Pytanie

Dwie osoby fizyczne zawarły za sobą 23 lipca umowę najmu okazjonalnego. Najemca chce wprowadzić się i tym samym rozpocząć najem w dniu 1 sierpnia.

W jakim terminie wynajmujący powinien zarejestrować taką umowę w urzędzie skarbowym - w ciagu 14 dni od daty podpisania, czy 14 dni od daty rozpoczęcia najmu?

Czy to prawda, że taką umowę należy zarejestrować przed pobraniem od najemcy jakichkolwiek pieniędzy?

Czy to prawda, że umowę tego typu pożna opodatkować jedynie podatkiem ryczałtowym 8,5%, czy też można opodatkować ten najem także na zasadach ogólnych (skala podatkowa)?

Odpowiedź

Najem okazjonalny można zgłosić organom podatkowym do 14 dni od jego rozpoczęcia, dochody (przychody) z tego najmu można opodatkować zarówno na zasadach ogólnych, jak i ryczałtem.

Uzasadnienie

Regulacje dotyczące najmu okazjonalnego wynikają nie tyle z przepisów prawa podatkowego, co z postanowień ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 19b ust. 1 tej ustawy, zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego dokonuje się w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, nie jest więc istotna data podpisania umowy czy pobrania pieniędzy tytułem zadatku czy zaliczki. Za rozpoczęcie najmu nie można tez uznać daty wpłacenia przez najemcę ewentualnej kaucji. Z datę rozpoczęcia najmu należy natomiast uznać oddanie najemcy rzeczy do używania (art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny), a więc datę wydania (objęcia przez najemcę) lokalu. Nie zawsze będzie to data, w której najemca wprowadzi się do lokalu, nic nie stoi bowiem na przeszkodzie, by uczynił to już po objęciu lokalu.

Dochody (przychody) z najmu okazjonalnego można opodatkować zarówno na zasadach ogólnych, jak i ryczałtowo. Zasadą jest opodatkowanie na zasadach ogólnych (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych), z opodatkowania ryczałtem 8,5 proc. przychodów z najmu można skorzystać po wyborze tej formy opodatkowania (art. 9a ust. 6). W opisanym w pytaniu przykładzie zgłoszenia wyboru ryczałtowego opodatkowania należy dokonać nie później niż do 20. dnia miesiąca następnego po miesiącu osiągnięcia przychodu (a więc w przypadku czynszu płatnego w sierpniu – do 20 września).

Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji Ministra Finansów z 29 lutego 2012 r., IPTPB1/415-336/11-3/MD.

Zarówno zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych jak i miesięczne ryczałty należy wpłacać do 20 dnia następnego miesiąca.

Należy jednak zauważyć, że organy podatkowe nie zgadzają na objęcie najmem okazjonalnym i związanymi z nimi regułami opodatkowania najmu lokali mieszkalnych w ramach krótkotrwałego zakwaterowania (jak najem dla letników czy turystów) wskazując, że jest to rodzaj działalności gospodarczej. Nie można jednak mówić o działalności gospodarczej w sytuacji gdy przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie. W swej istocie rozmiar wynajmu (jedno mieszkanie) oraz brak powtarzalności i systematyczności (mieszkanie wynajmowane jest okresowo) nie wskazują na znamiona działalności gospodarczej, lokal ten nie stanowi również składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 16 września 2014 r., I SA/Gd 688/14).

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Vademecum Głównego Księgowego
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów