Dobry inwestor a możliwości miasta
Żeby wiedzieć, jak mądrze inwestować w nieruchomości musimy znać nie tylko kierunki rozwoju danego miasta, ale i jego możliwości. Rynki nieruchomości polskich miast dosyć mocno różnią się. Jeśli popatrzymy na dłuższą perspektywę, to okaże się, że warto inwestować jedynie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Skąd taki wniosek? Według danych GUS jedynie w Krakowie i Warszawie spodziewać możemy się wzrostu liczby ludności w najbliższych 25 latach, a we Wrocławiu spadek liczby ludności będzie niemal nieodczuwalny.
Pewność najemców w dłuższej perspektywie to jednak nie wszystko. Pod względem ilości mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku pierwotnym Warszawa zajmuje bezsprzecznie pierwsze miejsce z wynikiem 17 900. W Krakowie na rynku pierwotnym dostępnych jest natomiast 8 100 mieszkań, a we Wrocławiu – 6 800. Dane te pochodzą z końca czerwca 2011 i zostały opublikowane w raportach Działu Badań i Analiz firmy Emmerson SA. „Pierwotny rynek nieruchomości Warszawy/Krakowa/Wrocławia – II kw.2011”. Jak będzie niebawem? Według danych GUS pod względem wydanych pozwoleń na budowę w 2010 roku zdecydowanie i po raz pierwszy króluje Kraków, gdzie wydano ich ponad 12 000. W Warszawie deweloperzy uzyskali ponad 10 000 pozwoleń, a we Wrocławiu – ponad 5 000. Na koniec popatrzmy jeszcze na ceny i po raz kolejny sięgnijmy do wcześniej wspominanych raportów Emmerson SA.
Zdecydowanie najwięcej, bo 8600 zł za m2 zapłacimy oczywiście w stolicy. Mieszkania w Krakowie pod względem najwyższej ceny zajmują drugie miejsce spośród Polskich miast, a jeśli porównamy cenę m2 do zarobków, to okaże się, że krakowianie są w najgorszej sytuacji. W mieście królów za m2 musimy średnio zapłacić 7 200 zł. Wrocław pozostaje natomiast bardzo przychylnym miastem dla inwestorów, bo tutaj m2 średnio kosztuje 6 800 zł.
Jak inwestować w nieruchomości? Wrocławianie to wiedzą
Okazuje się, że wrocławianie posiadają niemal wrodzoną umiejętność inwestowania w nieruchomości. Jeżeli dodamy do tego świetnie rozwinięty pierwotny rynek mieszkań i rozsądne ceny, to okaże się, że mieszkańcy Miasta Spotkań są niemal skazani na sukces. Czy możliwe jest, by we Wrocławiu źle zainwestować? – W każdym zakątku świata możemy natrafić na błędne inwestycje i we Wrocławiu na pewno jakieś przykłady także by się znalazły. Bazując jednak na rozmowach z ekspertami rynku mieszkaniowego działającymi w całej Polsce wynika, że wrocławianie mądrze inwestują w nieruchomości.
Owa mądrość przejawia się w tym, iż w czasie boomu nie dali się namówić na inwestowanie w realizacje z najwyższej półki o cenach pięciocyfrowych. Dzięki temu nie stracili pieniędzy. Przy okazji uratowali tych deweloperów, którzy nie rozpoczęli spektakularnych inwestycji, bo nie uzyskali środków podczas przedsprzedaży w czasie boomu i nie powstała zapowiadana wcześniej ilość wieżowców, które w czasie kryzysu na pewno nie cieszyłyby się powodzeniem – tłumaczy Tomasz Sujak, dyrektor handlowy wrocławskiej Grupy Archicom.
Z najbardziej luksusowymi inwestycjami poradzili sobie jedynie rodzimi deweloperzy, a firmy światowe wypadły z wrocławskiego rynku. Czyżby wrocławianie z ich czujnością wobec modnych i spektakularnych pomysłów deweloperów i solidarnością inwestycyjną mieli swój wpływ na łagodne oblicze kryzysu w naszym kraju?
Kraków – trzy grupy inwestorów
Kraków powoli zaczyna się rozwijać, jeśli chodzi o pierwotny rynek nieruchomości. Takiego optymizmu deweloperów, który widzimy po uzyskanych zezwoleniach na budowę, jeszcze nie było w mieście królów. Wróćmy jednak do realiów. Kraków ze swymi wysokimi cenami mieszkań i pewnym zastojem inwestycyjnym nie przyciąga inwestorów tak, jak Warszawa czy Wrocław. Niemniej rynek nieruchomości nie przeżywa jakiegoś ogromnego kryzysu i krakowianie nieustannie inwestują. – To prawda, że rentowność wynajmu mieszkań w Krakowie spadła do najniższego poziomu w ciągu ostatnich 20 lat, ale wynajem jest wciąż popularny. W Krakowie wyraźnie widoczne są trzy główne grupy inwestorów: inwestorzy klasy „de luxe”, inwestorzy klasy „biznes” i inwestorzy klasy „student”. Ci pierwsi kupują nieruchomości w ścisłym centrum miasta w odległości do 500 m od Rynku Głównego. Są to zarówno oferty za rynku pierwotnego i wtórnego, a decydującym kryterium jest lokalizacja.
Zwykle mieszkania wykańczane są w bardzo wysokim standardzie, często z zachowaniem oryginalnej XIX- wiecznej stolarki drzwiowej, częściowym eksponowaniem starej cegły lub innych wartościowych detali. W ten sposób powstają apartamenty dedykowane najbardziej wymagającym klientom, których ceny najmu oscylują w granicach 50-100 zł/m2 – wyjaśnia Michał Konopa, właściciel JKMK NIERUCHOMOŚCI. Jego zdaniem inwestorzy klasy „biznes” kupują nieruchomości pod wynajem pracownikom krakowskich firm i korporacji. Najczęściej wybierane są nowe inwestycje zlokalizowane w pobliżu dużych budynków biurowych lub dobrze z nimi skomunikowane. Natomiast inwestorzy klasy „student” to ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem dla studentów. O opłacalności inwestycji decyduje niewielka odległość od uczelni oraz taki układ mieszkania, aby na danej powierzchni można było wydzielić jak największą ilość nieprzechodnich pokoi.
O ile wrocławscy deweloperzy mają bardzo śmiałe plany, które jednak zostały trochę pokrzyżowane przez kryzys, o tyle krakowscy raczej preferują bezpieczeństwo i często dopasowują swą ofertę właśnie do faktu, że miasto królów jest największym akademickim ośrodkiem w Polsce. Krakowianie stawiają na tradycję i pewne rozwiązania. Ze świecą szukać tutaj spektakularnych realizacji biurowych wieżowców czy choćby tak innowacyjnych rozwiązań osiedlowych jak wrocławska Olimpia Port. Krakowianie inwestują w to, co sprawdzone stawiając przede wszystkim na lokalizację. Jeżeli powstają już realizacje z najwyższej półki - obecnie dwie tego typu inwestycje są w realizacji - to są one dedykowane dla szczególnego typu wyselekcjonowanych klientów i zamknięte dla innych inwestorów. Krakowianie mogą więc spać spokojnie, ponieważ w tym mieście pomyłka inwestycyjna jest trudna do popełnienia.
Warszawa – stolica przyciągająca wszystkich
Warszawa jako stolica przoduje niemal we wszystkich rankingach dotyczących rynku nieruchomości. Poczynając od ceny, przez ilość mieszkań oddawanych do użytkowania, która przewyższa niemal dwukrotnie każde polskie miasto, aż do powierzchni mieszkaniowej, która przypada na jedną osobę. W ostatnim czasie widać jednak spore spowolnienie warszawskiego rynku pierwotnego. Kraków wyprzedził stolicę, jeśli chodzi o ilość uzyskanych pozwoleń na budowę. Nadal jednak w Warszawie będziemy obserwowali ciągły przyrost mieszkańców. Dodatkowo stolica zaczyna nastawiać się na inwestycje przede wszystkim dla niezbyt zamożnych klientów. Jeszcze dwa lata znalezienie mieszkania za ok. 250 000 zł graniczyło z cudem. Dzisiaj takich małych, bo zaledwie 30-metrowych lokali możemy znaleźć bardzo dużo i to w każdej dzielnicy Warszawy.
A jak inwestują warszawiacy? Ogromną popularnością cieszą się w tym mieście nieruchomości biurowe. Wystarczy wspomnieć chociażby o ulicy Grzybowskiej, która od lat 90. stała się nowoczesną strefą biurową. Planowane są tam dwie kolejne inwestycje, w tym biurowiec Emerald Tower, który będzie mnie luksusowy niż planował wcześniej deweloper. Światowy kryzys finansowy odbija się więc wciąż na decyzjach deweloperów, którzy są zmuszeni weryfikować swoje wcześniejsze plany. Sytuacja ekonomiczna w Polsce nie jest jednak tak zła, jak na zachodzie.
Polska liderem w Europie Środkowo-Wschodniej
Polska pnie się coraz wyżej w rankingach badających perspektywy inwestycyjne poszczególnych krajów i istnieje duża szansa, że niebawem staniemy się liderem inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej. Udowadnia to m.in. ranking perspektyw inwestycyjnych stworzony przez PwC oraz Urban Land Institute Warszawa zajmuje w nim 10 miejsce i zdecydowanie wyprzedza Pragę, która uplasowała się dopiero na 17 miejscu. Jeżeli zaś chodzi o inwestycje w nowe nieruchomości, to stolica Polski uplasowała się na 6 miejscu. Co jeszcze bardziej ciekawe – Warszawa pozostała na bardzo wysokim, bo 4 miejscu w rankingu dotyczącym perspektyw dla działalności deweloperskiej.
Ryzyko zawsze się opłaca
Dotychczas Polacy pokazali, że potrafią mądrze inwestować w nieruchomości. Wspomniany wcześniej przykład Wrocławia z rozsądnym spojrzeniem, lojalnością w stosunku do rodzimych biznesów jest na to najlepszym dowodem. Potencjał Polski, która może być liderem inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wymaga natomiast od wszystkich mądrych decyzji. Śmiałe inwestycje bardzo często się opłacają, ale szeroka perspektywa jest niezbędna przy ocenie ich rentowności. Aby odnieść prawdziwy sukces nie możemy ograniczać się jedynie do kupna bezpiecznych lokali, w których zamieszkają studenci.
autor: Agata Skocz , FreshPR.pl
Żeby wiedzieć, jak mądrze inwestować w nieruchomości musimy znać nie tylko kierunki rozwoju danego miasta, ale i jego możliwości. Rynki nieruchomości polskich miast dosyć mocno różnią się. Jeśli popatrzymy na dłuższą perspektywę, to okaże się, że warto inwestować jedynie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Skąd taki wniosek? Według danych GUS jedynie w Krakowie i Warszawie spodziewać możemy się wzrostu liczby ludności w najbliższych 25 latach, a we Wrocławiu spadek liczby ludności będzie niemal nieodczuwalny.
Pewność najemców w dłuższej perspektywie to jednak nie wszystko. Pod względem ilości mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku pierwotnym Warszawa zajmuje bezsprzecznie pierwsze miejsce z wynikiem 17 900. W Krakowie na rynku pierwotnym dostępnych jest natomiast 8 100 mieszkań, a we Wrocławiu – 6 800. Dane te pochodzą z końca czerwca 2011 i zostały opublikowane w raportach Działu Badań i Analiz firmy Emmerson SA. „Pierwotny rynek nieruchomości Warszawy/Krakowa/Wrocławia – II kw.2011”. Jak będzie niebawem? Według danych GUS pod względem wydanych pozwoleń na budowę w 2010 roku zdecydowanie i po raz pierwszy króluje Kraków, gdzie wydano ich ponad 12 000. W Warszawie deweloperzy uzyskali ponad 10 000 pozwoleń, a we Wrocławiu – ponad 5 000. Na koniec popatrzmy jeszcze na ceny i po raz kolejny sięgnijmy do wcześniej wspominanych raportów Emmerson SA.
Zdecydowanie najwięcej, bo 8600 zł za m2 zapłacimy oczywiście w stolicy. Mieszkania w Krakowie pod względem najwyższej ceny zajmują drugie miejsce spośród Polskich miast, a jeśli porównamy cenę m2 do zarobków, to okaże się, że krakowianie są w najgorszej sytuacji. W mieście królów za m2 musimy średnio zapłacić 7 200 zł. Wrocław pozostaje natomiast bardzo przychylnym miastem dla inwestorów, bo tutaj m2 średnio kosztuje 6 800 zł.
Jak inwestować w nieruchomości? Wrocławianie to wiedzą
Okazuje się, że wrocławianie posiadają niemal wrodzoną umiejętność inwestowania w nieruchomości. Jeżeli dodamy do tego świetnie rozwinięty pierwotny rynek mieszkań i rozsądne ceny, to okaże się, że mieszkańcy Miasta Spotkań są niemal skazani na sukces. Czy możliwe jest, by we Wrocławiu źle zainwestować? – W każdym zakątku świata możemy natrafić na błędne inwestycje i we Wrocławiu na pewno jakieś przykłady także by się znalazły. Bazując jednak na rozmowach z ekspertami rynku mieszkaniowego działającymi w całej Polsce wynika, że wrocławianie mądrze inwestują w nieruchomości.
Owa mądrość przejawia się w tym, iż w czasie boomu nie dali się namówić na inwestowanie w realizacje z najwyższej półki o cenach pięciocyfrowych. Dzięki temu nie stracili pieniędzy. Przy okazji uratowali tych deweloperów, którzy nie rozpoczęli spektakularnych inwestycji, bo nie uzyskali środków podczas przedsprzedaży w czasie boomu i nie powstała zapowiadana wcześniej ilość wieżowców, które w czasie kryzysu na pewno nie cieszyłyby się powodzeniem – tłumaczy Tomasz Sujak, dyrektor handlowy wrocławskiej Grupy Archicom.
Z najbardziej luksusowymi inwestycjami poradzili sobie jedynie rodzimi deweloperzy, a firmy światowe wypadły z wrocławskiego rynku. Czyżby wrocławianie z ich czujnością wobec modnych i spektakularnych pomysłów deweloperów i solidarnością inwestycyjną mieli swój wpływ na łagodne oblicze kryzysu w naszym kraju?
Kraków – trzy grupy inwestorów
Kraków powoli zaczyna się rozwijać, jeśli chodzi o pierwotny rynek nieruchomości. Takiego optymizmu deweloperów, który widzimy po uzyskanych zezwoleniach na budowę, jeszcze nie było w mieście królów. Wróćmy jednak do realiów. Kraków ze swymi wysokimi cenami mieszkań i pewnym zastojem inwestycyjnym nie przyciąga inwestorów tak, jak Warszawa czy Wrocław. Niemniej rynek nieruchomości nie przeżywa jakiegoś ogromnego kryzysu i krakowianie nieustannie inwestują. – To prawda, że rentowność wynajmu mieszkań w Krakowie spadła do najniższego poziomu w ciągu ostatnich 20 lat, ale wynajem jest wciąż popularny. W Krakowie wyraźnie widoczne są trzy główne grupy inwestorów: inwestorzy klasy „de luxe”, inwestorzy klasy „biznes” i inwestorzy klasy „student”. Ci pierwsi kupują nieruchomości w ścisłym centrum miasta w odległości do 500 m od Rynku Głównego. Są to zarówno oferty za rynku pierwotnego i wtórnego, a decydującym kryterium jest lokalizacja.
Zwykle mieszkania wykańczane są w bardzo wysokim standardzie, często z zachowaniem oryginalnej XIX- wiecznej stolarki drzwiowej, częściowym eksponowaniem starej cegły lub innych wartościowych detali. W ten sposób powstają apartamenty dedykowane najbardziej wymagającym klientom, których ceny najmu oscylują w granicach 50-100 zł/m2 – wyjaśnia Michał Konopa, właściciel JKMK NIERUCHOMOŚCI. Jego zdaniem inwestorzy klasy „biznes” kupują nieruchomości pod wynajem pracownikom krakowskich firm i korporacji. Najczęściej wybierane są nowe inwestycje zlokalizowane w pobliżu dużych budynków biurowych lub dobrze z nimi skomunikowane. Natomiast inwestorzy klasy „student” to ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem dla studentów. O opłacalności inwestycji decyduje niewielka odległość od uczelni oraz taki układ mieszkania, aby na danej powierzchni można było wydzielić jak największą ilość nieprzechodnich pokoi.
O ile wrocławscy deweloperzy mają bardzo śmiałe plany, które jednak zostały trochę pokrzyżowane przez kryzys, o tyle krakowscy raczej preferują bezpieczeństwo i często dopasowują swą ofertę właśnie do faktu, że miasto królów jest największym akademickim ośrodkiem w Polsce. Krakowianie stawiają na tradycję i pewne rozwiązania. Ze świecą szukać tutaj spektakularnych realizacji biurowych wieżowców czy choćby tak innowacyjnych rozwiązań osiedlowych jak wrocławska Olimpia Port. Krakowianie inwestują w to, co sprawdzone stawiając przede wszystkim na lokalizację. Jeżeli powstają już realizacje z najwyższej półki - obecnie dwie tego typu inwestycje są w realizacji - to są one dedykowane dla szczególnego typu wyselekcjonowanych klientów i zamknięte dla innych inwestorów. Krakowianie mogą więc spać spokojnie, ponieważ w tym mieście pomyłka inwestycyjna jest trudna do popełnienia.
Warszawa – stolica przyciągająca wszystkich
Warszawa jako stolica przoduje niemal we wszystkich rankingach dotyczących rynku nieruchomości. Poczynając od ceny, przez ilość mieszkań oddawanych do użytkowania, która przewyższa niemal dwukrotnie każde polskie miasto, aż do powierzchni mieszkaniowej, która przypada na jedną osobę. W ostatnim czasie widać jednak spore spowolnienie warszawskiego rynku pierwotnego. Kraków wyprzedził stolicę, jeśli chodzi o ilość uzyskanych pozwoleń na budowę. Nadal jednak w Warszawie będziemy obserwowali ciągły przyrost mieszkańców. Dodatkowo stolica zaczyna nastawiać się na inwestycje przede wszystkim dla niezbyt zamożnych klientów. Jeszcze dwa lata znalezienie mieszkania za ok. 250 000 zł graniczyło z cudem. Dzisiaj takich małych, bo zaledwie 30-metrowych lokali możemy znaleźć bardzo dużo i to w każdej dzielnicy Warszawy.
A jak inwestują warszawiacy? Ogromną popularnością cieszą się w tym mieście nieruchomości biurowe. Wystarczy wspomnieć chociażby o ulicy Grzybowskiej, która od lat 90. stała się nowoczesną strefą biurową. Planowane są tam dwie kolejne inwestycje, w tym biurowiec Emerald Tower, który będzie mnie luksusowy niż planował wcześniej deweloper. Światowy kryzys finansowy odbija się więc wciąż na decyzjach deweloperów, którzy są zmuszeni weryfikować swoje wcześniejsze plany. Sytuacja ekonomiczna w Polsce nie jest jednak tak zła, jak na zachodzie.
Polska liderem w Europie Środkowo-Wschodniej
Polska pnie się coraz wyżej w rankingach badających perspektywy inwestycyjne poszczególnych krajów i istnieje duża szansa, że niebawem staniemy się liderem inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej. Udowadnia to m.in. ranking perspektyw inwestycyjnych stworzony przez PwC oraz Urban Land Institute Warszawa zajmuje w nim 10 miejsce i zdecydowanie wyprzedza Pragę, która uplasowała się dopiero na 17 miejscu. Jeżeli zaś chodzi o inwestycje w nowe nieruchomości, to stolica Polski uplasowała się na 6 miejscu. Co jeszcze bardziej ciekawe – Warszawa pozostała na bardzo wysokim, bo 4 miejscu w rankingu dotyczącym perspektyw dla działalności deweloperskiej.
Ryzyko zawsze się opłaca
Dotychczas Polacy pokazali, że potrafią mądrze inwestować w nieruchomości. Wspomniany wcześniej przykład Wrocławia z rozsądnym spojrzeniem, lojalnością w stosunku do rodzimych biznesów jest na to najlepszym dowodem. Potencjał Polski, która może być liderem inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wymaga natomiast od wszystkich mądrych decyzji. Śmiałe inwestycje bardzo często się opłacają, ale szeroka perspektywa jest niezbędna przy ocenie ich rentowności. Aby odnieść prawdziwy sukces nie możemy ograniczać się jedynie do kupna bezpiecznych lokali, w których zamieszkają studenci.
autor: Agata Skocz , FreshPR.pl