Przeszło dwa lata temu 2,5 mln właścicieli mieszkań uwłaszczyło się na udziale w gruncie pod budynkiem. Przez wadliwe przepisy wielu zrobiło jednak to tylko częściowo. Teraz ma to się zmienić.

Dogrywka reformy

Jak powiedziała serwisowi „Prawo.pl” Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, prace wstępne nad projektem są  zaawansowane. Prawdopodobnie  zostanie on upubliczniony w III lub IV kwartale tego roku. Ministerialna propozycja przewiduje, że  wszystkie tereny związane z budownictwem mieszkaniowym należące do wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni z mocy prawa zostaną uwłaszczone.  Dzięki temu reforma uwłaszczeniowa sprzed ponad 2 lat zostanie dokończona.

Dziś dochodzi do absurdalnych sytuacji. Zdarza się bowiem np., że grunt pod drogą został tylko częściowo przekształcony. Za tą samą  drogę płaci się więc jednocześnie i podatek od nieruchomości, i roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, co dla wielu właścicieli mieszkań w blokach jest zwyczajnie niezrozumiałe.

Problem jest doskonale znany Zbigniewowi Gamdzykowi, prezesowi spółki Condominium, administrującej budynkami wspólnot i spółdzielni w Warszawie. - Zarządzamy spółdzielczym osiedlem mieszkaniowym na Pradze Północ, gdzie tereny sportowe i zielone nadal są w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Płaci ona za nie roczną opłatę, a następnie wylicza ją do opłat za lokale.  Mieszkańcy irytują się dlaczego płacą dwie daniny za ten sam teren, ale takie mamy prawo – mówi Zbigniew Gamdzyk.

Skąd  ten problem? - Wiele spółdzielni mieszkaniowych posiada działki, na których znajduje się  tylko infrastruktura towarzysząca, taka jak: drogi, parkingi, place zabaw, tereny zielone oraz  drobne formy architektoniczne. Natomiast bloki stoją nieco dalej. Dotyczy to przed wszystkim starych osiedli. Obowiązujące przepisy nie pozwalają przekształcić tego typu terenów, choć są one ściśle związane z budownictwem mieszkaniowym. Dlatego np. odcinek drogi biegnący przez działkę, na której znajduje się blok przekształcił się a przez niezabudowaną działkę już z nie – tłumaczy dr Piotr Pałka, partner w Kancelarii Derc, Pałka.

Czytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego nie koliduje z firmą w domu, ale uwaga na de minimis>>

Ułomne prawo

Winne  tej sytuacji jest ułomne prawo, a konkretnie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa przekształceniowa). Na jej podstawie 1 stycznia 2019 r. doszło z mocy prawa do uwłaszczenia gruntów pod budynkami wielorodzinnymi oraz domami jednorodzinnymi. W praktyce jednak nie zawsze tak było. Z tego powodu ustawę kilkakrotnie poprawiano.

Jeden z problemów dotyczył definicji infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Ustawa przekształceniowa  mówi o uwłaszczeniu gruntów pod budynkami wielorodzinnymi oraz pod towarzyszącą im infrastrukturą mieszkaniową. Ale  od początku wejścia w życie tych przepisów pojawiały się problemy z określeniem co zalicza się do infrastruktury towarzyszącej.

Zdaniem ekspertów i samorządowców projekt idzie w dobrym kierunku, ale  jest niewystarczający. Trzeba poprawić jeszcze inne uregulowania z ustawy przekształceniowej. Z projektem wiąże się też pewne ryzyko.

Co jeszcze do poprawki

- Dobrze, że ministerstwo pracuje nad tymi przepisami. Przy okazji jednak można rozwiązać jeszcze kilka innych  problemów, jakie pojawiły się podczas postępowań przekształceniowych. Chodzi m.in. o możliwość ustanawiania nowego prawa użytkowania wieczystego dla  budownictwa mieszkaniowego.  Zdarzają się bowiem skomplikowane stany prawne, np. blok stoi na kilku działkach, jedna  z nich należy do samorządu. Nie możemy na rzecz spółdzielni, ustanowić prawa użytkowania do niej, bo prawo tego zakazuje -  twierdzi Robert Soszyński, wiceprezydent Warszawy.

Według dr. Piotra Pałki nie wolno też zapominać o  pomocy de minimis i ryzyku ewentualnych dopłat, jakie musiałyby ponieść spółdzielnie. Chodzi o przypadki, gdy grunty zostałyby uznane za związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 - W rozporządzeniu unijnym określono maksymalną kwotę pomocy, jaką państwo może udzielić jednemu podmiotowi gospodarczemu na przestrzeni 3 lat, na poziomie 200 tys. EUR brutto. Przed rozpoczęciem ewentualnych prac legislacyjnych trzeba szczegółowo przeanalizować, czy spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały dopłacać, jak przekroczą równowartość w złotówkach tej kwoty czy nie – wyjaśnia dr Piotr Pałka.