Wróci regulacja zawodów zarządcy i pośrednika

Branża nieruchomości naciska na Ministerstwo Rozwoju i Technologii, aby podnieść poprzeczkę dla zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości i cofnąć deregulację tych profesji sprzed ponad dekady. O ile na powstanie rejestrów osób uprawnionych do wykonywania tych zawodów jest raczej zgoda, to nie jest jeszcze przesądzone, kto będzie je prowadził, jak uregulować odpowiedzialność zawodową i nadawanie uprawnień.

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) napisała w tym tygodniu do wiceministra Tomasza Lewandowskiego oficjalne pismo z wnioskiem o szybkie zmiany w przepisach. Branża apeluje do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o objęcie zawodów zarządcy nieruchomości i pośrednika obowiązkiem urzędowej rejestracji. Z koniecznością wpisu do rejestru wiązałaby się – przynajmniej podstawowa – weryfikacja kwalifikacji, ubezpieczenia OC i niekaralności.

Deregulacja – więcej szkody niż pożytku

Chodzi o zmiany w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). Do 2014 r. zawody pośredników i zarządców nieruchomości wymagały licencji zawodowych, miały określone standardy (np. wyższe wykształcenie oraz odpowiednie studia podyplomowe i praktyka zawodowa). Ich nazwy podlegały też ochronie prawnej, a wykonywanie profesji - odpowiedzialności zawodowej. Zawody te zderegulowała reforma Jarosława Gowina (szerokie otwarcie zawodu ominęło jedynie rzeczoznawców majątkowych). Z szeregu wymagań dla tych profesji pozostawiono w zasadzie tylko jedno realne – obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Przy okazji planowanych przez MRiT dużych zmian w przepisach dotyczących wspólnot mieszkaniowych (m.in. zmiana w zasadach głosowania, obowiązkowa rejestracja oraz udostępnianie dokumentacji o osobach decyzyjnych i zarządcach), pojawiają się konkretne pomysły, jak wrócić do regulacji tych dwóch zawodów.

Po dekadzie deregulacji stoimy dziś przed jasnym wyborem: albo utrzymamy system, w którym obrót i zarzadzanie majątkiem życia obywateli odbywa się bez skutecznej weryfikacji kompetencji i odpowiedzialności, albo przywrócimy mechanizmy ochrony konsumentów i stabilności rynku – apeluje Paweł Szymański, Prezydent PFRN, w piśmie do min. Lewandowskiego.

Zdaniem PFRN, brak systemowego rejestru utrudnia weryfikację, czy dana osoba działa profesjonalnie i podlega odpowiedzialności. Na ten mankament narzekają też prawnicy działający na rynku nieruchomości i zderzający się z brakiem profesjonalizmu.

Obecnie zarządcą nieruchomości może zostać bowiem każdy przedsiębiorca, niezależnie od kwalifikacji czy doświadczenia. Nie wymaga się m.in. ukończenia studiów kierunkowych, szkoleń specjalistycznych ani zdania egzaminu. Nie istnieją również mechanizmy nadzoru zawodowego, ani żadna instytucjonalna weryfikacja kwalifikacji osób wykonujących tę działalność. Ani wspólnota, ani właściciel lokalu nie jest w stanie samodzielnie ocenić, czy kandydat na zarządcę ma odpowiednią wiedzę. Oznacza to, że czynności o wysokim stopniu odpowiedzialności (zarówno natury technicznej, jak i finansowej) mogą wykonywać osoby w zasadzie bez żadnego przygotowania merytorycznego – podkreśla Aleksandra Biernacka, adwokat z kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy, która opublikowała apel o uregulowanie tych zawodów i wywołała tym dużą dyskusję w środowisku.

Zarządca to nie cieć, a pośrednik to nie handlarz

Zarządcy dysponują wielomilionowymi majątkami i budżetami wspólnot mieszkaniowych, odpowiadają za bezpieczeństwo budynków i mieszkańców. Przedstawiciele branży podkreślają, że do zawodu nie powinni trafiać przypadkowi ludzie, którzy jednego dnia prowadzą warzywniak, albo ciężarówkę, a drugiego dnia biorą się za zarządzanie nieruchomościami, albo też – tak jak słynny gospodarz domu z serialu „Alternatywy 4” grany przez Romana Wilhelmiego - trafiają zza biurka i po znajomości, ale bez żadnego przygotowania, do lokalnych społeczności na duże budynki pełne skomplikowanych kwestii do rozwiązania. Otoczenie rynkowe coraz bardziej się komplikuje – oprócz kompetencji społecznych zarządca musi się sam znać na kwestiach technicznych, prawnych, rachunkowych, nowych technologiach, albo dobrać sobie do tego odpowiedni personel.  Tu  nie ma kontrowersji – zdaniem PFRN - pakiet minimum, który powinien być wprowadzony, to weryfikacja niekaralności, kwalifikacji zawodowych oraz ubezpieczenia OC.

Czytaj też w LEX: Ustalanie stron w postępowaniach administracyjno-budowlanych na tle nowego orzecznictwa sądowo administracyjnego >

Federacja podkreśla też, żeby nie sprowadzać pośredników do „otwieraczy drzwi” kojarzonych z braniem prowizji od obu stron transakcji. Nie można ich roli spłycać do szukania notariusza i zapewnienia, aby podpisanie aktu notarialnego przebiegło w miłej atmosferze. To pośrednik weryfikuje nieruchomości w terenie, konfrontuje stan faktyczny z dokumentacja, prowadzi negocjacje i we wstępnej fazie przygotowuje transakcję. Jego działania i ustalenia mają niekiedy istotne znaczenie dla portfela klienta – nie chodzi tylko o cenę nieruchomości, ale takie „drobiazgi” jak opłata adiacencka, renta planistyczna, różnego rodzaju odszkodowania, podatki itp.

Pośrednicy zresztą od dawna nie zajmują się tylko zajmują sprzedażami, ale także rynkiem najmu komercyjnego i prywatnego.

Polski rynek najmu praktycznie nie jest obsługiwany przez notariuszy i tu o bezpieczeństwo transakcji pomiędzy wynajmującym i najemcą musi zadbać pośrednik nieruchomości – pisze Szymański.

Pośrednicy muszą się mierzyć m.in. z wyłudzeniami kaucji, próbami wynajmu przez osoby, które nie są właścicielami, wadami techniczno-prawnymi budynków itp. Zdaniem PFRN, nie wystarczą tu rejestry prowadzone przez samą Federację i jej komisja etyki zawodowej.

Czytaj też w LEX: Obowiązki właściciela oraz zarządcy budowli ochronnej >

Diabeł tkwi w szczegółach

Poza absolutnym minimum - jakim jest rejestracja zarządców i pośredników - w branży pojawiają się różne pomysły, co dalej. PFRN nie chce, aby powstał obowiązkowy samorząd zawodowy (izba). Oznaczałoby to kolejną strukturę ze składkami i kosztami, rozbudowę administracji bez gwarancji poprawy sytuacji konsumentów itp. Federacja nie chce też narzucać odgórnie modelu wynagrodzenia (w tym brania prowizji od obu stron transakcji), choć zaznacza, że pośrednik nieruchomości to nie to samo co prawnik.

Pośrednik nie występuje jako pełnomocnik procesowy w konflikcie, lecz pełni funkcje organizacyjną i mediacyjną, dążąc do zgodnego zawarcia umowy przez strony – podkreśla Szymański w piśmie PFRN.

Federacja proponuje więc, aby rejestr pośredników i zarządców prowadziło ministerstwo, ale aby wpisów do niego (odnawianych co 12 miesięcy) dokonywały organizacje zawodowe. Potrzebne byłoby minimum wykształcenie średnie, 24 godziny corocznych szkoleń, aktualna polisa OC, oświadczenie o niekaralności, zobowiązanie do przestrzegania zasad etycznych odpowiedniej organizacji zawodowej. Umowy o zarząd i pośrednictwo miałyby formę dokumentową i musiałyby wskazywać, gdzie można wnosić skargi (ich rozpatrywaniem też zajmowałyby się organizacje zawodowe, a nie byłoby państwowej komisji odpowiedzialności zawodowej, czyli tzw. KOZ-y). Decyzje w sprawie odpowiedzialności zawodowej podlegałyby kontroli sądowej. PFRN apeluje też, aby pośrednikom i zarządcom – już po reformie – nadać uprawnienia dostępu do numerów i akt ksiąg wieczystych.

Odwrócenie reformy Gowina, albo jakiś unijny wzorzec

Dyskusja o modelu docelowym dopiero się zaczyna. Branża nieruchomości czeka też na ministerialne stanowisko w tej sprawie, gdyż ono może być decydujące dla przyszłych rozwiązań legislacyjnych. Oficjalnego stanowiska nie zajęła też na razie np. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami.

Mec. Biernacka w swoim apelu skłania się zaś raczej do powrotu rozwiązań obowiązujących do reformy Gowina.

W świetle standardów obowiązujących w większości państw UE oraz mając na uwadze charakter czynności podejmowanych przez zarządców nieruchomości, zasadne jest ponowne wprowadzenie reglamentacji zawodu. Powinna ona obejmować w szczególności obowiązek uzyskania uprawnień zawodowych, wpis do centralnego rejestru, ustawiczny rozwój kompetencji oraz odpowiedzialność zawodową. Model taki funkcjonował w Polsce do 2014 r. i nadal stosowany jest wobec innych zawodów odpowiedzialnych za zarządzanie cudzym majątkiem, jak doradcy restrukturyzacyjni – pisze mec. Biernacka.

Doradcy restrukturyzacyjni są obecnie weryfikowani przez Ministerstwo Sprawiedliwości, które też prowadzi ich listę, natomiast np. rzeczoznawcy majątkowi są w rejestrze prowadzonym przez MRiT, a ich zawód jest nadal dokładnie opisany w art. 191-198 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Regulacja zawodu zarządcy nieruchomości może opierać się na obowiązkowej przynależności do samorządu zawodowego, ale nie musi. Można wyobrazić sobie model, w którym pewne zadania zlecone są najsilniejszym organizacjom samorządowym (w ramach tzw. uznania organizacji, które funkcjonuje w regulacjach UE) i bez obowiązkowej przynależności do samorządu zawodowego. Ważne jest, aby powstał rejestr zarządców, standard kwalifikacji zawodowych oraz obowiązek doskonalenia zawodowego. Zasady etyki zawodowej powinny być kształtowane przez przedstawicieli zawodu, na zasadzie samoregulacji. Bez wątpienia, silny samorząd zawodowy zarządców jest potrzebny, bez względu na to, który model w ramach reformy zawodu zostanie wybrany – to głos w dyskusji Aleksandry Sikorskiej-Lewandowskiej, profesor Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, autorki wielu publikacji prawnych o nieruchomościach.

Czytaj też w LEX: Carporty - trudny do realizacji obowiązek zarządców i inwestorów >