Sprzedaż spadkowej nieruchomości może być pułapką

Spadkobiercy unikną, co do zasady, podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli zmarły był jej właścicielem przez ponad pięć lat. Problem powstaje w sytuacji, gdy spadkodawca sam odziedziczył nieruchomość. Według organów podatkowych pięcioletni termin należy wówczas liczyć od daty nabycia przez spadkodawcę, a nie jego spadkodawców. W praktyce oznacza to, że sprzedaż kilkakrotnie dziedziczonych nieruchomości może być opodatkowana, nawet gdy są w rodzinie od lat.

Zgodnie z ogólną zasadą, sformułowaną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, osoba sprzedająca nieruchomość nie zapłaci podatku dochodowego, jeśli upłynęło już pięć lat od jej nabycia. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się PIT ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód (sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.

Od 2019 r., zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, obowiązują odrębne zasady rozliczenia sprzedaży przez spadkobierców. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Wielokrotne dziedziczenie może być z podatkiem

- Dla wielu spadkobierców otwiera się zatem możliwość sprzedaży odziedziczonych nieruchomości i praw bez konieczności uiszczenia podatku. Problem pojawia się jednak wówczas gdy okres, w którym spadkobierca i jego spadkodawca, po którym spadek odziedziczył byli właścicielami krócej niż pięć lat - wyjaśnia Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy.

Najnowszym przykładem jest interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 sierpnia 2026 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.642.2026.1.AKU). Z pytaniem wystąpiła kobieta, która jest jedyną spadkobierczynią po swoim mężu zmarłym w czerwcu 2023 r. Z kolei jej mąż nabył 1/6 udziału w lokalu po swojej matce zmarłej w lutym 2022 r. Lokal ten był własnością jego rodziców od ponad 50 lat.

W 2024 r. kobieta sprzedała nabyte przez męża 1/6 udziałów w nieruchomości. Chciała się upewnić, że nie zapłaci podatku dochodowego. Jej zdaniem nie, ponieważ nabyła udziały wyłącznie w drodze dziedziczenia po swoim mężu, a mąż po swojej zmarłej matce, która była współwłaścicielem lokalu ponad 50 lat. Uznała, że pięcioletni termin liczy się od nabycia przez matkę zmarłego męża, co nastąpiło w latach 70-tych.

Dyrektor KIS uznał jej stanowisko za nieprawidłowe. Stwierdził, że sprzedaż w 2024 r. udziału nabytego w spadku po mężu stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT. Pięcioletni termin liczy się bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia przez męża kobiety, czyli od 2022 r.

Według skarbówki, w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT ustawodawca wskazuje tylko i wyłącznie na spadkodawcę, a nie na poprzednich spadkodawców spadkodawcy. 

- Odziedziczyła pani udział w spadku po mężu, który odziedziczył go w spadku po swojej matce. Zatem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w ww. lokalu przez spadkodawcę – pani męża (2022 r.). Uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30a ww. ustawy – argumentuje dyrektor KIS.

Zgodnie z interpretacją z 18 sierpnia br. (nr 0113-KDWPT.4011.462.2026.1.AS) podatek zapłaci również kobieta, która sprzedała w 2026 r. nieruchomość nabytą w spadku po zmarłym rok wcześniej ojcu, który nabył ją w spadku w 2022 r.

NSA rozstrzygnie spór

Mec. Katarzyna Siwiec wyjaśnia, że część sądów zgadza się podejściem organów podatkowych, jak np. WSA w Szczecinie w wyroku z 4 września 2024 r. (sygn. I SA/Sz 289/24). - Na szczęście dla podatników, nie jest to stanowisko jednolite. W podobnym czasie WSA w Łodzi doszedł do wniosków całkowicie odmiennych, a mianowicie wyrokiem z 19 listopada 2024 r., (sygn. I SA/Łd 607/24) orzekł, iż „okres pięciu lat powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez wszystkich spadkodawców do których uprzednio należał przedmiotowy majątek, czyli także przez spadkodawcę spadkodawcy”. W ocenie tego sądu wykładnia literalna art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie prowadzi do właściwych wniosków i winno się uwzględnić również cel ustawowy zwolnienia oraz wykładnię historyczną obowiązującego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy - dodaje.

Tę samą linię orzeczniczą przyjął WSA w Rzeszowie w wyroku z 4 września 2025 r. (sygn. I SA/Rz 224/25) i ostatnio także WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 17 marca 2026 r. (sygn. I SA/Bd 25/26) podkreślając, że w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawarto ograniczenia, iż dziedziczenie ma dotyczy tylko bezpośredniego spadkodawcy.  

- Jest to zatem kolejny, korzystny dla podatników wyrok, wpisujący się w szerszą wykładnię zwolnienia z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w spadku. Ponieważ przywołane wyżej wyroki nie są jeszcze prawomocne, należy oczekiwać na utrwalenie tej linii orzeczniczej finalnie przez Naczelny Sąd Administracyjny - podkreśla mec. Siwiec.

Nie wszyscy skorzystają ze zwolnienia

Przypomnijmy, że obowiązujący od 2021 r. art. 10 ust. 5 ustawy o PIT poprawił sytuację spadkobierców, którzy co do zasady nie muszą czekać ze sprzedażą spadkowej nieruchomości. 

- To oznacza, że większość nabytych w spadku nieruchomości można od razu sprzedać, bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Wyjątkiem są te sytuacje, kiedy spadkodawca był właścicielem nieruchomości krócej niż pięć lat. Dlatego każdą sytuację trzeba indywidualnie przeanalizować. Zwolnienie nie dotyczy również nieruchomości nabytych w darowiźnie. W praktyce oznacza to, że pięcioletni termin uprawniający do sprzedaży bez podatku liczy się od daty otrzymania nieruchomości w drodze darowizny. Inaczej niż w przypadku nabycia w drodze spadku, nie ma znaczenia, kiedy darczyńca nabył nieruchomość. Jeśli więc np. córka otrzymała w 2026 r. mieszkanie w darowiźnie od rodziców, którzy sami nabyli je w 2010 r., to dla córki terminem nabycia jest 2026 r. – mówi Agata Malicka. współwłaścicielka biura rachunkowego.