Nowa ustawa deweloperska, obowiązująca od 1 lipca 2022 r., ma lepiej chronić kupujących mieszkania. Zdaniem rządu, autora ustawy, wcześniejsze zasady reklamacji były iluzoryczne. Klienci niektórych deweloperów byli bezradni, latami nie mogą doprosić się usunięcia wad w mieszkaniu. Nowe przepisy mają to zmienić (konkretnie art. 41). W opinii prawników ten plan powiódł się rządzącym tylko połowicznie. Bo chociaż zmieniły się przepisy, to wciąż nie tak prosto będzie wywalczyć usunięcie usterek w mieszkaniu.
Czytaj też: Deweloperzy obawiają się ustawy deweloperskiej i nie chcą jej od 1 lipca>>
Czytaj też: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >>>
Krzywe ściany? Trudniej dochodzić swoich praw
Chodzi o ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wcześniejsza ustawa deweloperska w przepisach o odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego przez nabywcę w zakresie w nich nieuregulowanym odsyłała wprost do regulacji kodeksu cywilnego o rękojmi za wady.
- W nowej ustawie deweloperskiej zrezygnowano z odesłania wskazując w uzasadnieniu projektu ustawy, że przewidziana procedura odbioru, zgłaszania i usuwania wad ma charakter kompletny, a przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady znajdą zastosowanie do wad zgłaszanych po przeniesieniu własności na nabywcę. Wyłączenie przepisów o rękojmi za wady uzasadniono możliwością zgłaszania przez nabywcę wad stwierdzonych po odbiorze a przed przeniesieniem własności nieruchomości - wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Z jednej strony ma to wzmacniać uprawnienia nabywcy wobec dewelopera, a z drugiej strony trudno uznać, że art. 41 nowej ustawy deweloperskiej rozstrzyga wszelkie kwestie, które regulują przepisy kodeksu cywilnego. - Myślę, że w razie sporów sądy mogą w przepisach kodeksu cywilnego o rękojmi za wady poszukiwać co najmniej analogii lub wręcz odpowiednio jest stosować, co byłoby wbrew intencji ustawodawcy wyrażonej wprost w uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej - uważa Piotr Jarzyński.
Sprawdź też: Czy do przedsięwzięć deweloperskich po dniu 1 lipca należy stosować przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych? >>>
Piętrowa konstrukcja przepisów niczym tor przeszkód
Podobnego zdania jest adwokat Maciej Obrębski. Według niego, w porównaniu do poprzedniej ustawy deweloperskiej procedura dochodzenia przez nabywcę usunięcia wad fizycznych lokalu uległa znacznemu wydłużeniu i tym samym skomplikowaniu. Zgodnie z art. 27 starej ustawy, deweloper co do zasady miał 30 dni na usunięcie wady. Wystarczyło zgłoszenie jej przez nabywcę, a pozostałe kwestie były regulowane przez przepisy kodeksu cywilnego. Aktualnie jest inaczej.
Czytaj też: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >>>
- Procedura jest wieloetapowa i wymaga zdecydowanie większego zaangażowania nabywcy. Jeśli na chwilę powtórnego odbioru deweloper nadal nie usunął wady, ciężar udowodnienia tego faktu spoczywa na nabywcy, który musi przedstawić opinię biegłego rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca musi wyłożyć własne pieniądze na wynagrodzenie eksperta i nie ma pewności, czy te koszty odzyska, albowiem ich zwrot ma miejsce wtedy, gdy ekspert potwierdzi istnienie istotnej wady. Tymczasem wada może występować, ale niekoniecznie musi być istotna. Procedura zgłaszania wad i egzekwowania przez nabywcę ich usunięcia jest złożona i łatwo o pomyłkę, co może skutkować utratą roszczeń. Ustawodawca zapomniał chyba, że kupujący najczęściej nie są prawnikami - mówi Maciej Obrębski.
Natomiast adwokat Jacek Kosiński przyznaje, że rzeczywiście obowiązująca od 1 lipca 2022 ustawa nie zawiera odwołania do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady rzeczy. - Oznacza to brak możliwości odniesienia się do przepisów regulujących rękojmię przez nabywców lokali - mówi.
Czytaj też: Zmiany w odbiorach budynków według nowej ustawy deweloperskiej >>>
Nie jest on jednak taki krytyczny w stosunku do nowych przepisów. - Nabywca nie pozostaje całkowicie bezbronny. Kodeks cywilny zawiera ogólne zasady odpowiedzialności z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy. Oznacza to jednak przerzucenie na nabywcę ciężaru dowodu, że wady istnieją i że deweloper ponosi winę za ich powstanie. Jest to zdecydowanie mnie korzystne rozwiązanie - przyznaje.
Wada istotna, czyli w zasadzie to jaka?
Prawnicy wytykają brak precyzji. Ustawodawca posługuje się określeniami takimi jak „wada istotna” czy „nadmierne niedogodności dla nabywcy”, a te nie posiadają legalnej definicji. - Bardzo problematyczna jest procedura stwierdzenia wady istotnej. Nowa ustawa deweloperska posługuje się pojęciem wady istotnej, ale nie zostało ono zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Jest interpretowane w nauce prawa i orzecznictwie sądów - tłumaczy Piotr Jarzyński.
Czytaj też: Wada istotna w świetle nowych uregulowań - komentarz praktyczny >>>
Jego zdaniem ustalenie jednak, czy dana wada jest istotna czy nieistotna, będzie wywoływać podobne wątpliwości jak w sporach dotyczących realizacji umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. - Pojawiają się głosy, że wadę istotną należy oceniać z perspektywy nabywcy jako strony, która ma być chroniona nową ustawą deweloperską. Dotychczas w orzecznictwie za wadę istotną uznawano taką, która wyłączała normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiegała w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniżała wartość, albo polegała na znacznym odstępstwie od umowy. Skoro o istnieniu wady istotnej przy powtórnym odbiorze ma rozstrzygać opinia rzeczoznawcy budowlanego to należy zwrócić uwagę, że najczęściej będzie posługiwał się on definicjami wypracowanymi w naukach technicznych lub przez organizacje branżowe a nie tymi z orzecznictwa sądowego w sprawach cywilnych.
Czytaj też: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >>>
Wiele pytań i wątpliwości budzi także powołanie rzeczoznawcy budowlanego oraz pokrycie kosztów sporządzenia opinii. Skoro nabywca ma wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii i ją przedstawić, to w zasadzie deweloper nie będzie miał wpływu na wybór rzeczoznawcy budowlanego i ustalenie jego wynagrodzenia. Nie jest również jasne, kto ma pierwotnie pokryć koszty działań rzeczoznawcy budowlanego. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej podano, że koszty opinii ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca, gdyż każdy z nich ma interes prawny i faktyczny w potwierdzeniu, czy faktycznie zgłoszona wada ma charakter istotny. Nie zostało to jednak ujęte w przepisach nowej ustawy deweloperskiej. Zawarto jedynie reguły rozliczenia kosztów sporządzenia opinii uzależnione od stwierdzenia lub nie wady istotnej, przy czym wydaje się, że dotyczą kosztów poniesionych.
Konia z rzędem temu, kto ustali termin
Szczęście dopisze tym nabywcom, którzy wyegzekwują usunięcie wad w ciągu dwóch lat od wejścia w życie nowej ustawy, pod warunkiem że przedsięwzięcie deweloperskie zostało rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy, a więc przed 1 lipca 2022 roku, przy czym przed tą datą musiało nastąpić rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej.
A co w sytuacji, gdy procedura usuwania wad nie zakończy się w terminie tych dwóch lat? - Literalne brzmienie przepisu nakazuje stosować od tego momentu nową ustawę. Tylko jak zastosować złożoną, wieloetapową procedurę, do takiej która jest w toku według starych zasad? Jest oczywistym, że nie można realizować postępowania od samego początku. Jeśli nie, to w takim razie od którego etapu, gdy w obu stanach prawnych etapy te są różne? Pewną wskazówką może być pierwszy odbiór i ponowny odbiór, ale z pewnością powstaną liczne sporne sytuacje, w których największym poszkodowanym będzie nabywca, czyli ten którego nowe prawo miało lepiej chronić - mówi Maciej Obrębski
UOKiK: Nie ma co się czepiać, kupujący są lepiej chronieni
Natomiast Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, autor ustawy deweloperskiej tłumaczy Prawo.pl, że art. 41 nowej ustawy deweloperskiej stosuje się do wad, jakie nabywca zauważył od chwili dokonania odbioru lokalu lub domu do momentu przeniesienia na niego własności lokalu/domu. Jeżeli po przeniesieniu własności pojawią się kolejne wady wtedy nabywca może skorzystać z prawa do rękojmi uregulowanego w KC. Nowa ustawa deweloperska nie wyłącza bowiem tych przepisów. Pisze też, że do tej pory nabywca nie miał stosownych narzędzi, aby „zdopingować” dewelopera do usunięcia wad stwierdzonych w trakcie odbioru. Brakowało bowiem regulacji, które regulowałyby te kwestie w precyzyjny i kompleksowy sposób. Przepisy te wzmacniają pozycję konsumenta wobec dewelopera na ostatnim etapie realizacji umowy, dając jednocześnie deweloperowi szanse na usunięcie uznanych przez niego wad w dogodnych dla niego terminach. Przepisy mogą przyczynić się również do tego, aby budować w sposób bardziej staranny.
UOKIK zapewnia również, że będziemy się przyglądać funkcjonowaniu ustawy oraz czy realizuje ona założone cele, a także czy deweloperzy nie próbują omijać wprowadzonej regulacji, ograniczając prawa nabywców nieruchomości mieszkalnych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.