Wśród licznych zmian ustawa z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw Można znaleźć też te dotyczące prawa spółdzielczego, ale także ustawy o własności lokali. Warto je omówić, bo nie są to zmiany, które będą obowiązywać tylko w okresie epidemii lub zagrożenia epidemicznego. Zmiany te zrewolucjonizują funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych w zakresie działalności rad nadzorczych.

Czytaj również: Jest już specustawa antykryzysowa - na jaką pomoc mogą liczyć firmy  >>

 


Zdalne obrady i głosowanie

Art. 3 tej ustawy wprowadza zmiany w prawie spółdzielczym, które dają możliwość zwoływania posiedzeń rady nadzorczej i zarządu przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Członek rady nadzorczej lub członek zarządu będzie mógł żądać zwołania posiedzenia rady nadzorczej albo zarządu, podając proponowany porządek obrad, lub podjęcia określonej uchwały na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Jeżeli przewodniczący rady nadzorczej albo prezes zarządu nie zwoła posiedzenia albo nie zarządzi głosowania na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość na dzień przypadający w terminie tygodnia od dnia otrzymania żądania, wnioskodawca może samodzielnie zwołać posiedzenie, podając jego datę i miejsce albo zarządzić głosowanie na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała organu może być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie organu zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu organu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków organów uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Szczegółowy tryb zwoływania posiedzeń zarządu i rady nadzorczej, oraz sposób i warunki podejmowania uchwał przez te organy będzie określał statut lub przewidziane w nim regulaminy tych organów. Bardzo istotne jest odpowiednie zredagowanie zmian statutu i regulaminów, które będę przeciwdziałać paraliżowi decyzyjnemu spółdzielni mieszkaniowych. Po przygotowaniu zmian kilkuset statutów i regulaminów dla spółdzielni mieszkaniowych stwierdzam, że nie jest to łatwe zadanie. Czasami jeden paragraf statutu może być dużym zagrożeniem dla spółdzielni.

To zmiany rewolucyjne rozszerzające kompetencje poszczególnych członków rady i zarządu w spółdzielniach mieszkaniowych. Zmiany te w sposób znaczący modyfikują podejmowanie uchwał przez radę i zarząd.  Należy też zauważyć, że zmiany te nie dotyczą jedynie stanu epidemii. Będą miały zastosowanie bez ograniczeń czasowych.

 


Walne zgromadzenia w spółdzielniach

Ustawodawca wprowadził również przepis przejściowy dotyczący zwoływania walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych i zebrań właścicieli w spółdzielniach mieszkaniowych w czasie epidemii. Jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu. Przepis ten przesuwa termin zwołania zebrań i wyjaśnia problem nie zwołania w terminie tzw. zebrań sprawozdawczych.

Zmiany w ustawie o własności lokali

Dodatkowo wprowadzono zmiany w ustawie o własności lokali. Uchwała zarządu wspólnoty mieszkaniowej będzie mogła być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie zarządu zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Co więcej, to błędne regulacje, gdyż zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie podejmuje uchwał lecz składa oświadczenia. Wprowadzenie  podejmowania uchwał na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość usprawni podejmowanie decyzji w spółdzielniach i wspólnotach w sytuacjach kryzysowych jedynie w przypadku właściwego stosowania tych przepisów. Te wszystkie zmiany już obowiązują, ustawa weszła bowiem z dniem ogłoszenia, co nastąpiło 31 marca. Nie wprowadzono żadnego okresu przejściowego. Najłatwiej będzie wdrożyć nowe przepisy podmiotom posiadającym kompetentną obsługę prawną. Z moich doświadczeń dużą pomocą będą również szkolenia.

Dariusz Wociór jest radcą prawnym, prowadzi kancelarię zajmującą się obsługą prawną spółdzielni mieszkaniowych