Ulga mieszkaniowa zostaje. Problemy też
Ministerstwo Finansów wycofało się z planów ograniczenia ulgi mieszkaniowej. To dobra wiadomość dla osób posiadających więcej niż jedno mieszkanie, które nadal będą mogły z niej korzystać. Przepisy pozostają jednak niejednoznaczne. Mimo iż wydawane przez organy podatkowe interpretacje są co do zasady pozytywne, to sprzedający nieruchomości muszą uważać, by nie wpaść w pułapkę.
Chodzi o ulgę dla właścicieli sprzedających nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, którzy muszą co do zasady zapłacić 19 proc. PIT. Stanowi tak zasada ogólna określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku nie płaci się, jeśli upłynęło pięć lat od nabycia. Jednak również przy wcześniejszej sprzedaży można go uniknąć. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 pkt 131 ustawy o PIT. Katalog tych celów jest szeroki i obejmuje m.in. zakup mieszkania, domu czy działki pod budowę.
Co dalej z ulgą mieszkaniową
W ostatnich miesiącach ulga stała się jednak przedmiotem szerszej debaty. Ministerstwo Finansów stwierdziło w 2025 r., że preferencja przestała spełniać swoje pierwotne cele. Nie służy już tylko zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatników, ale coraz częściej wykorzystywana jest przez inwestorów. - Orzecznictwo przy interpretacji pojęcia „cele mieszkaniowe” pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, budynkach mieszkalnych. Stąd podatnicy kupują kolejne nieruchomości, np. mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają z ulgi mieszkaniowej - uzasadniało MF. Dlatego resort zaproponował w projekcie zmian w ustawie o PIT i CIT (druk nr UD 116), by z ulgi mógł skorzystać podatnik, który nie będzie w tym samym czasie właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości. Planowano też wyjątki dla m.in. osób nabywających nieruchomości w spadku. Pisaliśmy o tym w tekście: https://www.prawo.pl/podatki/ulga-mieszkaniowa-bedzie-ograniczona,534956.html.
W kolejnej wersji projektu z marca 2026 r. MF zaproponowało, by z ulgi można było skorzystać raz na trzy lata, by ograniczyć możliwość wielokrotnego zwolnienia z PIT w krótkich odstępach czasu. - Dzięki temu ulga nie będzie wykorzystywana jako narzędzie do powtarzalnych, inwestycyjnych sprzedaży nieruchomości bez podatku - uzasadniano.
Zmiany miały obowiązywać od 2026 r., w kolejnej wersji projektu pojawił się rok 2027. W najnowszej wersji projektu resort natomiast całkowicie się z nich wycofał.
- To oznacza, że obecnie wszystko zostaje po staremu, z ulgi mieszkaniowej można korzystać na dotychczasowych zasadach. Nadal obowiązuje dość liberalna linia interpretacyjna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którą ulga przysługuje również osobom posiadającym kilka nieruchomości, w tym np. jednej za granicą. Nadal można z niej korzystać w krótkich odstępach czasu. To oczywiście dobra wiadomość dla osób mających więcej niż jedną nieruchomość. Jednak z drugiej strony brak zmian w przepisach oznacza również, że aktualne pozostają dotychczasowe spory. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej są dość niejednoznaczne, co stanowi pole do rozbieżnych interpretacji, nawet w podobnych stanach faktycznych. Przepisy nie wyznaczają granicy, kiedy mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a kiedy z inwestycją. Właściciele nieruchomości muszą uważać, by nie wpaść w pułapkę – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.
Trzeba mieć argumenty, by przekonać fiskusa
Dyrektor KIS potwierdza dotychczas, że własne cele mieszkaniowe można realizować w dwóch lokalizacjach. Przykładem jest interpretacja z 6 marca 2026 r. (nr 0115-KDIT1.4011.21.2026.1.AS). Chodziło o przypadek mężczyzny, który sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat i zamierza za to kupić dwa nowe mieszkania. Pierwsze będzie zaspokajać bezpośrednio potrzeby mieszkaniowe jego i jego małoletniego syna, a drugie - jego i jego ponad 80-letniej matki. Dyrektor KIS potwierdził, że przysługuje mu zwolnienie z PIT, bo ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe muszą się ograniczać do posiadania tylko jednej nieruchomości.
Dyrektor KIS nadal przyznaje też, że z ulga przysługuje na zakup nieruchomości w Hiszpanii, która może być wynajmowana. Najnowszy przykład to interpretacja z 31 lipca 2026 r. (nr 0115-KDIT3.4011.571.2026.1.RS). Sprawa dotyczyła mężczyzny, który sprzedał nieruchomość w Polsce przed upływem pięciu lat i planuje zakup mieszkania w Hiszpanii. Planuje spędzać tam miesiące zimowe i nie wyklucza czasowego wynajmowania, by ograniczyć koszty utrzymania. Również w tym przypadku odpowiedź była pozytywna. - Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, nie zastrzega także, że nabyte nieruchomości nie mogą być wynajmowane - stwierdził dyrektor KIS.
Jednak w piśmie z 17 czerwca 2025 r. (nr 0115-KDIT3.4011.302.2025.3.AWO) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił ulgi podatniczce, która chciała kupić mieszkanie w Hiszpanii dla celów rekreacyjnych. Kobieta wyjaśniała, że zamierza mieszkać częściowo w obu krajach, ale pracę zarobkową wykonywać w Polsce. Lokal w Hiszpanii będzie służył celom mieszkalnym i rekreacyjnym kobiety i jej rodziny. Zamierza w nim przebywać przez ok. 4-8 tygodni w roku. - Istotne jest przede wszystkim to, żeby nieruchomość nie służyła celom rekreacyjnym, a taki właśnie cel wynika z treści złożonego wniosku - zaznaczył dyrektor KIS.
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners, zwraca uwagę, że przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie odnoszą się w ogóle do liczby posiadanych przez podatnika nieruchomości. Podatnik może więc skorzystać z ulgi, nawet gdy jest właścicielem innych mieszkań, które może np. wynajmować czy wykorzystywać w działalności gospodarczej. - Fakt posiadania innych nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinien mieć znaczenia. Każdy ma prawo się przeprowadzić. Kluczowe jest natomiast, by to w nowej nieruchomości realizował własne cele mieszkaniowe – wyjaśnia Adam Allen.
Jednak z ulgi mieszkaniowej najłatwiej skorzystać osobie, która sprzedaje jeden lokal i uzyskane pieniądze przeznacza na zakup innego, czyli de facto zamienia jeden na drugi. Dotyczy to także sytuacji, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość w Polsce i przenosi się za granicę. - W przypadku korzystnych dla podatników interpretacji kluczowa okazuje się argumentacja, że zamierzają realizować własne cele mieszkaniowe w dwóch krajach, np. ze względów klimatycznych i zdrowotnych. Takie argumenty łatwiej jest przedstawić osobie stanu wolnego i w wieku emerytalnym, która może swobodnie zmieniać miejsce pobytu – mówi Adam Allen.
Najpierw sprzedaż starego, potem zakup nowego
Dla skorzystania z ulgi konieczne jest wydanie w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe przychodów ze sprzedaży starej nieruchomości. Spory podatkowe dotyczą również tego, czy muszą to być konkretnie pieniądze ze sprzedaży, czy mogą być inne środki. W odpowiedzi na interpelację poselską nr 12305 z października 2025 r. wiceminister finansów Jarosław Neneman zaznaczył, że warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz równowartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r. sygn. akt II FSK 3110/17, który orzekł o prawie do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli zostanie wydatkowana wartość przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Jednocześnie zapowiedział analizę interpretacji podatkowych odmiennych od tego stanowiska.
Mimo to najnowsze interpretacje wskazują, że podatnicy nadal muszą uważać na chronologię zdarzeń, czyli najpierw sprzedać stare mieszkanie a potem kupić nowe. Przykładem jest interpretacja z 28 lipca 2026 r. (nr 0114-KDWP.4011.282.2026.1.PP). Chodziło o sytuację, w której kobieta kupiła mieszkanie w Hiszpanii 18 czerwca 2025 r., ale umowę sprzedaży starego lokalu w Polsce podpisała 31 lipca 2025 r. Dyrektor KIS uznał, że nie ma prawa do ulgi, bo warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie przychodów z określonego, prawnie znaczącego źródła, nie zaś równowartości tych przychodów pochodzącej z innego źródła.
- To kolejny potwierdzenie, że przepisy dotyczące ulgi wywołują szereg wątpliwości interpretacyjnych. By ograniczyć ryzyko sporu, w sytuacjach wątpliwych warto zwrócić się z wnioskiem o interpretację indywidualną. Należy też pamiętać, że chroni ona tylko tego podatnika, który o nią wystąpił - mówi Grzegorz Grochowina.
