Mimo że jeszcze do końca tego roku najprostszą i najtańszą drogą do uzyskania lokalizacji inwestycji, o ile nie ma planu miejscowego, wydaje się wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wz), to zostały już przyjęte pierwsze zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) a spora grupa kolejnych czeka na decyzje rad gmin.
Zostały one dopuszczone znowelizowaną w 2023 r. ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skrócie UPiZP), a procedura ich przygotowania i uchwalania jest znacznie bardziej skomplikowana niż warunków zabudowy.
Jak przypomina Joanna Świtlińska-Robutka, urbanista, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego, ZPI stanowi szczególną formę planu miejscowego. Dlatego szczególną, że płaci za niego inwestor. Poza tym zakres opracowania musi być zgodny z art. 15 UPiZP i przepisami odrębnymi. Ma ono obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Zgodnie zaś z art. 37n, w zakresie nieuregulowanym w art. 37ea-37m ustawy, do zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego. - Wobec powyższego jednoznacznie został przesądzony charakter ZPI – jest to plan miejscowy, uchwalany dla konkretnej inwestycji – mówi ekspertka.
Czytaj też: Za rok tysiące działek straci swoją wartość, to może naruszać Konstytucję
Dlaczego ZPI
Dlaczego, chociaż uzyskanie ZPI jest procedurą trudniejszą od przygotowania warunków zabudowy, inwestorzy jednak się na nią decydują?
- Nie zawsze na podstawie warunków zabudowy da się daną inwestycję przeprowadzić, bo np. musi być zapewniona zasada dobrego sąsiedztwa, a tej akurat w danym miejscu nie ma – wyjaśnia Agata Legat, radca prawny prowadząca własną kancelarię, od lat zajmująca się tą tematyką.
Przypomina, że inwestor też może prosić gminę, żeby uchwaliła plan miejscowy. Ale nie wiadomo, kiedy to nastąpi. W takiej sytuacji inwestor musi się podporządkować terminom odpowiadającym samorządowi, często bardzo długim – mówi mec. Legat. Dlatego ZPI jest dobrym wyjściem, zwłaszcza dla dla większych inwestorów, którzy są skłonni przyjąć na siebie jakieś zobowiązania (wymogiem takiego planu jest wykonanie tzw. inwestycji uzupełniającej).
Jednak, przeglądając pierwsze zgłoszenia ZPI, można zauważyć także sporą liczbę inwestycji mieszkaniowych, z którymi dałoby się prawdopodobnie nawiązać do dobrego sąsiedztwa albo zastosować znaną dobrze od kilku lat specustawę mieszkaniową (ustawę z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. Z 2024 r., poz. 195).
Dlaczego więc inwestorzy wybierają ZPI?
- Część gmin i inwestorów chciałaby przećwiczyć procedurę uchwalania ZPI, bo (przynajmniej na dziś) wiadomo, że od 2026 specustawy mieszkaniowej już nie będzie – mówi Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal. - Gminy same zachęcają do takich planów, bo w praktyce mogą dać one więcej swobody inwestorom i samorządom. Przy specustawie mieszkaniowej można lokalizować tylko inwestycje mieszkaniowe, przy ZPI – wszystko, także OZE, magazyny, biurowce. Ma to potencjał – uważa prawniczka.
Czytaj w LEX: Zintegrowane plany inwestycyjne - charakterystyka nowego narzędzia planistycznego > >
Większe wydatki
Generalnie ZPI oznacza jednak wyższe koszty niż sporządzenie tylko warunków zabudowy. Przede wszystkim droższa i bardziej skomplikowana jest sama procedura, a stworzenie planu wymaga zatrudnienia specjalisty (często wielu). Niezbędne jest także wykonania inwestycji uzupełniającej, powodującej dodatkowe koszty.
Agata Legat zwraca jednak uwagę, że inwestorzy, zwłaszcza więksi, już dziś są niejako przyzwyczajeni, że „dają” coś gminie w zamian za zgodę na inwestycję -np. przebudowę skrzyżowania w sąsiedztwie, bo bez tego trudno takie przedsięwzięcie uzgodnić.
Cena promocyjna: 195.3 zł
Cena regularna: 279 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 209.24 zł
Inwestycja uzupełniająca – gdzie i jaka
Problemem dla inwestora przy ZPI jest konieczność zobowiązania się do przeprowadzenia inwestycji uzupełniającej. To jak zostanie ustalony przedmiot tej inwestycji, a tym samym kwestie kosztów, jest elementem negocjacji umowy z gminą. Przepisy tego nie określają. W przypadku mieszkaniówki możliwości jest zazwyczaj sporo.
Można przekazać samorządowi część takiej inwestycji, np. mieszkania. Takie inwestycje wymagają też dużo infrastruktury uzupełniającej – dróg, sieci, szkół, więc stosunkowo łatwo wybrać coś z tego jako inwestycję uzupełniającą.
- W praktyce spotkałam się z wątpliwością, czy inwestycja uzupełniająca musi być związaną z główną, czy to może być cokolwiek. Czy ma być na działce objętej inwestycją główną lub w bezpośrednim jej sąsiedztwie, czy na położonej zupełnie gdzie indziej? Bo jeżeli prowadząca do magazynu droga jest dobra, to jeśli uznać, że inwestycja towarzysząca ma być związana z główną, będzie to szukanie na siłę. Przy szerszym podejściu, na innej działce, dalej położonej łatwiej można znaleźć np. miejsce, gdzie zostanie założony skwer czy park. Skoro plan musi zawsze obejmować teren inwestycji głównej i uzupełniającej powstaje z kolei pytanie, czy da się te miejsca zlokalizować np. w różnych częściach miasta - zastanawia się Agata Legat.
- Największa niewiadoma przy ZPI dotyczy skali inwestycji towarzyszących, którą będzie musiał zrealizować inwestor, w tym tego, jak one będą przebiegały i na jakich zasadach będą finansowane - przepisy rangi ustawowej nie dają odpowiedzi na te pytania - potwierdza Joanna Maj.
Według niej kluczem do sukcesu jest tu dialog, porozumienie z gminą, spotkanie się w połowie drogi, które zależy od dobrej woli obu stron. Także sprawdzenie, czy wójt nie ma innej wizji terenu. No i trzeba liczyć się ze zdaniem sąsiadów i lokalnych społeczności – dodaje prawniczka.
Zobacz w LEX: Zmiany w prawie budowlanym a obsługa klientów kancelarii prawnej > >
Z zarządzeniem wygodniej
Joanna Maj wskazuje też drogę, dzięki której w części gmin może być łatwiej negocjować ZPI. Potrzebnie jest do tego odpowiednie zarządzenie, tak jak w Krakowie. Obowiązuje tam zarządzenie nr 2716/2024 prezydenta Miasta Krakowa z 17 października 2024 r. w sprawie ustalenia preferowanych potrzeb Gminy Miejskiej Kraków w zakresie negocjacji projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego w ramach procedowania wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny.
- Szkoda, że nie wprowadzono takiej możliwości do UPiZP, bo samorządy mogą się obawiać braku podstawy prawnej do wydania takiego aktu. A dzięki takiemu zarządzeniu inwestorzy będą znali jasne i sprawiedliwe zasady dotyczące negocjowania warunków umowy urbanistycznej dla wszystkich, a gminy nie będą narażone na zarzuty lepszego czy gorszego traktowania niektórych z inwestorów – mówi mec. Maj. A Agata Legat dodaje, że dzięki temu inwestor będzie mógł oszacować, jakiego rodzaju nakładów oczekuje się od niego. Unika się sytuacji, że ktoś ponosi koszty, składa wniosek, a potem okazuje się, że koszty partycypacji są jednak dla niego za wysokie.
Przykładowo w Krakowie wartość nieruchomości będzie ustalana na podstawie operatu szacunkowego przygotowanego przez osobę uprawnioną. Z kolei łączna wartość zobowiązań została ograniczona do 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Zarządzenie ustala też, jakich dodatkowych zobowiązań może domagać się gmina od występującego o ZPI.
Czytaj także w LEX: Charakterystyka umowy urbanistycznej zawieranej w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych > >
Niejasna rola urbanisty
Zainteresowany wykonaniem ZPI będzie związany umową cywilną na wykonanie takiego planu z urbanistą czy firmą urbanistyczną. - A co za tym idzie, taka firma jest hipotetycznie narażona na roszczenia cywilne ze strony zlecającego ZPI w przypadku sporu sądowego np. po stwierdzeniu nieważności takiego planu -zwraca uwagę Joanna Świtlińska-Robutka.
Kolejne wątpliwości pojawiają się po złożeniu planu w gminie.
- Nie widzę możliwości „pilotowania” tego zadania w gminie – przekonuje ekspertka. Wskazuje przy tym na zupełnie niejasną i niesprecyzowaną przez ustawodawcę rolę urbanisty (czy też dwóch urbanistów - jednego z gminy, drugiego od strony inwestora), jak i na kwestię braku transparentności zasad współpracy z gminą urbanisty wykonującego ZPI.
- Gmina musi moim zdaniem posiadać swojego urbanistę, który przejmie ten projekt i będzie go dalej procedował, wykona prognozę oddziaływania na środowisko czy uzyska zgodę na przeznaczenie nierolnicze, wyłoży projekt i wprowadzi zmiany do niego – mówi Joanna Świtlińska-Robutka.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
