Sprawa dotyczyła "umowy doradztwa", którą Jarosław J., właściciel położonej w Gdańsku nieruchomości, zawarł z Marcinem Sz. w czerwcu 2008 r. Marcin Sz. wskazał w niej siedmiu potencjalnych nabywców, którzy mogą być zainteresowani kupnem działki. W umowie zapisano, że jeśli któryś z nich kupi ją za cenę przekraczającą 400 zł za mkw., to Marcinowi Sz. należy się 80 proc. nadwyżki, a właścicielowi - 20 proc. Potem - twierdził Marcin Sz. - kontrahenci ustalili w ustnym porozumieniu, że 50 proc. ze swej nadwyżki Marcin Sz. odda Jarosławowi J. Ten miał z tego wypłacić 50 tys. zł Edwardowi A., który ich ze sobą skontaktował.
Nieruchomość kupiła - po 660 zł za mkw. - figurująca na liście potencjalnych nabywców spółka z o.o., ale Marcin Sz. wynagrodzenia wynikającego z umowy z właścicielem działki nie otrzymał. Wystąpił więc przeciwko niemu do sądu, domagając się 1 mln 854 tys. zł plus odsetki.
Sąd I instancji umowę z czerwca 2008 r. zakwalifikował jako umowę o świadczenie usług w rozumieniu art. 750 kodeksu cywilnego (k.c.). Uznał jednak, że była to umowa pozorna, o której mowa w art. 83 k.c., a więc nieważna. Z tego powodu roszczenie Marcina Sz. w całości oddalił. Zdaniem sądu w sytuacji, gdy zwyczajowo prowizja pośrednika wynosi 2-4 proc. ceny sprzedaży, prowizja zastrzeżona w tej umowie była niewiarygodnie wysoka. Uznał więc, że strony chciały pod jej pozorem ukryć jakieś inne rozliczenia. Uwzględnił przy tym fakt, że Jarosław J. od 15 lat trudni się zawodowo obrotem nieruchomościami.
Sąd II instancji zaakceptował to rozstrzygnięcie. Także według niego umowa z czerwca 2008 r. była nieważna, ale nie z powodu jej pozorności. Była to - zdaniem sądu - umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art. 180 ust. 4 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a taka umowa zawarta przez osobę, która nie ma licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest bezwzględnie nieważna. Sąd odwołał się do wyroku z 19 stycznia 2011 r. (sygn. V CSK 173/10), w którym takie właśnie stanowisko zajął Sąd Najwyższy. Przypomniał przy tym, że Marcin Sz. nie miał i nie ma takiej licencji. Zaznaczył też, że bezwzględną nieważność umowy sąd II instancji musi brać pod uwagę z urzędu, mimo braku stosownego zarzutu w apelacji. Za niewiarygodne uznał także twierdzenia o istnieniu ustnego porozumienia dotyczącego przekazania przez Marcina Sz. właścicielowi działki połowy z 80 proc. nadwyżki.
W skardze kasacyjnej Marcin Sz. przekonywał m.in., że umowa z czerwca 2008 r. nie była umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie przewidywała bowiem wykonywania przez niego żadnych czynności z tego zakresu. Jej istota sprowadzała się do przekazania wiedzy o potencjalnych nabywcach.
Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2012 r. (sygn. I CSK 81/12) oddalił skargę kasacyjną. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski w uzasadnieniu zwrócił uwagę, że wyroki sadów w tej sprawie różnią się nie tylko co do oceny prawnej, ale i ustaleń faktycznych. Jednakże przy żadnej argumentacji umowa, której dotyczy ta sprawa, "nie może się utrzymać", w tym wskutek sprzeczności z zasadami współżycia społecznego - stwierdził sędzia. Ze względu na wadliwą konstrukcję art. 83 k.c. trudno wykazać pozorność umowy - tłumaczył. Umowa ta jednak "mieści się w formule umowy pośrednictwa przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami". To zdaniem SN wystarczyłoby, by ze względu na brak licencji zawodowej pośrednika uznać ją za nieważną. Sędzia zauważył też, że przy interpretacji tej umowy proponowanej przez Marcina Sz. samo jej zawarcie byłoby równoznaczne z jej wykonaniem. SN się z tym nie zgodził.

Izabela Lewandowska (PAP)