Rodzinne darowizny bez podatku, ale przez błąd trzeba zapłacić PIT

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od otrzymania jej w darowiźnie wiąże się z podatkiem dochodowym według stawki 19 proc. Daninę musi zapłacić także wdowiec będący właścicielem mieszkania od wielu lat, który po śmierci żony otrzymał udziały w tej nieruchomości od synów, a następnie sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat. Potwierdza to skarbówka. Eksperci radzą, jak uniknąć błędu w takiej sytuacji.

Czy przy sprzedaży nieruchomości, która była w posiadaniu rodziny od ponad 40 lat trzeba zapłacić podatek dochodowy? Pamiętamy o magicznym pięcioletnim okresie od jej nabycia, który chroni przez opodatkowaniem PIT. A jednak wystarczy jeden błąd i wpadamy w pewną pułapkę. Chodzi o to, że przepisy różnicują skutki podatkowe nabycia udziału w drodze spadku i w drodze darowizny. A podatnicy nie zawsze rozumieją te drobne subtelności.

W przedmiotowej sprawie tak właśnie było. Małżonkowie byli współwłaścicielami mieszkania, żona zmarła, a synowie całkiem niedawno, bo 26 kwietnia br., przekazali swoje udziały nabyte w spadku po matce ojcu w drodze umowy darowizny. Wszystko szybko się zadziało, bo już 14 maja br. podatnik sprzedał mieszkanie i był przekonany, że taka sprzedaż nie rodzi skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych, bo przecież właścicielem mieszkania był od 1982 r. Na wszelki wypadek zapytał jednak fiskusa, czy sprzedaż tej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z tym podlega ona rozliczeniu w PIT-39 i opodatkowaniu tym podatkiem, w związku z darowaniem przez synów udziałów? Podatek od darowizny, z uwagi na zerową grupę podatkową, nie wystąpił. Podatnik argumentował, że wspólność ustawowa małżeńska oznacza, iż małżonkowie nabywają nieruchomość wspólnie i bezudziałowo. Nie można w niej ustalać udziałów ani mówić o nabyciu udziału przez jednego z małżonków. Jego zdaniem, oznacza to, że nabył całą nieruchomość już w chwili jej zakupu wraz z żoną, a nie dopiero w momencie dziedziczenia.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej niezwłocznie, bo już 25 maja br. odpowiedział podatnikowi, wydając interpretację indywidualną i uznając jego stanowisko za nieprawidłowe (nr 0115-KDIT3.4011.377.2026.2.AD). Stwierdził, że przychód uzyskany w 2026 r. ze sprzedaży udziałów nabytych przez podatnika w drodze darowizny od synów podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż tych udziałów nastąpiła przed upływem terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Tym samym uzyskany w tej części przychód podlega rozliczeniu w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym (PIT-39).

Nabycie w drodze spadku i darowizny – różne skutki podatkowe

- Interpretacja dotyczy częstej życiowo sytuacji: małżonkowie przez dekady są właścicielami wspólnego lokalu, jedno z nich umiera, dzieci dziedziczą udziały, ale darują je drugiemu z rodziców, aby nadal nim dysponował. Podatnik finalnie sprzedaje mieszkanie, które było „jego” od 1982 roku. Trudno się dziwić, że zakłada brak podatku – podkreśla Amadeusz Sejud, radca prawny w KSBC Legal & Tax.

Problem tkwi jednak jego zdaniem w szczególe, który nie jest intuicyjny.

- Przepisy różnicują skutki podatkowe nabycia udziału w drodze spadku i w drodze darowizny. Przy dziedziczeniu termin pięcioletni na zbycie mieszkania bez podatku liczy się od daty nabycia przez spadkodawcę – co potwierdza uchwała NSA II FPS 2/17. Darowizna otwiera natomiast nowy bieg terminu. Sprzedaż przed upływem pięciu lat od otrzymania darowizny wiąże się z podatkiem dochodowym według stawki 19 proc. – ostrzega Amadeusz Sejud.

Dodaje, że sytuacje takie jak ta pokazują, że transakcje nieruchomościowe często rodzą skomplikowane skutki podatkowe.

- Sekwencja czynności – ich rodzaj i kolejność – ma znaczenie dla skutków podatkowych i dlatego warto je uwzględnić na etapie planowania. Przykładowo, stan faktyczny, którego dotyczy interpretacja, rodziłby zupełnie inne skutki podatkowe, gdyby żona sporządziła testament i przekazała własność mieszkania mężowi. Wówczas sprzedaż mieszkania przez męża nie podlegałaby podatkowi w całości – podkreśla Amadeusz Sejud.

Uchwała NSA nie ma zastosowania do darowizn

- Sprzedaż mieszkania po zmarłym małżonku wydaje się dziś kwestią podatkowo wyjaśnioną, ale omawiana interpretacja pokazuje, że wystarczy jeden błąd w przekazaniu udziałów między spadkobiercami, by narazić się na 19 proc. podatku. W analizowanej sprawie podatnik kupił lokum z żoną jeszcze w 1982 roku. Po jej śmierci w 2023 roku, udziały w ramach spadku nabyli mąż oraz dwóch synów. Gdyby podatnik przeprowadził dział spadku i w ten sposób przejął całość na własność, sprzedaż nieruchomości w 2026 roku byłaby w całości zwolniona z podatku - komentuje Kinga Sadowska, konsultant podatkowy w Kancelarii Twój Doradca.

Wskazuje, że stało się jednak inaczej – synowie przekazali mu swoje części w drodze darowizny.

- Dyrektor KIS zajął stanowisko nieubłagane: o ile udział odziedziczony po żonie jest wolny od PIT, bo czas liczy się od 1982 roku, o tyle udziały otrzymane od synów to nowe nabycie. Ponieważ od darowizny do sprzedaży minęło zaledwie kilka tygodni, podatnik musi zapłacić 19 proc. podatku od dochodu z części należącej wcześniej do dzieci. Fiskus jasno wskazał, że korzystna uchwała NSA o ciągłości posiadania po śmierci małżonka nie ma żadnego zastosowania do darowizn – podkreśla Kinga Sadowska.

Na uwagę jej zdaniem zasługuje fakt, że dla urzędu sprawa jest czysto techniczna, a historia nieruchomości i fakt, że była w posiadaniu rodziny od ponad 40 lat, nie mają znaczenia.

 - Kluczowa pułapka polega na tym, że darowizna udziałów resetuje pięcioletni licznik czasu dla tej części mieszkania, podczas gdy dział spadku pozwoliłby zachować datę historyczną spadkodawcy. Wielu podatników daje się tu złapać na zwolnienie z podatku od darowizn dla najbliższej rodziny, myśląc, że zamyka ono temat rozliczeń z urzędem. To błąd, ponieważ darmowe przekazanie majątku w tzw. zerowej grupie zwalnia jedynie z podatku od darowizn, ale w żaden sposób nie chroni przed podatkiem dochodowym PIT przy późniejszym spieniężeniu tych udziałów - podkreśla Kinga Sadowska.