Polak potrafi, wystarczy dać mu dostęp do cen mieszkań

Mimo swoich niedoskonałości kilka prywatnych bezpłatnych portali robi rewolucję na rynku nieruchomości, pokazując dokładne dane o cenach transakcyjnych mieszkań i domów, a także zbierając oferty cenowe deweloperów. Wszystko przez otwarcie dostępu do państwowych danych o nieruchomościach. Aby urzędowe portale ze średnimi cenami nie okazały się niepotrzebne, politycy zaczynają dla nich wymyślać nowe zadania – mają być przydatne np. do naliczania podatku katastralnego.

Już od sześciu tygodni obowiązuje znowelizowany art. 40a ust. 2 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne Dz. U. z 2024 r. poz. 1151), który znosi opłaty za udostępnianie danych z rejestru cen nieruchomości. Chodzi o łatwiejszy i bezpłatny dostęp do danych z rejestru cen nieruchomości (RCN), dostępnych także częściowo na stronie geoportal.gov.pl. Od razu dane te zostały zaciągnięte przez kilka bezpłatnych stron internetowych i przedstawione w wygodnych do korzystania formach graficznych. Cel jest prosty – zwiększenie przejrzystości na rynku oraz ograniczenie możliwości manipulacji cenami.

Polski rynek nieruchomości od lat działa na jednej zasadzie: informacja to władza, a władza należy do sprzedającego. Obecne portale nie służą kupującym do znajdowania najlepszej oferty na rynku. Służą do sprzedawania - nie tylko mieszkań, ale też usług dodanych profesjonalnym uczestnikom rynku. Wszelkie dane i narzędzia, które są udostępniane, działają na korzyść sprzedających, nie kupujących. Oczywiście - widać ruchy w stronę klientów. Ale naszym zdaniem to iluzoryczne działania. Przykład? Jeden z portali oferuje śledzenie historycznej ceny ogłoszenia. Brzmi świetnie, ale jeśli sprzedający wystawi nowe ogłoszenie tego samego mieszkania - historia znika. Powiązanie takich ogłoszeń od strony technicznej nie jest niczym wymagającym. To wybór, nie ograniczenie. Nasz pomysł od początku opierał się na czymś innym: wyrównaniu tej asymetrii, a nawet daniu kupującym realnej przewagi. Miejsce, gdzie w prosty sposób można ocenić i porównać oferty tam, gdzie chcesz się spędzić resztę swojego życia. Bo zakup mieszkania to nie jest decyzja przypadkowa. To jeden z najważniejszych momentów w życiu człowieka i nie może być oparty na niekompletnych, spreparowanych lub ukrytych danych – deklaruje Jan Pawłowski, CEO prywatnego portalu deweloperuch.pl.

Tropią flipperów i influencerów

Deweloperuch jest bezpłatny. Można tutaj, dzięki adresowi, ale też wyszukując nieruchomości na mapie, sprawdzić historię rzeczywistych cen transakcyjnych z ostatnich kilku lat. Portal nie podaje danych osobowych stron transakcji, ale umożliwia wyszukanie po konkretnym adresie, nie tylko dany budynek, ale i numer mieszkania. Pokazuje też tzw. transakcje flipperskie, czyli kupno mieszkań w celach szybkiego podniesienia jego standardu albo remontu i sprzedaż za znacznie wyższą kwotę w krótkim czasie. Przykładowo, w bloku przy ul. Krasnobrodzkiej 19 na warszawskim Bródnie 60-metrowe mieszkanie na ostatnim piętrze pod koniec 2019 r. kupili flipperzy za 406 tysięcy złotych. Po gruntownym remoncie lokal został sprzedany po półtora roku za kwotę 594 tysięcy złotych. Portal nie obejmuje tylko dużych miast, ale także mniejsze ośrodki – znajdziemy tu transakcje z Sandomierza, Rabki-Zdroju albo Hajnówki. Daje więc narzędzie kupującym, aby mieli orientację w cenach rynkowych. Pokazuje też w jednym miejscu deweloperskie ceny ofertowe. Informacje o deweloperach znajdziemy również na rządowej stronie internetowej www.dane.gov.pl, a można je stamtąd zaciągać do komercyjnego wykorzystania.

Dzięki danym o cenach mieszkań ciekawscy obywatele ujawnili też influencera, który – w zamian za znacznie tańsze kupno mieszkania – reklamował konkretną inwestycję, zachęcając do nabywania w niej mieszkań oraz oferując własne szkolenia inwestowania w nieruchomości. To przypadek z Łodzi.

Swój portal założył też prof. Waldemar Izdebski z Politechniki Warszawskiej, były Główny Geodeta Kraju (w latach 2018-2022), wielki fan informatyzacji danych przestrzennych, znany ze swojej walki o jawność danych o nieruchomościach – nie tylko cen transakcyjnych, ale także np. dostępu do numerów ksiąg wieczystych. Prof. Izdebski z dumą co kilka dni ogłasza, że są już dostępne dane transakcyjne z kolejnego powiatu/miasta na jego stronie www.mojgeoportal.pl. Ma dane o ok. 10 milionach transakcji z całej Polski. Zastrzega także, że stara się publikować na tej stronie wszystko, co jest dostępne w zakresie nieruchomości, choć nie wszystko co jest z nimi związane, gdyż są jeszcze informacje nieupubliczniane. Nagrywa też internetowe filmiki, jak poruszać się po danych przestrzennych, współpracuje również z firmą Geosystem, dzięki czemu prezentuje również w miarę na bieżąco dane o zmianach w planowaniu przestrzennym.

Prof. Izdebski tropi też błędy w ewidencji gruntów i budynków oraz co pewien czas publikuje prywatne raporty o błędach w EGiB. Naciska też – na razie jednak bez większych rezultatów - na Ministerstwo Rozwoju i Technologii, aby znowelizowało przepisy o ewidencji gruntów i budynków oraz rejestru cen nieruchomości. Resort ma czas na wprowadzenie nowych, poprawionych przepisów wykonawczych, do 12 sierpnia br. Chodzi m.in. o to, aby można było zobaczyć strukturę własności gruntów przedstawioną na podstawie aktualnych zapisów w ewidencji gruntów i budynków (EGiB). U prof. Izdebskiego jest to możliwe, struktura własności wymaga włączenia widoczności w menu warstw, ale – jak zastrzega on w nocie informacyjnej na portalu - obecnie aktualność danych EGiB to 28 października 2025 r.

Czytaj też w LEX: Nowe obowiązki informacyjne dewelopera – wymogi publikacji cen mieszkań i domów na swoich stronach internetowych >

Niech plusy nie przesłonią minusów

Oprócz prywatnych portali, dane o cenach nieruchomości w podobnej do nich, atrakcyjnej graficznie formie, podaje też np. portal stołecznego samorządu – www.um.warszawa.pl. Tu jednak nie znajdziemy tak rozbudowanych narzędzi, jak w prywatnych portalach, np. zestawienia transakcji dla tego samego mieszkania. Dlatego – aby wyszukać opisany przypadek flipperów z ulicy Krasnobrodzkiej 19 – trzeba znaleźć najpierw transakcję z 2019 r., a potem tę z 2021 r.

Oficjalne „uwolnienie” danych transakcyjnych to uzupełnienie zmian wprowadzonych przez ustawę z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 758). Obowiązująca już od kilku miesięcy ustawa nakazuje deweloperom raportowanie cen sprzedawanych mieszkań i domów na specjalnym rządowym portalu (to właśnie dane.gov.pl) oraz własnych stronach internetowych.

Przy okazji urzędnicy zapowiedzieli, że do kwietnia 2027 r. za kilkadziesiąt milionów złotych zbudują rządowy portal DOM z cenami nieruchomości, który ma stworzyć Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a koszty jego utworzenia i funkcjonowania będą pokrywane ze środków gromadzonych w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli ze składek wpłacanych przez deweloperów. W odpowiedzi na to powstał w ciągu kilku dni powstał właśnie prywatny deweloperuch.pl.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) - niezależnie od tego, gdzie są upubliczniane – nigdy nie pokażą wszystkiego. Iwona Grodek, pośrednik w obrocie nieruchomościami z Warszawy, nie znajduje tu wielu przydatnych w jej profesji danych.

Brakuje np. stanu technicznego mieszkania, różnego standardu wykończenia i wyposażenia (a cena podobnych mieszkań może się różnić nawet o 2000 - 3000 złotych za mkw.), warunków transakcji, presji czasu po stronie sprzedającego, często też ceny wyjściowej przed negocjacjami albo czy w cenie zawiera się również miejsce postojowe (naziemne, czy w garażu podziemnym), komórka lokatorska. Dwie podobne nieruchomości (rok budowy, metraż, liczba pokoi) w tej samej lokalizacji mogą sprzedać się za zupełnie inne kwoty – podkreśla Iwona Grodek.

Ona sama korzysta z narzędzi, które pokazują nie tylko cenę z aktu, ale też archiwalne ogłoszenia sprzedaży, zawierające szczegółowy opis co było przedmiotem sprzedaży (wraz ze zdjęciami nieruchomości).

Zobacz też w LEX: Podawanie cen i obowiązki przedkontraktowe dewelopera >

Nie ma też w najbliższym czasie szans - chyba że ktoś korzysta ze słynnych prywatnych portali z Seszeli - na zestawienie danych transakcyjnych, i w ogóle danych o nieruchomościach z numerami ksiąg wieczystych. Urzędnicy - powołując się na RODO - zapowiadają wręcz zaostrzenie restrykcji w tej kwestii.

Pomogą opodatkować kolejne mieszkania

Upowszechnienie danych o nieruchomościach przez prywatne – ale też i urzędowe portale - może paradoksalnie pomóc urzędnikom w przyszłości – np. w określaniu podatku spadkowego, albo w wyliczaniu podatku katastralnego bez tworzenia urzędowego katastru. Deweloperuch oferuje bowiem np. usługę określania wartości nieruchomości.

Powstał więc problem, czy w ogóle tworzyć urzędowy portal z cenami nieruchomości za kilkadziesiąt milionów złotych i kolejnymi wydatkami z pieniędzy podatnika na jego utrzymanie i personel, skoro to samo robią prywatne inicjatywy? Tu koło ratunkowe rzuca poselski projekt klubu parlamentarnego Lewica, który miałby obowiązywać od 2027 r., jednak z jednym poważnym zastrzeżeniem – nakazuje korzystać jedynie z danych z oficjalnych portali.

Wartość mieszkania lub domu będzie szacowana na podstawie średniej wartości nieruchomości na danym obszarze, na podstawie danych z portalu “Dom”, który powstał w wyniku ustawy mieszkaniowej z 2025 r. O tym, które mieszkanie będzie podlegało nowej daninie, będzie decydowała data jego zakupu, czyli te zakupione później od pierwszego i drugiego mieszkania – podkreśla Łukasz Michnik, działacz lokatorski, rzecznik prasowy klubu Lewicy i jeden ze współautorów projektu.

To powoduje, że oficjalny, rządowy portal – mimo, że drogi w budowie i wymagający wielu miesięcy prac – byłby jednak do czegoś potrzebny i użyteczny. Przypomnijmy, portal DOM powinien rozpocząć działanie najpóźniej w kwietniu przyszłego roku.

Dla każdej nieruchomości mieszkalnej na terenie Polski organ podatkowy – czyli gmina – będzie ustalać w sposób zautomatyzowany wartość katastralną. Podstawowy - na podstawie średniej ceny transakcyjnej w danej gminie (uwzględnione będą ceny transakcyjne z ostatnich pięciu lat, które zbierane będą w autoryzowanym przez państwo Portalu DOM). Rada gminy będzie miała prawo „skorygować” wartość katastralną o współczynnik korygujący co ma służyć: precyzyjniejszemu określeniu wartości danej nieruchomości np. przy uwzględnieniu lokalizacji i roku budowy lokalu/domu, powierzchnia działki lub budynku oraz inne, realizacji ważnych polityk państwa czy samorządu np. sposób zagospodarowania (kamienica – pustostan), efektywność energetyczna budynku (Ep), zorganizowanie miejsca schronienia. Współczynniki korygujące mogą podwyższać i obniżać ostateczny wymiar podatku dla danej nieruchomości i będą musiały się mieścić w przedziale między 0,2 a 2 – tłumaczył Michnik podczas prezentacji projektu ustawy katastralnej.

Kolejny argument za rządowym portalem, to sposób ustalania wartości nieruchomości np. do celów podatku spadkowego. Ustalenie średniej ceny z pomocą oficjalnego portalu byłoby lepszym argumentem, niż odwoływanie się do prywatnych stron internetowych. Wartość mieszkania wpisywaną w deklaracji SD-Z2 lub SD-3 określa się bowiem według cen rynkowych z dnia nabycia spadku (śmierci spadkodawcy), uwzględniając stan techniczny z tego dnia. Podstawą jest cena, jaką można uzyskać za podobne nieruchomości w tej okolicy. Wartość ustala sam podatnik, a w razie jej zaniżenia, fiskus może ją podwyższyć. To na podatnika spada więc ciężar podania prawidłowej wyceny, obecnie sprowadzający się najczęściej albo do amatorskiej i pobieżnej analizy cen ofertowych w internetowych portalach (a więc wcale nie cen transakcyjnych) albo odpłatnego sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Prywatne i urzędowe portale mogą też pomóc w społeczno-medialnej weryfikacji oświadczeń majątkowych posłów i radnych. Te deklaracje muszą być złożone do końca kwietnia każdego roku i nowe narzędzia mogą być przydatne dziennikarzom oraz wścibskim wyborcom do – następujących z reguły na wiosnę - śledztw i weryfikacji, czy ich przedstawiciele nie zaniżają zbytnio wartości swoich nieruchomości. Pierwsza realna szansa na weryfikację ich w tym celu, już w tym roku.

Czytaj też w LEX: Nowe zasady pozyskiwania danych z Rejestru Cen Nieruchomości - konsekwencje dla gmin >