takiej konieczności. Z kolei następstwem umieszczenia nieruchomości w rejestrze zabytków, będzie obowiązek obligatoryjnego uzyskania przed rozpoczęciem robót budowlanych pozwolenia na budowę oraz pozwolenia konserwatorskiego.

Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.