We wtorek 3 sierpnia Ministerstwie Rozwoju i Technologii oficjalnie zapowiedziało, że już niedługo projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne trafi pod obrady Rady Ministrów. Wciąż jednak brak szczegółowych przepisów. Waldemar Buda, minister rozwoju, liczy jednak, że dzięki regulacji szybko powstanie kilka tysięcy mieszkań. O plusach i minusach pomysłu pisaliśmy w Prawo.pl już pod koniec maja. Deweloperzy i niektórzy prawnicy krytykują ten pomysł. Ich zdaniem proponowane rozwiązania są mało precyzyjne i mogą być nadużywane.
Dwa lata na zamianę biur i centr handlowych w mieszkania
- Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, jak np. hipermarkety - mówił Waldemar Buda. - Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Zauważamy, że w wielu miastach, niektóre centra biurowe np. tzw. Mordor, straciły swoje funkcje. Właściciele liczą straty a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe. Lepiej puste obiekty przekształcać, jeśli są takie techniczne możliwości, niż je burzyć – wyjaśnia minister rozwoju. W ministerstwie już od tygodni trwają prace nad przepisami, które ułatwią transformację, ale wciąż nie znamy szczegółowych rozwiązań.
Nowa ustawa po raz pierwszy pojawiła się 14 czerwca w Wykazie prac legislacyjnych. Dwa tygodnie temu, 18 lipca 2022 roku w Rządowym Centrum Legislacyjnym opublikowano "metryczkę" projektu ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, ale bez projektu. Wciąż zatem można tylko opisać założenia. A z nich przede wszystkim wynika, że takie rozwiązania mają być tylko doraźne, nie systemowe. Mają być stosowane przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, bo są uzasadnione pandemią i napływem uchodźców z Ukrainy.
Projekt widmo o zamianie biur i centrów handlowych w mieszkaniach
Zgodnie z założeniami projektowana ustawa wprowadzi ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego lub handlowego na mieszkalny związanej z koniecznością jego przebudowy, np. konieczna będzie przebudowa, aby wyodrębnić lokale lub wykonać loggie. Każda taka przebudowa służąca zmianie sposobu użytkowania, w tym przebudowa ścian zewnętrznych, nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Piotr Uściński, wiceminister rozwoju, zapewnia jednak, że mieszkania będą musiały spełnić odpowiednie standardy. - Nie ma zgody na patodeweloperkę - podkreśla.
Nie zawsze jednak pozwolenia nie będą wymagane. Wyjątek będzie dla elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. - Ingerencja w te elementy wymaga już dużej wiedzy i analizy wykazanej w postaci szczegółowej dokumentacji projektowej - uzasadnia resort. Dlatego dla takiej przebudowy nadal będzie obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego.
Zmiany w specustawie mieszkaniowej
W projekcie zaproponowano zmiany w specustawie mieszkaniowej. Zgodnie z jej art. 5 ust. 3 inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z ust. 4 warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. W projekcie proponuje się rozszerzenie wyjątku o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. - Zmiana ta umożliwi zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe również takich terenów, co z uwagi na ustalenia studium nie jest to obecnie możliwe. Zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej tereny te muszą być wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, co zapewni lokalizację budynków mieszkalnych w terenach do tego przygotowanych - uzasadnia resort.
W specustawie mieszkaniowej proponuje się także dodanie nowego przepisu, który będzie wskazywał wymóg zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie specjalnym. Jest to konieczne działanie, aby zrealizowana inwestycja mieszkaniowa została w przyszłości uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.
Więcej lokali komunalnych
Projekt ma też ułatwić gminom wykup przekształconych nieruchomości. Gmina ma móc wykupić 5 proc. powierzchni lokali na preferencyjnych warunkach. Cena powinna odpowiadać 50 proc. kosztów utworzenia tych lokali. Lokale będą mogły też pochodzić z innej inwestycji pod warunkiem, że będą nowe i położone na terenie danej gminy. Przyjmując ofertę kupna mieszkań, gmina będzie mogła skorzystać z istniejącego programu budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oferującego pokrycie 50 proc. ceny zakupu lokali mieszkalnych przez gminę. - W ten sposób realny koszt nabycia przez gminę mieszkania nie przekroczy 25 proc. kosztów jego utworzenia. Takie lokale gmina przeznaczy na wynajem osobom o mniejszych dochodach - podkreśla MRiT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.