Prawo pierwszeństwa zakupu ziemi przez dzierżawcę to nie obowiązek sprzedaży

Uzasadnienie uchwały siedmiorga sędziów Izby Cywilnej nastąpi w ciągu dwóch miesięcy. W tle sprawy było roszczenie o zobowiązanie pozwanego (poprzednio Agencji Nieruchomości Rolnych w Warszawie) do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ‎w Warszawie sprzedaje na rzecz R. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ‎własność nieruchomości rolnej położonej w gminie S. obejmującej działki o numerze […] o łącznej powierzchni 209,7099 hektarów za cenę 6 mln 521 tys. zł”.

Zmiana ustawy i oddalenie pozwu

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa ‎i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z 3 lipca 2019 r. oddalił powództwo. ‎Sąd ustalił, że we wrześniu 1995 r. powódka zawarła z Agencja Nieruchomości Rolnych umowę dzierżawy m.in. gruntów rolnych o łącznej powierzchni 79,779 hektarów oraz działkę o powierzchni 9,4752 hektarów. Umowa została zawarta na 15 lat, ‎a następnie aneksem z 28 lipca 2006 r. została przedłużona do 1 września 2020 r.

Pismem z 21 lutego 2012 r. pozwana zawiadomiła powódkę o propozycji zmian w umowie dzierżawy w zakresie wyłączenia z dzierżawy 30 proc. użytków. Wskazano, że jeżeli dzierżawca przyjmie propozycję zmiany, to na mocy art. 4 ust. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w terminie miesiąca strony dokonają zmiany umowy.

Oświadczeniem z 16 maja ‎2012 r. powódka wyraziła zgodę i strony dokonały zmiany umowy, wyłączając 30 proc. użytków. Ustalono, że wydanie gruntu nastąpi po żniwach w 2015 r. Powódka złożyła jednocześnie oświadczenie o skorzystaniu z prawa zakupu pozostałych działek, o łącznej powierzchni 209,7099 h.

W czerwcu 2012 r. pozwana zwróciła się do powódki ‎o sprecyzowanie tego, czy oświadczenie o zamiarze zakupu z 16 maja 2012 r. dotyczy całości, czy części pozostałych w dzierżawie działek. Powódka poinformowała, że wolą zakupu obejmuje wszystkie działki.

Następnie pozwana poinformowała o podjęciu czynności zmierzających do ustalenia stanu tych gruntów oraz sporządzenia opinii ‎o zasadności sprzedaży. Decyzja w sprawie sprzedaży nie została wydana pomimo monitów powódki o sprzedaż gruntów. Pozostałe grunty objęte aneksem do umowy zostały pozwanej wydane w dniach 30 września 2015 r. i 26 października 2015 r.

Pismem z 14 grudnia 2015 r. powódka wezwała pozwaną do sprzedaży spornych gruntów. Pozwana nie przeznaczyła powyższych gruntów na sprzedaż.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo okazało się nieuzasadnione. Apelację od tego wyroku wniosła powódka.

Czytaj w LEX: Przysługiwanie dzierżawcy nieruchomości rolnej Skarbu Państwa na podstawie art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej roszczenia o zobowiązanie ANR do sprzedaży tej nieruchomości > >

Przeznaczenie do sprzedaży

Zarzuciła błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że z art. 4 ust 7 ustawy zmieniającej nie wynika prawo do nabycia nieruchomości, a przepis ten przyznaje jedynie prawo pierwszeństwa nabycia, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w Warszawie zdecyduje o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży.

Sąd Apelacyjny uznał apelację za bezzasadną. Ocenił, że art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej nie jest źródłem roszczenia dzierżawcy o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Powołał się na uchwałę SN, według której dzierżawcy, który złożył oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do zakupu dzierżawionej nieruchomości rolnej Skarbu Państwa z zastosowaniem prawa pierwszeństwa, roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nie przysługuje ( uchwała SN z 19 października 2017 r., III CZP 45/17).

Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. Trzech sędziów Izby Cywilnej postanowiło jednak 14 listopada 2023 r. przedstawić to zagadnienie składowi siedmiu sędziów.

Sprawdź także w LEX: Pojęcie działalności rolniczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wnioski de lege ferenda > >

Propozycja odmiennej interpretacji

Sąd Najwyższy w składzie przedstawiającym zagadnienie prawne poddał w wątpliwość to jednolite stanowisko. Wskazał na szczególny charakter unormowania zawartego w art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej, gdyż zanegowanie istnienia po stronie dzierżawcy roszczenia nie daje podstaw do wniosku, że uprawnienie przyznane mu na mocy powołanego przepisu jest w istocie tożsame z prawem pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa po cenie ustalonej w sposób określony w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Uprawnienie do zakupu nie może być wykonane bez udziału strony pozwanej oraz wymaga poczynienia dalszych ustaleń, a zatem jako takie nie jest „samorealizowalne”, przedmiotowe uprawnienie nie może być więc traktowane jako roszczenie majątkowe stanowiące jedną z tradycyjnych postaci uprawnień (obok uprawnienia kształtującego oraz zarzutu).

Sąd Najwyższy zaproponował odmienną interpretację art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej, zgodnie z którą dzierżawcy przysługuje swoiste uprawnienie niebędące prawem pierwszeństwa, lecz zbliżone konstrukcyjnie do uprawnienia kształtującego. Mocą tego uprawnienia wskutek złożenia oświadczenia o chęci zakupu oraz wskazania terminu jego wykonania po stronie wydzierżawiającego z mocy ustawy powstaje obowiązek podjęcia odpowiednich czynności zmierzających do zawarcia umowy.

Sąd Najwyższy zaproponował, aby wspomniane „zastosowanie prawa pierwszeństwa” rozumieć w ten sposób, że oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do zakupu prowadzi do konieczności ustalenia ceny w sposób określony w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art. 29 ust. 1), co umożliwi dzierżawcy zawarcie odpowiedniej umowy we wskazanym przez niego terminie.

Postanowienie Izby Cywilnej SN 14 listopada 2023 r., sygnatura akt III CZP 8/24

Zobacz także w LEX: Fundusz Ochrony Rolnictwa – nowa danina, nowe wątpliwości > >

Nowość