Wnioskodawca zawarł z użytkownikiem wieczystym nieruchomości umowę jej dzierżawy, w której zastrzeżono dla niego prawo pierwokupu. Nieruchomość została następnie na wniosek użytkownika wieczystego podzielona na dwie działki, w związku z zamiarem sprzedaży jednej z nich. W ogłoszeniu o przetargu użytkownik wieczysty poinformował o przysługującym wnioskodawcy prawie pierwokupu względem tylko jednej z działek. We wniosku o zabezpieczenie prawa pierwokupu dzierżawca wskazał, że umowa dzierżawy nie została wypowiedziana i nadal dotyczy całej nieruchomości. Zachowanie użytkownika wieczystego wskazuje natomiast, że ma zamiar naruszyć zastrzeżone na jego rzecz prawo pierwokupu. W ocenie Sądu I instancji okoliczności te uzasadniały żądanie zabezpieczenia.

LEX Linie Orzecznicze
Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


Umowa sprzedaży zawarta wbrew pierwokupowi jest ważna

Sąd Apelacyjny miał jednak odmienne zdanie w tej kwestii. Przypomniał, że uprawniony z prawa pierwokupu ma pierwszeństwo w nabyciu określonej rzeczy w razie, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Prawo pierwokupu może przy tym dotyczyć również praw, w tym użytkowania wieczystego. Zbywca musi wówczas zawiadomić uprawnionego z prawa pierwokupu o dokonanej transakcji i umożliwić mu nabycie przedmiotu sprzedaży. Sąd podkreślił jednak, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności (art. 555 k.c.). Naruszenie obowiązku wynikającego z prawa pierwokupu pozostaje przy tym bez wpływu na ważność umowy sprzedaży, a zobowiązany może odpowiadać jedynie za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona (art. 599 § 1 k.c.). Inaczej jest w przypadku pierwokupu ustawowego, ale wnioskodawcy w tej sprawie prawo takie nie przysługiwało.

Zabezpieczenie sprzeczne z istotą pierwokupu

Odnosząc się do wniosku o zabezpieczenie Sąd Apelacyjny stwierdził, że ochrona prawa pierwokupu w ramach zabezpieczenia nie może polegać na zakazie zawarcia przez użytkownika wieczystego warunkowej umowy sprzedaży prawa do działki, pod warunkiem, że uprawniony w ramach prawa pierwokupu z niego nie skorzysta. Zakaz taki pozostawałby bowiem w sprzeczności z samą istotą prawa pierwokupu, a sam sposób zabezpieczenia byłby nieadekwatny do ochrony roszczenia, z którym uprawniony miałby wystąpić. W świetle art. 7301 § 3 k.p.c. stanowiłby również niewspółmierne obciążenie dla obowiązanego.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Krakowie w postanowieniu z 1 grudnia 2016 r. sygn. akt I Acz 2104/2016.

Opracowanie: Marek Sondej