Lokatorzy maja dostawać przejrzyste informacje, czy będą mogli wykupić zajmowane mieszkania społeczne, a jeśli tak, to na jakich warunkach prawnych i finansowych. Planowane zmiany w funkcjonowaniu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych mają choć trochę poprawić gęstą atmosferę wokół tego segmentu rynku budowlanego. Lokatorzy w zasobach SIM zgłaszają bowiem coraz więcej nieprawidłowości w ich funkcjonowaniu, czują się także oszukani nieprezyzyjnymi obietnicami uwłaszczenia.
Projekt ustawy o szczególnych rozwiązaniach w zakresie wsparcia udzielonego ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM) przygotowuje Tomasz Lewandowski, wiceszef Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Projekt ma być gotowy jeszcze w tym kwartale, a informacja o starcie prac legislacyjnych pojawiła się w rządowym wykazie prac legislacyjnych (numer w RCL – UD493). Na razie MRiT odkrywa karty, jakie kwestie zostaną w tym projekcie rozstrzygnięte. Najważniejsza kwestia to zasady najmu i ewentualnego przekształcenia na własność.
Obecne przepisy przewidują, że umowy najmu mieszkań wybudowanych z wykorzystanie środków Funduszu RFRM, finansowego wsparcia z Funduszu Dopłat oraz preferencyjnego kredytu udzielanego w ramach SBC mogą być w określonych przypadkach (przy partycypacji powyżej 15 proc. i lokalizacji inwestycji w gminie poniżej stu tysięcy mieszkańców) oraz po spłacie tego kredytu przekształcone w umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Możliwość taka jest przedstawiana przez SIM-y często w sposób uproszczony, a nawet wprowadzający najemcę w błąd. Hasło „najem z możliwością dojścia do własności” często okazuje się nieprawdą. Przypadek takiego marketingowo-prawnego nieporozumienia z ostatnich miesięcy nagłośniony w mediach dotyczył m.in. SIM Zagłębie działającego na terenie województwa śląskiego.
Tryb przekształcania powyższej umowy jest w istocie o wiele mniej atrakcyjny finansowo dla najemcy i wiąże się z koniecznością spłaty pełnej ceny mieszkania ustalonej według wyceny na dzień przekształcania umowy (a więc ceny rynkowej, jaka będzie wynosić za to mieszkanie po 15 latach). Nabycie własności następuje też nie po samej spłacie kredytu przez SIM, ale dokonywane jest w okresie co najmniej kolejnych 10 lat od dnia spłaty tego kredytu – wyjaśnia MRiT.
Dlatego MRiT chce wprowadzić przejrzysty sposób informowania przyszłych najemców o sposobach wykupu na własność. Na razie jednak nie prezentuje jeszcze propozycji konkretnych rozwiązań. Nie wiadomo też, czy w tej ustawie MRiT ostatecznie zdecyduje się np. doprecyzować zakres wydatków, jakie mogą ponosić SIM/TBS, aby wyeliminować wydatki na marketing niezwiązany bezpośrednio z działalnością tych inicjatyw (czyli choćby na sport, co było głośnym przypadkiem na Dolnym Śląsku), a także inne "dyżurne" punkty sporne z mieszkańcami, czyli zasady kalkulacji podwyżek czynszów oraz dostępu lokatorów do dokumentacji SIM/TBS.
MRiT chce się też pozbyć śladowych udziałów Skarbu Państwa w SIM-ach. Dlaczego?
Skarb Państwa uczestniczył w powstaniu 47 nowych SIM, przy czym w 19 przypadkach (według stanu na dzień 22 maja 2024 r.) utworzenie SIM z udziałem Skarbu Państwa, którego prawa udziałów wykonuje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), było przedwczesne i niecelowe z uwagi na brak wniesienia do tych spółek nieruchomości Skarbu Państwa. Udziały w kapitale zakładowym tych spółek Skarb Państwa objął w zamian za niskie wkłady pieniężne (w wysokości od 100 zł do 1000 zł), co stanowiło czasem 0,002 proc. kapitału zakładowego. Udział w kapitale zakładowym na tak niskim poziomie generuje zgodnie z zawartymi umowami spółek nieproporcjonalne koszty – osoby wyznaczone przez KZN w imieniu Skarbu Państwa na członków rad nadzorczych SIM są finansowane ze środków dotacji przyznanej dla KZN – czytamy w uzasadnieniu ustawy.
Projekt zakłada więc umorzenie bez wynagrodzenia udziałów Skarbu Państwa objętych wyłącznie w zamian za środki pieniężne, bez wniesienia do spółek aportu w postaci nieruchomości Skarbu Państwa. Zgodnie z propozycją w takich przypadkach zawarte umowy spółki z mocy prawa staną się nieważne z dniem wejścia w życie ustawy.
To jednak nie wszystko – w ślad za umorzeniem udziałów ma iść także ustawowe „wycięcie” reprezentantów Skarbu Państwa z rad nadzorczych i zarządów SIM-ów. We wszystkich 47 spółkach z udziałem Skarbu Państwa KZN może w jego mieniu powoływać 1-3 członków rad nadzorczych, wskazywać jej przewodniczących oraz kandydata na prezesa zarządu. Inflacja posad dla reprezentantów Skarbu Państwa też była jednym z faktów głośno krytykowanych przez organizacje lokatorskie działające w SIM i TBS.
Uprawienia te były nadmierne względem zaangażowania kapitałowego. Zadaniem Skarbu Państwa reprezentowanego przez KZN było wsparcie gmin poprzez udostępnienie pod budowę mieszkań gruntów publicznych. Ta rola była realizowana marginalnie, zaś główne działania skupiły się na tworzeniu struktur SIM, mimo że nie był on większościowym udziałowcem tych spółek – przyznaje MRiT.
Skarb Państwa – o ile zaistnieje sytuacja, gdy nadal będzie jeszcze udziałowcem w SIM/TBS - będzie mógł wskazywać jednego członka na każde rozpoczęte 25 proc. udziałów. Wybór prezesa spółki będzie odbywał się w trybie konkursowym. Statuty lub umowy spółek nie będą mogły przyznawać żadnemu z udziałowców uprawnień do wyłącznego wskazywania kandydatów ubiegających się o te stanowiska. Podobne ograniczenie, w zakresie wskazywania kandydatów, będzie odnosiło się do stanowisk członków rad nadzorczych.
Nie wiadomo też, czy MRiT zakaże w nowej ustawie tworzenia dodatkowych organów w SIM/TBS z płatnymi posadami, jak np. rady programowe (organ taki działał przez lata np. w TBS Wrocław).
Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM) powstał prawie sześć lat temu. Podstawą prawną była ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 11), która weszła w życie 19 stycznia 2021 r. Celem Funduszu miało być pobudzenie inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez tworzone Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i działające od połowy lat 90-tych Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Środki Funduszu posłużyły bezzwrotnemu sfinansowaniu części lub całości wydatków gmin na objęcie udziałów w tworzonych i działających SIM/TBS. Wysokość wsparcia udzielonego gminie na objęcie udziałów w tworzonej SIM oraz działających SIM/TBS mogła wynosić - odpowiednio - do trzech milionów złotych oraz do 10 proc. wartości kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Wsparcie z Funduszu może być łączone ze wsparciem udzielanym w ramach innych rządowych programów mieszkaniowych: preferencyjnymi kredytami z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC), albo bezzwrotnym finansowaniem w ramach programu budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK). W grudniu 2024 r. środki RFRM zostały wyczerpane, a dalsze wspieranie gmin w rozwoju mieszkalnictwa odbywa się poprzez rządowe programy mieszkaniowe (w tym SBC i BSK).
Teraz MRiT chce zweryfikować efekty działania Funduszu. Projekt ma zdyscyplinować samorządy, które – mimo wcześniejszych deklaracji zaangażowania – nie weszły do SIM-ów. MRiT podkreśla, że wiele gmin nie dotrzymało terminów określonych w przepisach o RFRM w zakresie obejmowania udziałów SIM, rozpoczęcia inwestycji czy zawarcia umowy na świadczenie usługi publicznej. Prawie 200 gmin wystąpiło z wnioskiem o przedłużenie terminu rozpoczęcia inwestycji o dwanaście miesięcy. Niektóre gminy nie były w stanie dochować także przedłużonego terminu, co skutkowało obowiązkiem gminy do umorzenia udziałów SIM.
Tymczasem, zgodnie z ustawą z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U z 2025 r. poz. 1273), gmina zobowiązana jest do zwrotu wsparcia RFRM, gdy w ciągu sześciu miesięcy od wypłaty środków nie obejmie udziałów SIM za środki RFRM. W przypadku niedochowania tych terminów przepisy zobowiązują gminy do złożenia wniosku o umorzenie udziałów objętych z wykorzystaniem wsparcia RFRM. Jednak zapisy umów zawartych pomiędzy gminą i SIM uniemożliwiają automatyczne umorzenie udziałów uzależniając je od decyzji wspólników.
Tym samym umorzenie nie następuje, gdyż jest de facto blokowane przez pozostałych udziałowców spółki. Gmina nie ma wówczas możliwości umorzenia udziałów, pomimo konieczności zwrotu otrzymanych środków lub fakultatywnie przeznaczenia tych środków na własne budownictwo mieszkaniowe – przekonuje MRiT.
Różne problemy z terminową realizacją inwestycji stwierdzono w 43 z 55 przypadków.
Do MRiT dochodziły sygnały z gmin, że niedochowanie terminów niejednokrotnie nie wynikało z winy samej gminy, a czynników zewnętrznych (np. braku możliwości zwołania posiedzenia wspólników spółki, braku dostępu do gruntu, w tym problemy z przekazaniem gruntu przez KZN i Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Niezbędne jest zatem wprowadzenie regulacji umożliwiających dokończenie już rozpoczętych inwestycji i dochodzenie roszczeń tylko w przypadkach, gdy realizacja celu, na jaki zostały pozyskane środki z RFRM (realizacja inwestycji mieszkaniowych w formule SIM/TBS) nie jest w ogóle możliwa – czytamy w założeniach do projektu.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
