Szykuje się uproszczenie w formalnościach budowlanych. Chodzi o zmianę sposobu użytkowania obiektu. Nie trzeba będzie dostarczać zaświadczenia o zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ponieważ sami urzędnicy sprawdzają, czy inwestycja narusza plan. 28 czerwca w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie projektu nowelizacji prawa budowlanego w tej sprawie (zmiana dotyczy art. 71 ust. 2 pkt 4). Jego autorem jest sejmowa komisja ds. petycji. 

Prawnicy chwalą proponowane rozwiązanie. Według nich jest to całkowicie zbędny dokument. Przeciwko zmianie protestuje jednak Związek Powiatów Polskich. Tłumaczy, że niektóre miejscowe plany są sprzeczne z ustawami i rozporządzeniami, zawierają wręcz rażące błędy. Urzędnicy muszą dysponować więc dowodem w postaci zaświadczenia wójta, z którego powinno jasno wynikać, czy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest zgodna z planem. Apelują, by zrezygnować z nowelizacji. 

Zobacz procedurę: Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego >

Czytaj też Końca samowolki przy budowie małych domów szybko nie będzie

Brak zaświadczenia zagmatwa a nie uprości 

W opinii ZPP likwidacja zaświadczenia nie uprości, a jedynie bardziej skomplikuje załatwianie formalności.

- Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są różnej jakości. Zdarzają się przypadki, kiedy MPZP są sprzeczne z ustawami i rozporządzeniami, zawierają rażące błędy lub posługują się pojęciami, które nie występują w aktach rangi ustawowej oraz w aktach wykonawczych. Co więcej, miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego i może być interpretowany w różnoraki sposób. Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej musi dysponować dowodem w postaci zaświadczenia wójta, z którego powinno jasno wynikać, czy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest zgodna z MPZP - ostrzega Andrzej Płonka, prezes zarządu ZPP. 

Zdaniem ZPP, gdyby ustawodawcy chodziło tylko o przedstawienie ustaleń MPZP, to przepis art. 71 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego miałby inne brzmienie. W wydawanym zaświadczeniu wójt powinien dokonać analizy i oceny, czy zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego będzie zgodny z ustaleniami obowiązującego planu, a następnie stwierdzić to wprost w zaświadczeniu. Organ interpretuje więc postanowienia MPZP w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Przy braku stwierdzenia takiej zgodności, odmawia wydania zaświadczenia żądanej przez wnioskodawcę treści, wymaganej przez art. 71 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego.  

- Oznacza to, że zaświadczenie ma odnosić się do zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z MPZP i ma stanowić pomoc dla organu architektoniczno-budowlanego w interpretowaniu zgodności zmiany z MPZP. Obowiązek dołączania zaświadczenia nie wydłuża w sposób istotny trwania postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego - kwituje Andrzej Płonka. 

Zobacz procedurę: Sprawdzenie kompletności zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania >

 

Ewa Boguta, Arkadiusz Despot-Mładanowicz

Sprawdź  

Zbędny dokument - do kosza z nim 

Całkowicie inne zdanie mają prawnicy reprezentujący inwestorów. Uważają, że zniesienie obowiązku dostarczania zaświadczenia ma jednak sens i popierają zmianę. 

Wśród zwolenników nowelizacji jest Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda – Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. - Nie podzielam obaw ZPP co do procedury zmiany sposobu użytkowania. Ciekawe, że nie podnoszą ich w kontekście "zwykłych" zgłoszeń czy procedury w sprawie pozwolenia na budowę, a wyłącznie zauważają problem przy zmianie sposobu użytkowania. Plany miejscowe rzeczywiście są różnej jakości, ale organ zawsze ma obowiązek (chyba, że wprost z ustawy wynika inaczej) zweryfikowania zgodności inwestycji z przepisami planistycznymi. Wynika to także z uchwały NSA. Zdublowanie takiego badania jedynie przedłuży procedurę - uważa. 

Tak samo myślą inni prawnicy. 

- Zniesienie obowiązku uzyskania zaświadczenia uprościłoby procedurę, ponieważ przyjmuje się, że nie wiąże ono organu administracji architektoniczno-budowlanej (np. starosty), a stanowi jedynie dowód w sprawie – dokument urzędowy podlegający stosownej ocenie. Jest to więc rozwiązanie racjonalne i korzystne dla inwestorów, aby nie narażać ich na konieczność uzyskania zaświadczenia, w sytuacji gdy interpretacji planu miejscowego dokonuje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Analogicznie jest zresztą w wypadku wydania pozwolenia na budowę, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej również może dokonać wykładni planu miejscowego - twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

- Planowana zmiana ma sens. Do tej pory mieliśmy do czynienia z rozdwojeniem jaźni ustawodawcy. Z jednej strony nakazywał on wnioskodawcy przedkładanie wraz ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z drugiej nakazywał organowi administracji architektoniczno-budowlanej badanie tej kwestii ponownie, o czym świadczy art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, zgodnie z którym niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest podstawą do wniesienia sprzeciwu. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest więc związany zaświadczeniem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Potwierdza to jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym ani organ administracji architektoniczno-budowlanej, ani sądy administracyjne nie są związane zaświadczeniem (np. wyrok NSA z 11 lipca 2017 r. sygn. II OSK 2825/15) - wyjaśnia Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal.

Czytaj też w LEX: Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego - poradnik dla mieszkańca >

Uporządkować przepisy 

Pojawiają się też postulaty, żeby przy okazji prac nad tą zmianą wyprostować kilka innych absurdów. 

- Obowiązek wydania zaświadczenia uregulowano w prawie budowlanym, a w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym już nie. To rodzi wątpliwości, czy wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma uprawnienie do dokonania interpretacji planu miejscowego we wszelkich innych procedurach - nie tylko dotyczących prawa budowlanego - zwraca uwagę Piotr Jarzyński.

Postuluje on, żeby w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w prawie budowlanym jasno uregulować, kto ma interpretować plan miejscowy na potrzeby danej procedury inwestycyjno-budowlanej, ponieważ inwestorzy pozostają w niepewności i nie wiedzą, którego organu interpretacja zostanie uznana za wiążącą. - Rozumiem stanowisko Związku Powiatów Polskich, że plany miejscowe są różnej jakości i zawierają rażące błędy, w tym definicje wadliwe lub niezgodne z powszechnie obowiązującym prawem. W świetle aktualnego brzmienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest rolą wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ich bezpośrednie korygowanie, np. poprzez wydanie zaświadczenia, bo to wykracza poza wykładnię planu miejscowego. Powinna być uregulowana nie tylko sama wykładnia planu miejscowego, ale także odpowiednia procedura korygowaniu starych i wadliwych planów miejscowych - komentuje. 

WZÓR DOKUMENTU: Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części >