Zgodnie z Prawem budowlanym, przez remont budynku rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym ustawodawca dopuszcza stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Istota remontu polega zatem na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, będą stanowiły bieżącą konserwację (zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06). Ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie definicji bieżącej konserwacji, ale w praktyce można ją określić jako roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co z kolei będzie warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remont. Ich celem jest utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, aby zabezpieczyć go przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem, i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tego obiektu.
Ewidencja zabytków jest z kolei podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Wójt (analogicznie: burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy.
Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Skutki wpisania budynku do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków >
Kilka form ochrony zabytków
W przepisach przewidziano kilka form ochrony zabytków, a jedną z nich jest m.in. gminna ewidencja zabytków (GEZ). W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:
- zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
- inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków (WEZ);
- inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 22 ust. 5 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Dz. U. z 2020 r. poz. 282).
W GEZ znajdują się więc zarówno zabytki rejestrowe, zabytki znajdujące się w WEZ, jak również inne zabytki nieruchome, wyznaczone odpowiednio przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób założyć gminną ewidencję zabytków? >
Pozwolenie na budowę to nie zawsze podstawa
Pomimo licznych wyjątków na gruncie prawa budowlanego, wciąż zasadą pozostaje wykonywanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie może być inaczej także na gruncie robót wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, które przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, wymagają także uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych prac, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Odpowiednie wymogi formalne dla inwestorów zawierają także przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Czytaj w LEX: Bursztynowicz Michał, Uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków >
Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 1 prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Rejestr zabytków a ewidencja zabytków – zakres obowiązków i uprawnień właścicielskich >
Pozwolenie na budowę na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku, wydawane przez organ administracji architektoniczno – budowlanej, będzie wymagane więc jedynie przy zabytku rejestrowym (wpisanym do rejestru lub znajdującym się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków).
Zobacz procedurę w LEX: Węgrzyn Gabriel, Pozwolenie konserwatorskie na roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru >
Co prawda, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, ale ma to miejsce tylko w przypadku robót budowlanych, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę).
Zobacz procedurę w LEX: Kubiak Marcin, Uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego ujętego w gminnej ewidencji zabytków >
Współdziałanie organów
Warto również pamiętać o tzw. współdziałaniu organów postępowaniu przed organem administracji architektoniczno – budowlanej, w ramach którego wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w art. 39 ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Niezasięgnięcie przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę wymaganego stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków nie stanowi jednak rażącego naruszenia prawa, lecz może uzasadniać wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, na mocy art. 145 par. 1 pkt 6 k.p.a. (tak m.in. wyrok NSA z 29.12.1986 r., II SA 1035/86, LEX nr 9907).
Zobacz wzory dokumentów:
- Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków >
- Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich w parku zabytkowym, albo przy innym rodzaju zorganizowanej zieleni wpisanej do rejestru zabytków >
- Decyzja o pozwoleniu na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie zabytkowym >
Umieszczenie budynku wyłącznie w GEZ, a nie w rejestrze zabytków, nie nakłada na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dla robót, które z mocy przepisów prawa budowlanego, zwolnione są z takiej konieczności. Z kolei następstwem umieszczenia nieruchomości w rejestrze zabytków, będzie obowiązek obligatoryjnego uzyskania przed rozpoczęciem robót budowlanych pozwolenia na budowę oraz pozwolenia konserwatorskiego.
Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.
