Własny dom lub działka rekreacyjna to marzenie niejednego Polaka. Nie zawsze jednak dom jednorodzinny lub letniskowy gwarantuje święty spokój i słodką nudę. Czasami bywa, jak w filmie "Sami swoi". Trudności potrafią się jednak piętrzyć, nie tylko przez miedzę, tak jak w tym filmie, ale też zwisające gałęzie lub sąsiada podglądacza. A wtedy zamiast słodkiej nudy mamy wojnę nerwów.
Czytaj też: Wolnoć Tomku w swoim domku, ale własność we wspólnocie ograniczona>>
Panie sąsiedzie wytnij akację
Nic tak bardzo nie irytuje właściciela domu jednorodzinnego lub działki rekreacyjnej, jak gałęzie zwisające nad parkanem albo drzewa, które teoretycznie rosną na działce sąsiedniej, ale w praktyce większa ich część jest już dawno za płotem.
- Sąsiad nie dba o drzewa. Rosną jak chcą. Niestety część wchodzi już na moją posesję. Przeszkadza mi przede wszystkim akacja wrastająca w moje ogrodzenie, za chwilę je przewróci. Prośby nie działają. Jak kulą w płot. Najpierw sąsiad obiecywał, że zrobi porządek, a potem już przestał, a problem pozostał. Czy mogę sama pozbyć się akacji lub przynajmniej obciąć najcięższe konary? - zastanawia się właścicielka domu jednorodzinnego w jednej z podwarszawskich miejscowości.
Teoretycznie wszystko jest proste. Właściciel nieruchomości, na której rośnie drzewo lub krzew, powinien nie dopuścić do tego, aby przechodziły one przez granicę nieruchomości sąsiedniej, i sadzić je lub siać w odpowiedniej odległości od granicy. - Innymi słowy, właściciel działki, na której rośnie drzewo, ma obowiązek zapobiegania rozrastaniu się przez nie poza granice nieruchomości. Dopiero gdy nie dopełni on tego obowiązku, aktualizują się uprawnienia właściciela nieruchomości sąsiedniej - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat.
Sprawdź w LEX: Co należy zrobić w przypadku, gdy sąsiedzi skarżą się na uciążliwości spowodowane dymem z komina opalanego drewnem? >>
Co ciekawe, przepisy nie przewidują konkretnych odległości, z zachowaniem których można dokonywać nasadzeń. To każdorazowo właściciel musi uwzględniać okoliczność, jakie rozmiary będzie miało drzewo za kilkanaście lat. Pewną wskazówką w tym zakresie mogą być postanowienia Regulaminu Rodzinnego Ogrodu Działkowego Polskiego Związku Działkowców, przy czym należy pamiętać, iż nie mają one charakteru prawa powszechnie obowiązującego. Wskazuje się w nich, że nasadzeń należy dokonywać w odległości dwóch metrów od granicy działki, a wysokość drzew i krzewów ozdobnych nie powinna osiągać więcej niż trzy metry.
Czytaj w LEX: Korzenie drzewa na nieruchomości sąsiedniej. - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego II OSK 2215/17 >>
Ale teoria teorią, a w praktyce bywa bardzo różnie. Pomóc powinien kodeks cywilny, który rozstrzyga główne problemy sąsiedzkie dotyczące drzew. - Sąsiad może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z przyległego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu (art. 150 kodeksu cywilnego). Trzeba jednak pamiętać, żeby wcześniej wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin na usunięcie gałęzi lub owoców. Kwestia terminu nie dotyczy korzeni. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia sąsiada do podjęcia działań. Co istotne, termin powinien uwzględniać kwestie biologiczne i specyfikę danego drzewa, np. konieczność jego przycinania na przełomie zimy oraz wiosny - tłumaczy Maciej Obrębski.
Czytaj więcej w LEX: Odpowiedzialność cywilna za naruszenia obowiązku ochrony środowiska – deliktowa i na zasadzie ryzyka >>
Co to oznacza? W razie wyznaczenia terminu nieodpowiedniego, obowiązek właściciela na np. wycięcie gałęzi powstaje z nadejściem terminu, w świetle wiedzy ogrodniczej, odpowiedniego. Usunięcie gałęzi lub zwieszających się owoców przed odpowiednim terminem może prowadzić do ich bezprawnego przywłaszczenia. W wypadku owoców z drzewa sąsiada warto nadmienić, że właściciel działki bez dodatkowych warunków może je zachować tylko po opadnięciu na grunt.
Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel nieruchomości po usunięciu gałęzi lub korzeni postanawia przerzucić je na teren nieruchomości, na której rośnie drzewo, wychodząc z założenia, że te fragmenty pochodzą przecież z drzewa sąsiada, a więc stanowią jego własność. Tym samym niezasadne byłoby ponoszenie kosztów ich utylizacji. - W orzecznictwie wyrażono jednak pogląd, zgodnie z którym sankcją wobec bezczynności sąsiada jest tylko ustawowe upoważnienie właściciela gruntu sąsiedniego do usunięcia gałęzi oraz korzeni we własnym zakresie i zachowania ich dla siebie (uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 26 lipca 1972 r., sygn. akt: III CZP 45/72). Żaden przepis nie daje więc uprawnienia do przerzucenia obciętych gałęzi na teren sąsiada - ostrzega mec. Obrębski.
Czasami dochodzi do sytuacji, gdy samodzielne obcięcie gałęzi (po upływie wyznaczonego terminu) albo korzeni (bez wyznaczenia terminu), spowodowało całkowite lub częściowe uschnięcie drzewa. Wówczas zachodzi konieczność ustalenia, czy przycięcie drzewa nastąpiło w stopniu większym niż konieczny, albo miało na celu zniszczenie rośliny. I tym problemem zajął się Sąd Najwyższy. W wyroku z 6 lutego 2003 r. (IV CKN 1731/00), zgodnie z którym obcięcie korzeni, powodujące zniszczenie drzew rosnących na sąsiedniej nieruchomości w toku inwestycji opartej na projekcie technicznym, polegającej na wykonaniu wykopu ziemnego w celu urządzenia kanału energetycznego, burzowego i ściekowego, jest możliwe, jeżeli sąsiad nie uczynił tego w wyznaczonym mu stosownym terminie.
Drzewo sąsiada rodzi także skutki w postaci zacienienia. W tym zakresie zastosowanie znajdzie art. 144 KC regulujący kwestię immisji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono zapatrywanie, że rozrost drzew w taki sposób, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej stanowi przesłankę do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 144 KC (wyrok SN z 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72).
WZORY DOKUMENTÓW:
- Konstrukcja roszczenia zawartego w pozwie (powództwo negatoryjne) >
- Pozew przeciwko właścicielowi nieruchomości o zaniechanie naruszeń >
Zapach kiełbasy drażni nos weganina
Nie musimy też akceptować każdej woni i dźwięków z sąsiedniej posesji. - Sąsiad regularnie urządza zakrapianego grilla. Nie jem mięsa, przeszkadza mi zapach kiełbasy oraz głośne imprezy do białego rana - pisze nasz czytelnik, posiadacz działki rekreacyjnej nad Narwią.
Zobacz w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada - procedura krok po kroku >>
Kwestia nadmiernych zapachów jest szczególnie trudna pod względem dowodowym. Chodzi o mierzalność ich intensywności. - To, że śmierdzi, a każdy przebywający na nieruchomości może to potwierdzić, nie oznacza jeszcze, że śmierdzi w stopniu uprawniającym do skorzystania z regulacji art. 144 KC.
- Problem ten pojawia się nawet w tak skrajnych przypadkach, gdy smród dochodzi ze zlokalizowanego w tej samej gminie składowiska odpadów komunalnych. Szczęśliwie pojawili się pierwsi eksperci posiadający urządzenia mogące określić intensywność zapachów, ale nadal badania takie są bardzo drogie i trudno dostępne. W przypadku zapachów nie tylko ich intensywność ma znaczenie. Liczy się także okoliczność kiedy właściciel nieruchomości doznającej immisji zmienił sposób jej użytkowania. Przykładowo, jeśli w chwili nabycia przez niego nieruchomość stanowiła nieużytek, a składowisko już istniało, a dopiero później właściciel zmienił jej przeznaczenie na mieszkalne, to uznać należy, że musiał liczyć się z utrudnieniami związanymi z takim korzystaniem z nieruchomości. Co innego w sytuacji, gdy już po zmianie użytkowania doszło do znacznej rozbudowy składowiska, która spowodowała znaczny wzrost intensywności zapachów.
Czytaj w LEX: Problematyka prawna uciążliwości zapachowych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na obszarze gminy >>
Firma w garażu
Smród, samochody dostawcze, hałas. Działalność gospodarcza może przeszkadzać na różne sposoby. - Przeciwdziałać można na drodze administracyjnej albo cywilnej. Pierwsza z nich zakłada weryfikację w nadzorze budowlanym, czy działalność gospodarcza na działce sąsiada jest zgodna z warunkami użytkowania obiektu, i w razie wystąpienia niezgodności (samowoli budowlanej) organ podejmie odpowiednie kroki, np. postępowanie legalizacyjne lub nałożenie kary grzywny za wykroczenie - wyjaśnia Michał Bera, radca prawny Bera Salwa Świderski Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Sp. P.
- Droga cywilna polega na wezwaniu sąsiada do zaprzestania lub ograniczenia uciążliwych zachowań albo do dokonania czynności ograniczających skutki immisji (np. montaż ekranów akustycznych) według Kodeksu cywilnego. Brak skuteczności wezwania oznacza konieczność złożenia pozwu do sądu o zobowiązanie sąsiada do konkretnych, wskazanych w pozwie czynności, mających charakter zaprzestania lub ograniczenia uciążliwych zachowań. Rodzaj tych czynności może być inny w każdej konkretnej sprawie - dodaje mec. Michał Bera.
Kamerą w cudzej sypialni
Ochrona przed złodziejami może okazać się utrapieniem dla sąsiada. Nikt nie chce być podglądany na własnym podwórku lub w domu, a tak się zdarza kiedy sąsiad źle zamontuje kamerę. Oczywiście monitoring własnego domu i ogródka jest dozwolony, ale objęcie nim „przy okazji" cudzej przestrzeni podlega RODO. Co do przestrzeni publicznej, musi być zminimalizowane, a objęcie cudzej przestrzeni prywatnej nie jest dopuszczalne bez zgody właściciela. Aby uniknąć naruszenia dóbr osobistych np. poprzez nagranie sytuacji intymnej, prawie w każdej sytuacji o monitoringu należy informować (nawet gdy nie podlega RODO).
Czytaj też: Pasieka miejska - wybrane aspekty prawne >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.