Spółka E. z ograniczoną odpowiedzialnością, produkująca narzędzia chirurgiczne, pozwała powiat Nowy Tomyśl w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Spór toczył się o budynek hotelu robotniczego, w którym powiat miał umieścić szkołę muzyczną. Strony - spółka i powiat - podpisały w kwietniu 2001 r. umowę sprzedaży, w wyniku której powiat nabył nieruchomość.
Sprzedaż bez przetargu
Budynek sprzedano za 400 tys. zł bez przetargu z wolnej ręki, na podstawie art. 71 ust. 2 ustawy Prawo zamówień publicznych z 1994 roku.
Przed dokonaniem transakcji strony zwróciły się o wydanie decyzji przez prezesa urzędu zamówień publicznych, który uznał, że sprzedaż z wolnej ręki jest dozwolona prawnie.
Jednak powiat nie przeniósł tam szkoły muzycznej, lecz urząd miejski. A obecnie nieruchomość niszczeje, gdyż budynek stoi pusty. Po kilkunastu latach, gdy powiat chciał sprzedać dawny hotel, spółka E. sprzeciwiła się temu, zażądała unieważnienia umowy.
Sąd I instancji w Nowym Tomyślu przychylił się do żądań pozwu i unieważnił umowę sprzedaży nieruchomości. Orzekł, że stan posiadania pozwanego powiatu nie pozwalał na dokonanie sprzedaży z wolnej ręki, gdyż nowotomyska jednostka samorządu terytorialnego posiadała inne budynki, w których szkoła mogła funkcjonować.
Sąd Okręgowy w Poznaniu 21 marca 2022 roku utrzymał w mocy wyrok sądu I instancji, podzielając jego ustalenia.
Od tego orzeczenia skargę kasacyjną złożył starosta powiatu, twierdząc, że „ doszło do kradzieży w majestacie prawa”, bo spółka nie zwróciła ceny kupna nieruchomości. Pełnomocnicy pozwanego oparli zarzuty na naruszeniu art. 71 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych z 1994 r. i na art. 58 kodeksu cywilnego (czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna).
Ówczesna ustawa o zamówieniach publicznych stanowiła, że można udzielić zamówień publicznych m.in. w sytuacji, gdy zawiera umowę o przeprowadzenie badań, eksperymentu albo sporządzenia opinii naukowej.
Uchylenie wyroku: zbadać decyzję urzędu
Izba Cywilna Sądu Najwyższego uchyliła wyrok II sądu instancji i przekazała sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.
- Ocena wyroku sądu II instancji jest mocno utrudniona z powodów merytorycznych. Nie odniósł się do zarzutów apelacji. Istotą problemu jest to, że sądy obu instancji dokonały błędnej wykładni przepisów o zamówieniach publicznych, które stanowiły podstawę rozstrzygnięcia – wyjaśniał wyrok sędzia Dariusz Zawistowski. – Ponadto, sądy niezasadnie przerzuciły na powiat ciężar dowodu wykazywania, że umowa została zawarta zgodnie z przepisami. Jeżeli mamy podstawę żądania wynikającą z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i powód twierdzi, że podstawą do uzgodnienia treści księgi wieczystej była nieważność czynności prawnej, która stanowiła podstawę wpisu, to według ogólnych reguł - na powodzie ciąży udowodnienie tego faktu nieważności.
SN podkreślił, że oceny nieważności umowy należy dokonać w oparciu o okoliczności jej zawarcia, czyli chodzi o sam moment podpisania tej umowy. Na przykład czy były wady oświadczenia woli albo w trakcie czynności poprzedzających jej zawarcie. Albo – pozorność umowy czy celowe wprowadzenie w błąd – wtedy ocena sytuacji po zawarciu umowy może rzutować na ocenę.
Jednak – jak zastrzegł sędzia Zawistowski– takiej argumentacji nie przedstawił żaden sąd. Sądy błędnie uznały, że sam sposób zagospodarowania nieruchomości może mieć wpływ na ocenę nieważności umowy sprzedaży. SN stwierdził, że to jest niewystarczający powód unieważnienia. Późniejsza decyzja właściciela - co robi z nieruchomością - nie wpływa na ocenę czy umowa jest ważna czy nie. A jeśli chodzi o tryb zawarcia umowy bez przetargu, to sądy powinny wziąć pod uwagę decyzję prezesa Urzędu Zamówień Publicznych. Sądy nie powinny pomijać skutków tej decyzji – dodał sąd.
Wyrok Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2025 r., sygnatura akt II CSKP 1029/23.
Cena promocyjna: 119.2 zł
Cena regularna: 149 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 89.4 zł
