Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego bez planu miejscowego
Możliwość zmiany przeznaczenia gruntu rolnego w sytuacji, gdy gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została opisana w komentarzu z programu Prawo Ochrony Środowiska. Agnieszka Cybulska omawia regulację uwzględniając zeszłoroczną nowelizację przepisów.
Cel zmiany ustawy
Od kilku już lat trwa spór o sposoby i zasady zmiany przeznaczenia najlepszych gruntów rolnych i leśnych położonych na terenach wiejskich na cele nierolnicze i nieleśne, a dokładnie - na cele budowlane. W odróżnieniu od gruntów położonych w granicach administracyjnych miast, grunty chronione na terenach wiejskich zawsze były objęte ograniczeniami w przeznaczaniu ich na cele nierolnicze i nieleśne. Wynikało to zarówno z pierwotnego tekstu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - dalej u.o.g.r.l., jak i z późniejszych zmian ustawy. Do wejścia w życie nowelizacji dokonanej przez ustawę z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązywała zasada uzyskiwania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia wszystkich gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, niezależnie od powierzchni i tylko wtedy, gdy był uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Oznaczało to, że samorządy nie mogły samodzielnie wydać decyzji o warunkach zabudowy związanych z realizacją inwestycji innych niż rolne.
Podstawową zmianą wynikającą z nowelizacji u.o.g.r.l. jest wprowadzenie w określonych przypadkach zwolnienia z obowiązku każdorazowego uzyskiwania zgody, co wynika z dodanego przepisu art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Regulacja ta obowiązuje od dnia 10 października 2015 r.
2.Warunki umożliwiające wyłączenie gruntów z produkcji rolnej bez zmiany planu miejscowego
Akt u.o.g.r.l. dzieli grunty na trzy grupy:
1) grunty klas niskich (IV-VI), niewymagające specjalnej zgody na ich zmianę przeznaczenia w planie miejscowym;
2) grunty klas wysokich (I-III) - wymagające zgody ministra na zmianę przeznaczenia;
3) grunty klas wysokich spełniających warunki art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l., które - jak grunty klas niskich - nie wymagają zgody ministra na zmianę przeznaczenia.
Nowelizacja u.o.g.r.l. wprowadziła nowe definicje: zwartej zabudowy oraz obszaru zwartej zabudowy.
Jednakże ważniejszą sprawą jest pojawienie się art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Jak wynika z tego przepisu, dla gruntów chronionych o klasie bonitacyjnej od I do III wytyczono alternatywną "ścieżkę".
Na zmianę przeznaczenia takich gruntów wymagana jest zgoda ministra, chyba że zostaną spełnione cztery specyficzne warunki, wskazane w tym przepisie, czyli:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) grunty te położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n.;
3) grunty te położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - dalej u.d.p.
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
W art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. potwierdzono, że przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych (stanowiących użytki rolne klasy I-III) może nastąpić tylko przez opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianę, i to po uzyskaniu zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l.). Zastrzeżenie stanowi art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l.
Dotychczasowe przepisy, w tym uprawnienia ministra, w praktyce były rzadko wykorzystywane, gdyż minister wyrażał zgodę w ramach opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l.). Tymczasem wiele gmin do dzisiejszego dnia nie opracowało planów miejscowych, ze względu na skomplikowaną procedurę oraz koszty wiążące się z opracowaniem i uchwaleniem planu. Jak bowiem dowodzi praktyka, taniej jest wykorzystywać zapisy studium, które obowiązuje wszystkie gminy od 2004 r., zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. W konsekwencji, posiadacz gruntów wysokich klas bonitacyjnych może zmienić ich przeznaczenie (np. przez zabudowę terenu), jeśli jest to ujęte w planie miejscowym, ewentualnie musi wystąpić o zmianę takiego planu. Jeśli w gminie obowiązywało jedynie studium, odrolnienie pojedynczej działki było niemożliwe, zważywszy na fakt, że nie można ustanawiać miejscowego planu dla wybranego terenu, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 3 u.p.z.p. plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium.
Do momentu nowelizacji u.o.g.r.l. przez wprowadzenie art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. ani ta ustawa, ani u.p.z.p. nie dawały możliwości zmiany przeznaczenia gruntów wysokich klas inaczej niż przez sporządzenie (zmianę) planu miejscowego.
