Co czeka zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami
W stosunkach pośredników z klientami i dochodzeniu ich odpowiedzialności istotna jest treść umów pomiędzy nimi i tego głównie trzeba dopilnować, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Obecny stan prawny nie zawiera też zakazu podwójnej prowizji, czyli pobierania wynagrodzenia przez pośrednika od obu stron tej samej transakcji. Obowiązkowy samorząd może pomóc w uporządkowaniu tych spraw, ale nie jest złotym środkiem – pisze Elżbieta Liberda, radca prawny.
To częsty zarzut wobec pośredników – pobierają prowizje od obu stron transakcji. Warto jednak podkreślić, że mechanizmu tego nie zabraniają obecne przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399). Taki model bywa jednak prawnie wrażliwy z punktu widzenia konfliktu interesów. Sprzedający z oczywistych powodów oczekuje możliwie najwyższej ceny i szybkiej finalizacji, a kupujący zazwyczaj dąży do niższej ceny, większej ostrożności i szerszego sprawdzenia stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości.
Rozwiązaniem jest transparentność
Jeżeli pośrednik pracuje dla obu stron, to powinien w sposób jednoznaczny i zrozumiały wskazać, kogo reprezentuje, jakie czynności wykonuje dla każdej ze stron oraz za co i od kogo pobiera wynagrodzenie. W przeciwnym razie nietrudno o zarzut wprowadzenia w błąd albo nielojalnego wykonywania zobowiązania. W treści umów pośrednictwa powinny znaleźć się postanowienia wprost przewidujące możliwość działania pośrednika także na rzecz drugiej strony, włącznie z pobraniem od niej wynagrodzenia. Klient powinien mieć realny wybór co do modelu współpracy i wiedzieć, jakie są praktyczne konsekwencje każdej z opcji.
Warto przy tym zauważyć, że klienci - mimo medialnego szumu i częstego doszukiwania się nieprawidłowości - w praktyce lubią taki model, w którym wynagrodzenie pośrednika ponosi zarówno sprzedający, jak i kupujący. Pośrednik w takim układzie często pełni rolę osoby porządkującej interesy stron, a nie wyłącznie „pokazującego mieszkanie”. I to właśnie bywa czynnikiem, który realnie ratuje transakcję, ponieważ – po pierwsze - pomaga wypracować kompromis (np. cena i termin zapłaty, termin wydania nieruchomości, wyposażenie i ewentualna dopłata, warunek kredytowy w umowie przedwstępnej oraz konstrukcja zadatku). Po drugie, pośrednik dba też o spójność ustaleń w dokumentach, a także pilnuje, aby obie strony rozumiały konsekwencje podejmowanych decyzji (wydanie lokalu, forma umowy przedwstępnej, rozliczenia opłat, protokoły uzgodnień, rozliczenia mediów). Taka formuła współpracy działa dobrze jedynie wtedy, gdy pośrednik od początku jasno komunikuje, czy jest neutralnym moderatorem procesu, czy reprezentuje którąś ze stron, a także w jaki sposób rozlicza wynagrodzenie.
Wady i zalety deregulacji zawodu
Deregulacja zawodu, czyli zniesienie państwowych licencji od 1 stycznia 2014 r., niewątpliwie ułatwiła wejście na rynek, ale jednocześnie przeniosła ciężar weryfikacji jakości usług na klientów oraz mechanizmy cywilnoprawne. Nie jest więc tak, że pośrednik działa „bez zasad”. Nadal kluczowa jest umowa pośrednictwa, która musi mieć formę pisemną lub elektroniczną (w praktyce podpis kwalifikowany), pod rygorem nieważności. Problemem deregulacji jest jednak to, że zawód wykonują również osoby przypadkowe, bez przygotowania merytorycznego. Zdarza się, że nie zawierają umów w ogóle, a wręcz oferują obsługę „bez papierów”. To jest naruszenie podstawowych wymogów prawnych i realnie osłabia ochronę klienta, zwłaszcza gdy w transakcji pojawią się komplikacje. Chwytliwe hasła w stylu „Zero procent od kupującego” często przyciągają uwagę, ale w praktyce bywają mylące, bo koszt obsługi jest wkalkulowany w cenę. Klient ma poczucie oszczędności, a jednocześnie, jeśli nie zawarł umowy z pośrednikiem, traci podstawową ochronę prawną i trudniej mu dochodzić swoich roszczeń w razie problemów.
Czytaj też w LEX: Prawo dla pośredników – czyli co każdy pośrednik nieruchomości powinien wiedzieć na temat prawa >
Co z odpowiedzialnością zawodową
Deregulacja nie oznacza i nigdy nie oznaczała pełnej swobody, a tym bardziej braku odpowiedzialności. Czy pośrednik ponosi realną odpowiedzialność? Tak, przede wszystkim cywilną, odszkodowawczą, za nienależyte wykonanie umowy (np. przekazywanie błędnych informacji, zaniechanie istotnych sprawdzeń stanu prawnego, wadliwe doradztwo, błędy w konstrukcji dokumentów). Spory najczęściej sprowadzają się do tego, co dokładnie pośrednik zobowiązał się wykonać w umowie i jaki był uzgodniony zakres czynności.
Pośrednik odpowiada za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zarówno na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej, jak i deliktowej. Podstawą są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeks cywilny.
Pośrednik ponosi odpowiedzialność także za działania osób, którymi się posługuje. Istotnym elementem systemu ochrony jest obowiązkowe ubezpieczenie OC, które zabezpiecza interesy klientów i w praktyce umożliwia dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w razie powstania szkody.
Kupujący i sprzedający powinni zwracać uwagę na typowe pułapki w umowach: kiedy powstaje obowiązek zapłaty prowizji (czy dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, czy już po „wskazaniu” oferty), jakie są warunki rozwiązania umowy, oraz czy pośrednik próbuje przerzucić na klienta obowiązek zapłaty prowizji nawet wtedy, gdy transakcja doszła do skutku bez realnego udziału pośrednika i bez wykonywania przez niego czynności pośrednictwa. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje na ryzyko klauzul, które mogą mieć charakter niedozwolony, a w orzecznictwie pojawiały się postanowienia kwestionujące automatyczną prowizję należną wyłącznie „za samo wskazanie”.
Najczęstsze problemy w umowach pośrednictwa dotyczą także nieprawidłowej formy umowy, nieprecyzyjnego określenia zakresu usług, niejasnych zapisów dotyczących wynagrodzenia, braku wymaganych załączników oraz stosowania klauzul niedozwolonych. Kluczowe jest precyzyjne formułowanie postanowień i weryfikacja zgodności umowy z przepisami oraz interesem klienta.
Prawidłowa umowa pośrednictwa powinna być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, określać strony i przedmiot umowy, zakres czynności pośrednika, wysokość i zasady naliczania wynagrodzenia, czas trwania umowy oraz zawierać załącznik w postaci kopii polisy OC pośrednika. Dodatkowe postanowienia mogą być dostosowane do potrzeb stron, ale nie mogą naruszać przepisów ani w sposób nieuzasadniony obciążać klienta.
Pośrednicy w przyszłości
Z perspektywy prawnej można uzasadnić zarówno powrót do twardszej regulacji (standaryzacja kwalifikacji, łatwiejsza egzekucja zasad etycznych, mniejsze ryzyko chaosu), jak i model pośredni. Ten drugi byłby bez pełnej reglamentacji, ale z jasnymi regułami wykonywania pośrednictwa, przejrzystością przy reprezentacji dwóch stron, minimalnymi standardami informacyjnymi oraz realnym nadzorem nad wzorcami umów.
Niezależnie od wybranego kierunku, zasadne wydaje się przywrócenie obowiązkowych szkoleń doskonalenia zawodowego oraz wprowadzenie przynajmniej minimalnej weryfikacji kwalifikacji do wykonywania zawodu przez właściwe organy.
Elżbieta Liberda, radca prawny specjalizująca się w nieruchomościach, prowadzi indywidualną praktykę w Warszawie
Czytaj też w LEX: Ustalanie stron w postępowaniach administracyjno-budowlanych na tle nowego orzecznictwa sądowo administracyjnego >
