Coraz częściej sądy wieczystoksięgowe godzą się na wykreślenie hipoteki na podstawie tylko prawomocnego wyroku. Nie wszystkie jednak. Niektóre żądają dodatkowo dostarczenia zgody banku (listu mazalnego). Jak zapewnia jednak Związek Banków Polskich (ZBP), bank nie powinien odmówić kredytobiorcy wydania listu, jeżeli wyrok jest prawomocny. W praktyce bywa z tym jednak różnie.
Po wykreśleniu hipoteki wolno sprzedać nieruchomość
Proces i wyrok nakazujący wykreślenie hipoteki to dwie pieczenie na jednym ogniu. - Po pierwsze ma on walor w istocie ustalający nieważność umowy kredytu (bo jest to przesłanką konieczną uwzględnienia w ogóle powództwa o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym), a po drugie ma wymiar praktyczny, ponieważ usuwa z działu IV księgi wieczystej obciążenie hipoteczne. Dzięki temu konsument będzie mógł np. sprzedać mieszkanie (wolne od hipoteki), podarować je dzieciom, czy obciążyć je nową hipoteką na zabezpieczenie spłaty nowo zaciąganej pożyczki, bez oglądania się i czekania na późniejsze rozliczenie się z Getin Noble Bank. Odpadnie też raz na zawsze obawa o to, że w przyszłości zgłosi się nabywca wierzytelności hipotecznej i będzie próbował egzekwować roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia (obciążonej nieruchomości) - twierdzi Tomasz Konieczny, radca prawny i partner w Konieczny, Polak Partnerzy.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Czytaj:
Upadły Getin Noble Bank windykuje frankowiczów, a ci skarżą się do UOKiK i UODO>>
Co ma zrobić frankowicz w Getin Noble Bank? Na pewno płacić nie musi>>
Wykreślenie hipoteki nie zawsze proste
W ocenie prawników wyrok ustalający nieważność umowy kredytu może stanowić samodzielną podstawę do wykreślenia hipoteki banku.
- Zabezpieczenie hipoteczne zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości w oparciu o umowę kredytu, która także określała wysokość tej hipoteki. Ustalenie nieważności umowy kredytu ex tunc, czyli już od momentu jej zawarcia, powoduje, że wszystkie jej zapisy są nieważne, w tym również wszelkie zabezpieczenia jej wykonania, czyli także hipoteka, a hipoteka nie jest w tym przypadku odrębną od umowy kredytu „frankowego” instytucją, a zabezpieczeniem nierozerwalnie z nią związanym - tłumaczy Karolina Pilawska, adwokat, wspólnik w kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.
Czytaj w LEX: Rogoziński Dawid, Kwestionowanie umów kredytów frankowych o charakterze mieszanym (konsumencko-gospodarczym) >
Okazuje się jednak, że sądy wieczystoksięgowe różnie podchodzą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Jednym wystarczy sam wyrok, a innym już nie. Część żąda od kredytobiorcy dostarczenia zgody banku na wykreślenie, czyli tzw. listu mazalnego. ZBP zapewnia, że w wypadku prawomocnych wyroków dotyczących unieważnienia umowy kredytowej banki taką zgodę bez większych problemów wydają. Prawnicy twierdzą jednak, że bywa z tym różnie.
- Kontrowersję budzi to, czy dla wykreślenia hipoteki wystarczającym dokumentem jest odpis prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu na podstawie art. 189 k.p.c. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje bowiem szczególny rodzaj postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10), którego celem jest wzruszenie domniemania zgodności ujawnionego prawa z rzeczywistym stanem prawnym - wyjaśnia Maciej Orkusz, adwokat, partner w kancelarii Domański Zakrzewski Palinka sp. k.,
Zobacz procedurę w LEX: Wytoczenie powództwa o ustalenie prawa lub stosunku prawnego >
Podobnie uważa Tadeusz Białek, wiceprezes Związku Banków Polskich. - Rzeczywiście podejście sądów jest różne. Niektórym wydziałom wieczystoksięgowym wystarczy sam odpis wyroku, a innym nie. Żądają od kredytobiorcy dostarczenia oświadczenia z banku, że zgadza się na wykreślenie hipoteki, czyli listu mazalnego. Wynika to z różnych praktyk sądów jeśli chodzi o przedstawienie dokumentów niezbędnych do wykreślenia hipoteki. Natomiast gdy chodzi o list mazalny, to banki wydają je kredytobiorcom, którzy mają prawomocne wyroki. Na pewno nie mogą na nie liczyć ci z nieprawomocnymi orzeczeniami.
Czytaj w LEX: Przedawnienie roszczeń z nieważnej umowy kredytu frankowego >
Prawnicy reprezentujący frankowiczów twierdzą jednak, że rozbieżności w podejściu sądów wieczystoksięgowych nie powinno w ogóle być, bo prawo jest wystarczająco jasne. - Art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest dość „pojemny”. Przepis stanowi, że „wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami”. Z mojej perspektywy „inne odpowiednie dokumenty” to właśnie prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytu, który powinien być wystarczający do wykreślenia hipoteki banku przez referendarza w sadzie wieczystoksięgowym, chociaż myślę, ze potrzeba jeszcze kilku lat na ukształtowanie się w tym zakresie jednolitej praktyki - kontrargumentuje Karolina Pilawska.
Wtóruje jej mec. Tomasz Konieczny. - Restrukturyzacja banku nie stoi na przeszkodzie usuwaniu niezgodności wpisów w księgach wieczystych. Wykonanie takiego wyroku nie wymaga bowiem w żadnej mierze angażowania komornika sądowego. Wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym po stwierdzeniu prawomocności stanowi podstawę wniosku o wykreślenie hipoteki, który to wniosek składa właściciel nieruchomości do wydziału wieczystoksięgowego odpowiedniego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą.
Zobacz linię orzeczniczą: Podstawa postępowania dotyczącego usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Bez orzeczenia nie chcą wykreślać
Prawnicy, którzy reprezentują frankowiczów znają również przypadki, kiedy bank nie chce wydać zgody. Wtedy dużo zależy od tego, do jakiego wydziału wieczystoksięgowego trafi wniosek o wykreślenie.
- Niektóre sądy uważają, że do wykreślenia hipoteki – w braku zgody banku - potrzebne jest orzeczenie wydane przez sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości nakazujące wykreślenie hipoteki wydane właśnie na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a nie wyrok ustalający sądu okręgowego wydany w oparciu o art. 189 kodeksu postępowania cywilnego - wyjaśnia Karolina Pilawska.
Sprawdź w LEX: Jakie skutki podatkowe niesie za sobą ugoda z bankiem dotycząca spłaty kredytu we frankach szwajcarskich? >
Sprzedaż mieszkania to jednak ryzyko ?
Niektórzy prawnicy ostrzegają jednak przed zbyt szybkim po wykreśleniu hipoteki rozporządzaniem nieruchomością. Ich zdaniem zbyt szybka sprzedaż mieszkania, tj. jeszcze przed rozliczeniem się z bankiem, może narazić kredytobiorcę na odpowiedzialność cywilną oraz karną związaną z wyprowadzaniem majątku spod egzekucji. Art. 300 kodeksu karnego nie dotyczy tylko faktycznej egzekucji, ale także grożącej i sytuacja, w której dłużnik powinien liczyć się z rozliczeniem, a tego nie robi i wyprowadza majątek, może być zakwalifikowana pod ten przepis.
- Oczywiście to sytuacja bardzo nadzwyczajna, ale na miejscu prokuratora bym się mocno zastanawiała gdyby coś takiego do mnie trafiło - mówi anonimowo prawnik.
Zobacz linię orzeczniczą: Rodzaje wierzytelności objętych ochroną w ramach art. 300 § 2 k.k. >
Czytaj w LEX: Konstruowanie roszczenia w pozwie frankowym – zagadnienia praktyczne >
