Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne już jakiś czas temu ujrzał światło dziennie, jednak proces legislacyjny jeszcze się nie zakończył. Może on istotnie wpłynąć na realizację inwestycji mieszkaniowych w najbliższym czasie.

Czytaj: Dwa lata na łatwą zamianę pustych biur i centrów handlowych w mieszkania>>

Przebudowa przegród zewnętrznych zwolniona z obowiązku pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia

Projekt przewiduje, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku biurowego lub budynku handlu na budynek mieszkalny przebudowa przegród zewnętrznych budynku niebędących elementami konstrukcyjnymi nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Zgodnie z obecnie obowiązującym stanem prawnym przebudowa przegród zewnętrznych nie jest zwolniona spod uzyskania pozwolenia na budowę. Niewątpliwie stanowić to będzie pewne uproszczenie w procesie zmiany sposobu użytkowania budynków z niemieszkalnych na mieszkalne. Tym niemniej tego rodzaju zmiana spowoduje również, że także przebudowa przegród zewnętrznych pozbawiona zostanie uprzedniej kontroli ze strony organów administracji architektoniczno – budowlanej, co powoduje, że ewentualną odpowiedzialność za naruszenie przy realizacji inwestycji przepisów techniczno – budowlanych ponosić będzie wyłącznie inwestor.

Czytaj w LEX: Wymagania w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku >>>

Czytaj w LEX: Prowadzenie przedszkola a zmiana sposobu użytkowania nieruchomości >>>

Pytanie, czy konieczność oczekiwania przez jakiś czas na decyzję o pozwolenie na budowę jest dla inwestorów na tyle dolegliwa, że niezbędne jest zwolnienie ich z obowiązku choćby zgłoszenia.

 

Zmiany w tzw. specustawie mieszkaniowej

Projekt ustawy przewiduje także istotne zmiany w tzw. specustawie mieszkaniowej (ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących). I wydaje się, że właśnie te zmiany są w tej nowelizacji kluczowe.

Mianowicie, obecnie inwestycję mieszkaniową prowadzoną w trybie powyższej ustawy, tj. na podstawie uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji można realizować niezależnie od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co już stanowi wyjątek w stosunku do zwykłej ścieżki procesu inwestycyjnego), jeżeli nie jest ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jedynym wyjątkiem jest realizacja inwestycji na terenach które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny wojskowe, kolejowe, produkcyjne lub usług pocztowych a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Projekt ustawy zakłada dopuszczenie jeszcze dwóch nowych wyjątków w których wymóg niesprzeczności ze studium nie będzie musiał być spełniony. Chodzi o tereny na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz tereny na których są zlokalizowane budynki biurowe.

Warto też zwrócić uwagę na kolejną zmianę tej ustawy, zgodnie z którą inwestor będzie mógł dokonywać sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych jednorodzinnych powstałych w trybie specustawy mieszkaniowej pod warunkiem przedstawienie właściwej gminie oferty nabycia lokali lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 5 proc. łącznej powierzchni przeznaczonej do zbycia, chyba że rada gminy w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji zwolni go z tego obowiązku. Nabycie przez gminę w tym trybie nastąpi na preferencyjnych warunkach (50 proc. wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych).

Czytaj w LEX: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >>>

Cały projekt pomyślany jest jako tymczasowy, gdyż przewiduje, że ustawa obowiązywać będzie przez 24 miesiące. Jeśli chodzi o obiekty handlowe o powierzchni powyżej 2000 mkw. to należy zaznaczyć, że zgodnie z projektem wystarczające jest, że mogłyby być one zlokalizowane na danym terenie. Innymi słowy może chodzić tutaj o działkę w ogóle niezabudowaną, a jedynie przeznaczoną w dokumentach planistycznych na taki obiekt handlowy. Jeśli zaś chodzi o budynki biurowe to projekt mówi o terenach na których „zlokalizowane są budynki biurowe”, a zatem należy przyjąć, że w tym przypadku budynki biurowe muszą już istnieć. W przypadku obiektów handlowych (których przekształcenie na budynki mieszkalne jest trudniejsze niż w przypadku obiektów biurowych) zmiana ta raczej nie ma nic wspólnego ze zmianą przeznaczenia istniejących budynków na przeznaczenie mieszkalne, lecz sprowadza się do wprowadzenia kolejnego wyjątku umożliwiającego realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach do tego nieprzeznaczonych w dokumentach planistycznych.

Deweloperzy powinni być zadowoleni

Projekt z pewnością powinien pomóc deweloperom, gdyż umożliwi im realizację inwestycji na terenach, na których obecnie nie jest to możliwe, co przy obecnym braku dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową będzie dla nich niezwykle pomocne. Zapewne spowoduje to, że więcej niż do tej pory inwestycji realizowanych będzie w centrum miast. Należy przy tym pamiętać, że inwestorzy nie będą mieli tutaj dowolności w wyborze gruntów, gdyż zgodzić się na nie będzie musiała rada gminy wydając w trybie specustawy mieszkaniowej zgodę w postaci uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Powinny też zyskać na tym gminy powiększając swój zasób mieszkaniowy, co umożliwia im nowelizacja.

Czas pokaże, czy realizacja ustawy nie będzie prowadzić do realizacji inwestycji na terenach do tego w ogóle nie dostosowanych, co w większej perspektywie czasowej mogłoby prowadzić do pogłębienia się chaosu urbanistycznego. Wiele zależeć będzie od rozsądku deweloperów a także rad poszczególnych gmin zezwalających na realizację inwestycji.

Autor: Michał Siembab, radca prawny, partner w kancelarii GKR Legal