Nie każdy stary budynek to od razu zabytek

Właściciele nieruchomości – czy to przedsiębiorcy, czy zwykli Kowalscy - powinni zweryfikować, czy ich działki i budynki nie trafiły bez ich wiedzy do gminnych ewidencji zabytków (GEZ). Podczas ich zakładania kilkanaście lat temu urzędnicy samorządowi poumieszczali bowiem w tych ewidencjach wiele starych - niekoniecznie cennych historycznie albo architektonicznie - obiektów, a to pierwszy etap do tego, aby silnie ograniczyć swobodę dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przekonuje o tym sprawa sądowa z Małopolski, która miała swój finał przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w poniedziałek 2 bm. Dotyczyła domu mieszkalnego z przełomu XIX i XX wieku w Bochni. Kobieta, która dostała dom w spadku, dopiero po latach zorientowała się, że może on gdzieś figurować jako zabytek. Gdy właścicielka nieruchomości zaczęła dokładniej badać jej stan prawny, to okazało się, że stary budynek bez jej wiedzy jako właścicielki – za to po uzgodnieniach z wojewódzkim konserwatorem – trafił do gminnej ewidencji zabytków (GEZ). Właścicielka była o tyle zdziwiona, gdyż budynek – oprócz upływu prawie 130 lat od jego wzniesienia – niczym szczególnym się nie wyróżniał, nie gościł też w swoich skromnych progach żadnych znanych postaci, jak cesarz Franciszek Józef albo marszałek Józef Piłsudski, a jego stan techniczny był bardzo zły. Kobieta podkreślała też, że jej stara kamienica nie jest żadnym zabytkiem - nawet karta adresowa nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek informacji (oprócz kilku fotografii i lakonicznego opisu). Zgodnie z art. 3 pkt 1 i art. 22 ust. 4-5 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1292) wpisać do GEZ można jedynie te nieruchomości, które są zabytkami. Dlatego kobieta – jeszcze przed wystąpieniem do sądów administracyjnych – wezwała burmistrza Bochni do usunięcia naruszenia prawa przez wykreślenie jej budynku z GEZ.

Burmistrz replikował, że rudera jest zabytkiem - stanowi świadectwo stylu architektonicznego budownictwa mieszkaniowego z czasów Galicji. Powoływał się w tej mierze także na konsultacje z konserwatorem wojewódzkim – fatalny stan techniczny kamienicy nie ma tu nic do rzeczy. Burmistrz podkreślał także, że w 2014 r. – zgodnie z ówczesnymi przepisami – nie miał obowiązku konsultowania wpisu do GEZ z właścicielem obiektu.

NSA uznał, że może się zająć sprawą, gdyż włączenie karty adresowej zabytku do GEZ - jako działanie jednostronne będące elementem władczych działań administracji publicznej - można zaskarżyć jako czynność określoną w art. 3 par. 2 pkt 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143).

Wpisy bez wiedzy właścicieli posesji

Wpis do GEZ nie stanowi decyzji administracyjnej i sam w sobie nie wywołuje bezpośrednich skutków prawnych w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Może jednak prowadzić do pośrednich konsekwencji w postępowaniach planistycznych i inwestycyjnych – podkreśla Justyna Mrowiec ze stowarzyszenia „Komitet Ochrony Zabytków i Dóbr Kultury” opisując na stronie internetowej stowarzyszenia całą procedurę.

Jedną z form ochrony zabytków ustalenie ich ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo w decyzji o warunkach zabudowy. Również w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w MPZP uwzględnia się ochronę zabytków nieruchomych znajdujących się w GEZ. Także prawo budowlane wymaga, aby – wydając pozwolenie na budowę albo rozbiórkę obiektu wpisanego do GEZ – uzgodnić to z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Budynek w Bochni był objęty ochroną konserwatorską z tytułu objęcia go planem miejscowym.

Wpis do GEZ jest pierwszym krokiem do objęcia ochroną obiektów zabytkowych, ale już na tym etapie konsekwencje takiego wpisu do GEZ są w praktyce znaczące. Kobieta dowiedziała się o tym, gdy planowała rozbiórkę starego budynku. Dlatego domagała się wykreślenia swojej własności z GEZ. Co ciekawe zaś, budynku tego nie było natomiast w wojewódzkiej ewidencji zabytków. To jednak nie była żadną przeszkodą, gdyż gminni włodarze mogli uzupełnić GEZ o inne nieruchomości, które uznali za zabytki (w porozumieniu z konserwatorem wojewódzkim).

Problem pojawił się szerzej od 2011 r., kiedy to gminy zostały zobowiązane do założenia GEZ-ów – miały na to dwa lata od przekazania im przez wojewódzkich konserwatorów wykazu zabytków z ich terenu. Przez prawie dekadę - do 2019 r. -  obowiązywała pierwotna wersja rozporządzenia z 26 maja 2011 r. w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem (Dz. U. z 2021 r. poz. 56) potem dopiero zmienionego na bardziej przyjazne  właścicielom nieruchomości (dodany par. 18b rozporządzenia).

Zgodnie z tym rozporządzeniem dla zabytku nieruchomego, który ma zostać włączony lub który został włączony do GEZ, prowadzi się kartę adresową zabytku nieruchomego. Do czasu nowelizacji wszelkie czynności związane z zamiarem włączenia karty adresowej zabytku nieruchomego do GEZ, czy z samym włączeniem takiej karty do ewidencji, dokonywane były bez wiedzy i jakiegokolwiek udziału właściciela takiej nieruchomości – podkreślali sędziowie.

Artykuł 22 ust. 5 pkt 3 ustawy dotyczący takich wpisów został też częściowo zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny (wyrok z 11 maja 2023 r., P 12/18).

- TK zdecydował, że właściciele muszą mieć możliwość sprzeciwu wobec wpisu ich nieruchomości do GEZ. To oznacza, że można bronić swoich praw i starać się o wykreślenie nieruchomości z ewidencji. Na początku warto pozyskać od właściwej gminy dokumenty, czy nieruchomość jest wpisana do GEZ (np. w trybie dostępu do informacji publicznej), a jeśli tak, to  ile zostało sporządzonych kart adresowych (każdą indywidualną kartę należy skarżyć z osobna). Od razu można zażądać przesłania kopii wszystkich kart włączonych do GEZ. Kluczowe znaczenie ma także moment dokonania wpisu. Od 1 czerwca 2017 r. obowiązują zmienione przepisy art. 52 p.p.s.a. które wpływają na sytuację właścicieli nieruchomości. Wpisy sprzed tej daty podlegają wcześniejszym regulacjom, a późniejsze – nowym zasadom. Oznacza to, że - w zależności od daty wpisu i obowiązujących przepisów - w niektórych przypadkach przed wniesieniem skargi do sądu administracyjnego konieczne jest skierowanie do organu prowadzącego GEZ wezwania do usunięcia naruszenia prawa. Gdy to nie da żadnego rezultatu, możliwe będzie złożenie skargi do sądu administracyjnego. Terminy na podjęcie działań są bardzo krótkie i biegną już od daty powzięcia przez właściciela informacji o włączeniu nieruchomości do GEZ. Ich przekroczenie niestety może definitywnie zamykać drogę do dochodzenia swoich praw przed sądem – podkreśla Wojciech Bruzda, adwokat z kancelarii Bruzda Konopka Adwokaci Spółka Jawna.

Nie ma automatycznej weryfikacji wpisów

Niemniej jednak wyrok TK nie oznacza automatycznego wykreślenia z GEZ setek, a nawet tysięcy zabytkowych nieruchomości wpisanych tam przez gminnych urzędników w porozumieniu z konserwatorami zabytków, ale za plecami ich właścicieli, zwłaszcza w latach 2010-2019. Dlatego też właścicielka budynku w Bochni walczyła w sądach administracyjnych.

WSA stwierdził bezskuteczność wpisania budynku do GEZ, a NSA w poniedziałek oddalił skargę kasacyjną miasta w tej sprawie. Sądy obu instancji uznały za oczywiste, że włączenie karty zabytku do GEZ musi wynikać ze stwierdzenia przez organ, że obiekt charakteryzuje się cechami zabytkowymi ze względu na posiadaną przez niego wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Tylko taki obiekt (spełniający definicję zabytku) może trafić do GEZ, a kamienica w Bochni się do tego nie kwalifikuje.

Wyrok NSA z 2 marca br., II OSK 27/25