Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej po upływie pięciu lat a PIT

W kwestii opodatkowania sprzedaży zasadnicze znaczenie ma mieszkalny charakter sprzedawanego lokalu. Sam fakt ujęcia mieszkania w ewidencji środków trwałych, jego wykorzystywania w prowadzonej działalności, a nawet dokonywania w przeszłości odpisów amortyzacyjnych, nie powoduje, że jego sprzedaż należy rozliczyć jako przychód z działalności gospodarczej.

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i rozliczam się podatkiem liniowym. W 2020 r. kupiłam lokal mieszkalny, który wykorzystywałam w działalności gospodarczej i ujęłam w ewidencji środków trwałych. Nie prowadzę działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż lokali nie stanowi stałego elementu mojej działalności. W 2026 r. sprzedałam lokal, przy czym od końca roku, w którym został nabyty, upłynęło ponad pięć lat. Przed sprzedażą nie ponosiłam istotnych nakładów mających zwiększyć jego wartość. Czy sprzedaż tego lokalu powoduje powstanie przychodu podlegającego PIT? - pyta Czytelniczka.

Moim zdaniem sprzedaż lokalu mieszkalnego nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo że lokal był wykorzystywany w tej działalności i został ujęty w ewidencji środków trwałych. Ponieważ sprzedaż nastąpi w 2026 r., a lokal został nabyty w 2020 r., upłynął również pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym - wyjaśnia Rafał Styczyński, doradca podatkowy.

Decyduje mieszkalny charakter lokalu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Co do zasady, na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się także przychody z odpłatnego zbycia środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby związane z prowadzoną działalnością.

Od tej zasady ustawodawca przewidział jednak istotny wyjątek dotyczący nieruchomości mieszkalnych.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku oraz lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Oznacza to, że dla sposobu opodatkowania sprzedaży zasadnicze znaczenie ma mieszkalny charakter sprzedawanego lokalu. Sam fakt ujęcia mieszkania w ewidencji środków trwałych, jego wykorzystywania w prowadzonej działalności, a nawet dokonywania w przeszłości odpisów amortyzacyjnych nie powoduje, że jego sprzedaż należy rozliczyć jako przychód z działalności gospodarczej. W przesłanym materiale również wskazano wprost, że przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji nie ma znaczenia, że w momencie sprzedaży podatniczka opodatkowuje dochody z działalności gospodarczej 19 proc. podatkiem liniowym. Podatek liniowy znajduje zastosowanie do dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skoro natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT sprzedaż lokalu mieszkalnego została z tego źródła wyłączona, to sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem liniowym.

Dalsze skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT. Ten ostatni przepis wprost przewiduje stosowanie zasad dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości także do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli więc nieruchomość została nabyta w 2020 r., pięcioletni okres należy liczyć od końca 2020 r. Upłynął on z dniem 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż lokalu dokonana w 2026 r. następuje zatem już po upływie okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie powstanie więc źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko organów podatkowych

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.345.2024.1.KS. Sprawa dotyczyła mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej i stanowiącego środek trwały. Organ potwierdził, że mieszkalny charakter nieruchomości powoduje wyłączenie przychodu ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, a po upływie pięciu lat sprzedaż nie powoduje również powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W piśmie tym możemy przeczytać: „(...)przychód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży Mieszkania wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tego mieszkania nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania. W konsekwencji, przychód z tytułu planowanej przez Pana sprzedaży mieszkania nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. (...)”.

Na uwagę zasługuje, że również w tej sprawie lokal mieszkalny był wykorzystywany przez podatnika w działalności gospodarczej i pozostawał środkiem trwałym. Dyrektor KIS wskazał jednak, że sprzedaż mieszkania nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej właśnie ze względu na regulacje szczególne odnoszące się do nieruchomości mieszkalnych.

Analogiczne stanowisko Dyrektor KIS przedstawił w interpretacji indywidualnej z 6 maja 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP. W tej sprawie podatnik posiadał budynek mieszkalny wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wykorzystywany w prowadzonej działalności. Nieruchomość była również wcześniej amortyzowana. Organ przyjął jednak, że jej sprzedaż po upływie pięciu lat nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego.

W piśmie tym możemy przeczytać: „(...)przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym (Kamienicy) wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż Kamienicy nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem w Pana przypadku nie wystąpi obowiązek podatkowy z tego tytułu. (…)”.

Ewidencja i amortyzacja nie zmienia kwalifikacji podatkowej

Interpretacja ta jest szczególnie istotna, ponieważ potwierdza, że pozostawanie nieruchomości mieszkalnej w ewidencji środków trwałych do chwili sprzedaży oraz jej wcześniejsze wykorzystywanie i amortyzowanie w działalności nie zmienia sposobu kwalifikacji podatkowej sprzedaży. Decydujące znaczenie ma mieszkalny charakter nieruchomości oraz upływ pięcioletniego okresu.

W przedstawionej sytuacji nie zachodzi również potrzeba korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolnienie to ma znaczenie w sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięcioletniego okresu i w konsekwencji powstaje dochód podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy o PIT. Tutaj natomiast sprzedaż następuje już po upływie pięciu lat, wobec czego w ogóle nie powstaje przychód z tego źródła. Przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup innego mieszkania pozostaje zatem bez wpływu na brak opodatkowania.

Podsumowując, sprzedaż w 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2020 r. i wykorzystywanego w działalności gospodarczej nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT. Nie będzie więc podlegała opodatkowaniu 19 proc. podatkiem liniowym. Jednocześnie, ze względu na upływ pięciu lat liczonych od końca 2020 r., sprzedaż nie będzie stanowiła również źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W konsekwencji od kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego.