Mimo że ceny nieruchomości rosną na potęgę, mieszkania wciąż sprzedają się na pniu – nieruchomości uważane są za w miarę bezpieczną ochronę przed inflacją. Tyle, że taka inwestycja też może odbić się czkawką, gdy właściciel lokalu zakupionego na wynajem trafi na nieuczciwego najemcę. Z drugiej strony kryzys spowodowany pandemią i kolejne lockdowny doprowadziły też do zapaści w niektórych branżach, a co za tym idzie wielu najemców do utraty dochodów.
Tarcza skutecznie ograniczyła eksmisje, na bruk tylko "przemocowiec"
Rząd chciał zapobiec kryzysowi i w ustawie z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadził art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Czytaj:
Czytaj: Zakaz eksmisji uderzy w wierzycieli, ale bardziej w ofiary przemocy domowej>>
Wkrótce e-licytacje z nieruchomości, ale dłużnik nadal pod specjalną ochroną>>
- Przepis ten obowiązuje nadal, tym samym zakaz eksmisji jaki został wprowadzony na początku pandemii nadal obowiązuje – mówi Krzysztof Pietrzyk rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej. Choć cel był szczytny, to w konsekwencji, gdy właściciel trafi na nieuczciwego najemcę, nie ma większego pola do manewru. - Możliwe jest wykonanie eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie. Wówczas eksmisja dotyczy osoby stosującej przemoc, reszta członków rodziny w dalszym ciągu pozostaje w lokalu. Co istotne zakaz wykonywania eksmisji dotyczy także umowy najmu okazjonalnego, która do tej pory była uważana za bezpieczną. Obecnie więc mamy stan, w którym w innych sytuacjach mimo istnienia prawomocnego tytułu wykonawczego, nie wolno przeprowadzić i wykonać tego rodzaju czynności – dodaje Pietrzyk.
Wierzyciel w trudnej sytuacji
Samorząd komorników zwraca uwagę, że z tego powodu wielu wierzycieli znalazło się w ciężkiej sytuacji i w praktyce muszą utrzymywać niepłacących lokatorów. - Mimo istnienia wyroku nakazującego eksmisję ich lokatorów, posiadany przez nich wyrok stał się tylko kartką papieru. Dochodzi do tego jeszcze również obowiązujący zakaz wyznaczania przez sąd terminów licytacji zajętych nieruchomości, co jeszcze bardziej skomplikowało całą sytuację, powodując dalszy wzrost zadłużenia dłużników - mówi.
To nie wszystko, z początkiem listopada 2021 rozpocznie się okres ochronny, podczas którego eksmisji do pomieszczeń tymczasowych wykonywać nie wolno. - Kalendarz wskazuje, że jeśli w ogóle pojawi się możliwość wykonania eksmisji, to będzie to możliwe po 30 marca 2022, kiedy to okres ochronny się skończy, przy założeniu że przepis zakazujący wykonania eksmisji ( art. 15 zzu.) zostanie zniesiony. W skali kraju pojawia się wiele niepokojących informacji, iż doprowadzeni do ostateczności właściciele próbują działać na własną rękę, jest to jednak działanie niezgodne z prawem. Tego rodzaju działania nie są czynnościami wykonywanymi przez komorników sądowych. Komornik podczas czynności ma przy sobie legitymację, tytuł wykonawczy. Tego rodzaju czynności obowiązkowo rejestrowane są przy pomocy urządzenia rejestrującego dźwięk i obraz - dodaje. I podsumowuje, że z uwagi na obowiązujące przepisy, komornicy mają związane ręce. - Nie mogą bowiem dokonywać czynności związanych z opuszczeniem i opróżnieniem lokali. Wierzyciele czekają na zmianę przepisów, które pozwolą komornikom na wyznaczanie terminów tego rodzaju czynności - dodaje.
Przepisami zaniepokojone samorządy
Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Wielkopolskich wystąpiło w tej sprawie do premiera. Wskazano, że wprowadzony w marcu 2020 r. stan zagrożenia epidemicznego, a następnie epidemii spowodował czasowe wstrzymanie działalności komorników sądowych w zakresie wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
- Celem tego działania była ochrona dłużników w trudnej i niepewnej sytuacji ekonomicznej wywołanej przez ograniczenia możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. W wyniku odpowiednich zapisów, ustawodawca częściowo ograniczył możliwość prowadzenia skutecznego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca zdecydował także o ograniczeniach w zakresie egzekucji z nieruchomości. W pierwszej kolejności polegały one na wstrzymaniu prowadzenia eksmisji z lokali mieszkalnych. Zgodnie bowiem z art. 5zzu ustawy z 2 marca 2020 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zastosowanie tego przepisu, wskutek licznych krytycznych wypowiedzi ekspertów, zostało później ograniczone w celu ochrony członków rodziny przed przemocą domową. Stąd zakaz eksmisji nie dotyczy aktualnie orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie - przypomniano.
Samorządy wskazują również, że obowiązujące przepisy uderzają w nie same. - W wielu przypadkach brak możliwości realizacji zasądzonych wyroków o eksmisję, stanowi duże obciążenie finansowe i organizacyjne dla społeczności lokalnych. Problem dotyczy w szczególności tych postanowień sądów, w których kierowano się nieuregulowaniem zobowiązań finansowych za użytkowanie lokali komunalnych i ich dewastację.
- Niestety w tym przypadku osoby nieodpowiedzialne, wykazujące dalece niespołeczną postawę, wykorzystują ochronę przysługującą przepisami ustawy z 2 marca 2020 roku - wskazują. Dodają, że dopóki będzie obowiązywać prawo w tym kształcie, w wielu samorządach lokalnych dochodzić będzie bez skrupułów do aktów, których efekt nie wynika wprost z kryzysu ekonomicznego, czy spadku dochodów wynikających z ograniczeń prowadzenia działalności gospodarczej, lecz samej złej woli skazanych przez sąd. - Działania powyższe, często napiętnowane wyrokami sądowymi jeszcze sprzed wystąpienia ograniczeń epidemicznych, w naszej opinii należy wyłączyć spod prawa chroniącego osoby poszkodowane bez ich winy – podkreślają samorządowcy i apelują o uchylenie przepisów.
Wolnoć Tomku w swoim domku?
Z kolei w głowach pozostawionych samym sobie właścicieli rodzą się takie pomysły, jak dokwaterowanie najemcom współlokatorów – możliwie jak najbardziej uciążliwych tak, by zmobilizować lokatora do rychłego poszukania sobie nowego lokum. Czasem kruczki zabezpieczające ich przed nieuczciwością lokatora próbują stosować już na etapie podpisywania umowy – np. wynajmując lokatorowi pokój, kuchnię i łazienkę, a kwestię najmu korytarza, pozostawiają niedoregulowaną. Głośny był przypadek z Krakowa, gdy właścicielka mieszkania, zmęczona dwuletnim wzywaniem najemcy do wyprowadzki, dokwaterowała mu dwóch współlokatorów. Nie pomogło wzywanie policji, bo funkcjonariusze za każdym razem wskazywali, że nowi mieszkańcy również mają umowę najmu.
Czytaj: Kilkanaście mieszkań to ciągle najem prywatny>>
- W tej sprawie należy rozróżnić dwie sfery - stan prawny i stan faktyczny – mówi adwokat Rafał Dębowski – To, że zakończył się stosunek najmu nie oznacza, że prawo nie chroni lokatora jako posiadacza lokalu. Kluczowe znaczenie ma ostatni spokojny stan posiadania, który jest prawnie chroniony. W związku z tym „sztuczka”, że właściciel lokalu podpisuje umowę najmu z osobą, która de facto ma usunąć z lokalu poprzedniego najemcę nie mus się powieść – podkreśla. Tłumaczy, że osoba, która jest ostatnim spokojnym posiadaczem w razie naruszenia jej posiadania ma prawo wystąpić do sądu z powództwem o ochronę posesoryjną. - Jeżeli lokal chce zająć nowy najemca, to posiadacz lokalu ma prawo nawet zastosować obronę przed samowolnym naruszeniem jego posiadania, względnie zwrócić się do sądu z roszczeniem o ochronę posiadania. Sąd nie bada tytułu prawnego do lokalu, a jedynie ostatni spokojny stan posiadania i fakt jego naruszenia. Na czas procesu można uzyskać zabezpieczenie roszczenia posesoryjnego. – wskazuje mec. Dębowski.
Wtóruje mu adwokat Joanna Parafianowicz, która również podkreśla, że lokator ma prawo bronić się roszczeniem posesoryjnym. - Śmiem twierdzić, że ma szanse wygrać przed sądem taki proces. Można też zastanawiać się, czy taka umowa nie zmierza do obejścia prawa – „współlokatorzy” nie zamierzają przecież tak naprawdę wynajmować i korzystać z mieszkania, a świadczyć usługi na rzecz właściciela. Taka czynność prawna może być podważana jako niezgodna z zasadami współżycia społecznego – mówi prawniczka.
Obowiązki państwa na barkach właścicieli
Prawniczka dodaje, że odpowiedzialność za ten bezwład prawny to wina prawodawcy, który nie garnie się lub nie umie rozwiązać tych problemów. Podkreśla, że bez aktywności ze strony ustawodawcy, czy to na poziomie państwowym czy lokalnym, to się nie zmieni.
Również mecenas Dębowski podkreśla, że prawo w tym przypadku mocno szwankuje. - Uważam, że ochrona lokatora nie może absolutnie bezwzględna, rozumiem prawo do zamieszkania, ale nie może ono wypaczać istoty prawa własności. Nie dziwię się właścicielom, zwłaszcza jeżeli na mieszkanie wzięli kredyt, który chcieli spłacać z czynszu, tymczasem nie dostają czynszu, a nie mogą pozbyć się uciążliwego lokatora. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego powinien obciążać organy samorządu, względnie nawet organy państwa, a nie właścicieli wynajętych lokali - podsumowuje mecenas Dębowski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.