Ustawa o PIT wymienia, jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem z najmu, dzierżawy jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Resort finansów zwraca uwagę, że przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Przy opodatkowaniu na ogólnych zasadach według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie osiągniętym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami uzyskania przychodu. Przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatek płacimy od otrzymanego przychodu. Właściwy w zakresie opodatkowania jest naczelnik urzędu skarbowego według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia np. wynajmowanej nieruchomości.


Opodatkowanie na ogólnych zasadach według skali podatkowej

Opodatkowaniu na ogólnych zasadach według skali podatkowej to podstawowa forma opodatkowania najmu. Jeżeli nie złożyliśmy oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania najmu, dzierżawy, musimy rozliczać się właśnie w ten sposób.
Aby ustalić dochód podlegający opodatkowaniu, trzeba od otrzymanego faktycznie przychodu z najmu, dzierżawy odjąć koszty (wydatki) związane z najmem, dzierżawą (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu). Musimy pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone tylko wydatki udokumentowane. Od tak ustalonego dochodu płacimy podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.

Rozliczając się na ogólnych zasadach musimy obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego, bez obowiązku składania deklaracji. Zaliczki miesięczne wpłacamy w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłacamy w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie wpłacamy zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złożymy zeznanie roczne i w tym terminie dokonamy zapłaty podatku wynikającego z zeznania.

Uzyskany dochód możemy pomniejszyć o przysługujące odliczenia z tytułu m.in. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne, dokonanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych, natomiast podatek możemy pomniejszyć o przysługujące odliczenia z tytułu zapłaconej przez nas składki na ubezpieczenie zdrowotne i ulgi na dzieci. Wydatków tych nie będziemy mogli odliczyć, jeżeli zostały już odliczone np. zapłacone składki na własne ubezpieczenia społeczne lub dokonaną darowiznę odliczyliśmy już od przychodów opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Po zakończeniu roku podatkowego musimy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujemy również inne osiągnięte przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

To uproszczona forma opodatkowania podatkiem dochodowym. Warunkiem opodatkowania przychodów z najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Na wybór formy opodatkowania mamy czas do 20 stycznia roku podatkowego, lub jeżeli rozpoczynamy najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w kolejnym roku chcemy być nadal opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie musimy już składać oświadczenia. Kwota należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od wysokości osiągniętych przychodów. Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów. Przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązuje jedna stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, tj. 8,5 %. Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość naszych przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczamy i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (za ostatni kwartał) w terminie złożenia zeznania.
Uzyskane przychody możemy pomniejszyć o przysługujące odliczenia z tytułu m.in. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne, dokonanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych, natomiast ryczałt możemy pomniejszyć o zapłaconą przez nas składkę na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że wydatki te nie zostały już odliczone (np. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne lub dokonanej darowizny nie odliczyliśmy już od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej albo zapłaconej składki na ubezpieczenie zdrowotne – od podatku dochodowego).
Po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28) w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym. Jeśli oprócz przychodów z najmu, dzierżawy osiągamy też inne przychody, np. ze stosunku pracy, to musimy je rozliczyć w odrębnym zeznaniu.

Gdy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie omawianego oświadczenia – to ich przychody z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu u każdego małżonka proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.
Jeżeli dochód z najmu lub dzierżawy będziemy opodatkowywać na ogólnych zasadach według skali podatkowej, to oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z małżonków składamy najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba, że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków. Zasada ta obowiązuje od dnia 1 stycznia 2015 roku, zatem dopiero oświadczenie złożone w 2015 roku wywiera skutek również w latach następnych. Oświadczenie złożone w 2014 roku lub latach wcześniejszych wywierało skutek jedynie w tym roku podatkowym.

Jeżeli przychód z najmu lub dzierżawy będziemy opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków składamy najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli rozpoczynamy osiąganie przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego, to oświadczenie składamy w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych tj. nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy pierwszy przychód.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba, że w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków.
Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku.